나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [5] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 394 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [5] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 394 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경5698 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 394 | 감정가: 119,234,000원 | 최저가: 83,464,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경5698 (5)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 산OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 394 외 (다수 필지 포함)

용도: 전(田)

토지면적: 1147.00㎡ (약 347.00평)

감정가: 119,234,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 구례군 산동면 좌사리 "원좌마을" 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

대상 토지는 부정형의 완경사로서 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 일부 필지는 고사리나 수목이 식재되어 있습니다. 일부 필지(일련번호 1)는 전 및 도로(수목 식재)로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

필지별 도로 접근성이 크게 상이합니다.

일련번호 1), 4), 5)는 왕복 2차선 또는 4차선 포장도로 및 약 4m 도로에 접하고 있어 비교적 양호한 접근성을 가집니다.

일련번호 3)은 지적도상 맹지이나, 남측으로 소폭의 농로가 개설되어 있습니다.

일련번호 2), 6), 7), 8)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 사용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유권 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다.

3.2. 특이 사항 및 인수 사항

최대 리스크 요인: 농지 취득 시 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

주변은 순수농경지대로서 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획상 잠재력

대상 토지는 **계획관리지역**, **관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구)**, **지구단위계획구역**, **온천지구**에 다수 필지가 포함되어 있습니다. 이는 현재는 농경지이나, 중장기적으로 관광, 휴양 또는 개발 목적의 활용 가능성을 내포하고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

(다만, 일부 필지(일련번호 6)는 계획관리지역이나 온천지구가 아닌 일반 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농지법에 따라 농취증 제출이 필수입니다. 농지 취득에 결격 사유가 있는 경우 입찰 보증금 전체를 잃을 수 있습니다.

5.2. 맹지 포함 리스크

전체 8개 필지 중 4개 필지(일련번호 2, 6, 7, 8)가 맹지입니다. 맹지는 건축 및 개발 행위에 제약이 크므로, 인접 토지 매입 또는 도로 사용 승낙(사도 개설 등)이 필요하여 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

5.3. 복잡한 용도 제한

가축사육제한구역(전축종) 및 준보전산지 등 다양한 제한 구역이 중첩되어 있어, 토지 이용 및 개발 가능 여부를 세밀하게 검토해야 합니다. 특히, 일련번호 2)는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 순수농경지대에 위치한 토지이지만, 다수 필지가 **계획관리지역** 및 **지리산온천관광지구**에 지정되어 있어, 현재의 농지 가치 외에 **개발 가능성** 측면에서 잠재력을 가집니다. 다만, 필지별 도로 접근성이 극단적으로 나뉘고(맹지 대 양호한 도로 접촉), 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 투자를 위해서는 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지리산온천관광지구 및 계획관리지역에 위치하여 장기적으로 관광 시설 또는 휴양 목적의 용도 변경 가능성을 기대할 수 있습니다.

토지 집합 매각: 다수 필지(8개)를 일괄 매각하여 총 면적 1147.00㎡ (약 347.00평)를 취득할 수 있어 규모의 경제를 확보할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 맹지가 다수 포함되어 있어, 도로 확보 방안을 수립할 수 있다면 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받아 가치를 높일 여지가 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계