나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [8] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 140 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [8] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 140 답 경매

• 사건번호: 2024타경5698
• 주소: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 140
• 감정가: 75,752,000원
• 최저가: 53,026,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

순천지원 경매9계 2024타경5698 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 140 | 감정가: 75,752,000원 | 최저가: 53,026,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5698 (8)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 140 외 필지

용도: 답 (토지이용현황은 전 및 도로 등으로 이용 중)

감정가: 75,752,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 산OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,114.00㎡ (약 337.0 평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 구례군 산동면 좌사리 소재 원좌마을 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

본건 토지는 부정형의 완경사로서 대부분 밭(전)으로 이용 중이며, 고사리나 수목이 식재되어 있습니다. 지목은 답(논)이나 현황은 전(밭)으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

개별 필지별 도로 접근성은 매우 다양하며, 왕복 2차선(일련번호 1) 및 왕복 4차선(일련번호 4)의 포장도로에 접하는 필지가 있는 반면, 일련번호 2, 6, 7, 8 등 다수 필지는 *맹지*(도로에 접하지 않은 토지)이므로 필지별 개발 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 대부분 '계획관리지역'에 속하며, 특히 '관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구)', '지구단위계획구역', '온천지구'로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 높습니다. 다만, '가축사육제한구역' 등의 규제가 복합적으로 적용되고, 일부 필지(일련번호 1)는 도로에 저촉되거나, 일부 필지(일련번호 1)는 '준보전산지', 일부 필지(일련번호 2)는 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 토지 이용계획 수립 시 주의가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산임의경매 사건으로, 경매 취하 가능성 등은 낮다고 판단됩니다.

3.2. 낙찰자 인수 권리 및 중요 사항

본 매각은 토지 매각이며, 제시된 정보만으로는 낙찰자가 인수해야 할 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)에 대한 특이사항은 확인되지 않습니다. 다만, 경매의 특성상 최종적으로 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 권리 관계를 재차 확인하는 것이 필수적입니다.

3.3. 필수 확인 사항

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건은 농지(답, 전 현황)이므로 *농지취득자격증명*을 매각 결정기일 전까지 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 지역 개발 호재

본건이 속한 구례군 산동면 좌사리 일대는 *지리산온천관광지구* 및 *온천지구*로 지정되어 있습니다. 이는 향후 휴양시설 또는 관광시설 등 체류형 관광 개발의 잠재력을 내포하고 있습니다.

다만, 지리산온천관광단지는 1997년에 관광특구로 지정된 이후, 시설 노후화와 민자 유치 미진으로 인해 쇠락의 길을 걸었으며, 2020년부터 대표 시설인 지리산온천랜드가 휴업에 들어가는 등 침체기를 겪고 있는 점은 투자 시 고려해야 합니다.

최근 구례군은 치유·힐링 클러스터 조성, 오산권역 관광레저 클러스터 조성, 그리고 지리산 온천지구에 호텔 및 골프장 등 민자 유치 계획을 통해 관광 활성화를 모색하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 및 주변 시설

본건은 원좌마을 인근의 순수 농경지대이므로, 일상적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 지리산온천관광단지와 인접해 있지만, 현재 관광객 감소로 주변 상권 역시 위축된 상태입니다.

4.3. 혐오 시설

제시된 정보 및 검색 결과에서는 해당 소재지 인근에 명확히 명시된 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농지법에 의거한 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수가 발생하므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5.2. 도로 접근성 문제 (맹지 포함)

총 8개 일련번호 중 절반인 4개 필지(일련번호 2, 6, 7, 8)가 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 이 필지들은 건축 행위나 개발이 매우 제한적일 수 있으며, 토지 가치 평가에 큰 영향을 미칩니다. 맹지 필지에 대한 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(주위토지통행권 또는 사도 개설)가 필수적입니다.

5.3. 복잡한 토지이용계획 규제

관광지구 및 지구단위계획구역 지정으로 인해 개발 잠재력은 높으나, 동시에 소로·중로 저촉, 가축사육제한, 준보전산지 등 다수의 규제가 복합적으로 적용되므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 구례군청 관련 부서의 면밀한 확인과 건축 가능 여부 타진이 선행되어야 합니다.

5.4. 지역 상권 침체

관광지구로 지정되었음에도 불구하고 현재 지리산온천관광단지 상권은 침체 상태이므로, 단기적인 개발이나 수익 창출은 어려울 수 있습니다. 장기적인 관점에서 구례군의 관광 활성화 정책의 진행 상황을 주시해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지리산 온천관광지구 및 계획관리지역 내에 위치하여 향후 개발 잠재력을 보유하고 있는 농지입니다. 감정가가 75,752,000원으로 평당 약 22.5만원 수준이며, 도로에 접한 필지와 맹지 필지가 혼재되어 필지별 가치 편차가 클 것으로 예상됩니다. 특히, 농지취득자격증명 제출과 맹지 필지 처리 방안 마련이 투자의 성패를 좌우할 핵심 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 온천지구 등 개발에 유리한 복합적인 용도지역에 속합니다.

잠재적 개발 가능성: 관광지구 내 토지로서, 구례군의 지역 관광 활성화 정책(호텔, 골프장 유치 등)과 연계하여 숙박, 휴양 시설 또는 관련 상업 시설 부지로의 장기적인 용도 전환 가능성(단, 규제 확인 필수)이 있습니다.

저평가된 농지 확보: 맹지 필지 포함으로 인해 전체적으로 저가로 매각될 경우, 도로에 접한 필지(1, 4, 5)를 활용하여 투자 가치를 높이고 맹지 필지의 활용 방안을 모색할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계