나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [3] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [3] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 임야 경매

• 사건번호: 2025타경507
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36
• 감정가: 33,531,700원
• 최저가: 23,472,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2025타경507 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 | 감정가: 33,531,700원 | 최저가: 23,472,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경507 (3)

소재지 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 외 3필지

용도 임야 등 (4필지: 나지, 과수목 농경지, 자연림)

총 토지면적 14579.00㎡ (약 4410.15평)

감정가 33,531,700원

매각대상 토지매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 농OOOOOO 외

1.2. 입지 조건

본 건은 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 일대에 위치한 총 4필지의 토지(일련번호 1~4)를 일괄 매각하는 건입니다.

일련번호 1, 2, 4 토지는 율곡마을 및 그 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 마을 주변 야산지대로 이루어져 있습니다. 주위 환경은 전형적인 농촌 지대로서 보통 수준입니다.

일련번호 3 토지는 광양읍 죽림리 소재 광양영세공원묘원 북서측 인근에 위치하며 산림지대입니다.

교통 상황은 본 건 토지 또는 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있고, 간선도로(신재로, 직동1길)가 멀지 않은 곳을 통과하고 있어 일반적인 접근성은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태는 다음과 같이 다양합니다.

1) 농작물이 심어진 부정형 평지(나지)

2) 과수목이 심어진 부정형 완경사지(농경지)

3) 유사사다리형 급경사지(자연림)

4) 부정형 완경사지(자연림)

도로 접근성은 1, 3 토지는 맹지이며, 2 토지는 지적상 맹지이나 약 3m 폭의 포장농로에 접하고, 4 토지는 약 3m 폭의 포장농로(임도)에 접하여 필지별 편차가 큽니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 소유자 및 채무자가 장OO으로 동일하며, 채권자 농OOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 권리 관계는 비교적 단순한 것으로 보입니다.

가장 중요한 주의사항은 ‘자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고미상의 분묘가 소재할 수 있음’이라는 점과, 특히 감정평가서상 일련번호 4) 토지 위에 분묘 3기가 소재하고 있음(1기는 경계부위에 위치하여 편입 여부 불확실)이 확인되었다는 점입니다. 매수인은 이 분묘에 대한 처리(분묘기지권 성립 여부, 이장 합의 등) 책임을 인수하게 되므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 심층적인 조사 및 비용 검토가 필요합니다.

제시외 물건으로 1, 2 토지상에 매실나무, 소나무, 밤나무 등 수목이 소재하는 것으로 보이나, 매각대상은 토지매각이므로 이들 수목은 일반적으로 토지에 부합되어 토지와 함께 매각되는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건의 소재지는 도시 지역이 아닌 농촌 및 산간 지대이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거지보다는 농업 및 임업 용도에 적합한 환경입니다.

주변은 율곡마을을 중심으로 하는 농경지대 및 산림지대이며, 생활 편의시설은 광양읍이나 옥룡면 소재지를 이용해야 하므로 다소 거리가 있습니다.

교통 상황은 간선도로와 연결되어 있어 차량을 이용한 접근은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 외부에서 유입된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일련번호 3 토지 인근에 광양영세공원묘원이 위치하고 있으며, 4 토지에는 분묘 3기가 소재하는 점은 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 문제: 4번 토지상의 분묘 3기를 포함하여 연고 미상의 분묘가 추가로 발견될 가능성이 있습니다. 이는 명도(인도) 과정에서 가장 큰 문제로 작용하며, 이장 및 합의에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 도로 접근성 문제: 4필지 중 2필지(1, 3)가 맹지이며, 다른 2필지(2, 4)도 소폭의 농로에만 접하고 있어 건축 등 개발 행위에 제약이 따릅니다. 맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

3. 복잡한 토지이용계획: 4필지가 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등으로 복합적으로 구성되어 있고, 가축사육제한구역도 필지별로 상이하여 토지의 통합적인 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 토지의 이질성: 토지가 나지, 과수목 농경지, 급경사/완경사 자연림 등 이질적이어서 단일 목적의 투자보다는 다양한 용도의 포트폴리오 관점에서 접근해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 약 4410평의 대규모 임야 및 농경지를 3천만 원대 초반의 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 평당 약 7,600원대의 낮은 가격이 책정되었습니다.

종합 의견

잠재적 리스크(분묘, 맹지, 복잡한 용도지역)가 명확하지만, 낮은 감정가를 고려할 때 해당 리스크를 감수하고 투자할 가치가 있을 수 있습니다. 토지 투자 경험이 있고, 분묘 처리 및 맹지 해소에 대한 대처 능력이 있는 실수요자 또는 장기 투자자에게 적합합니다. 농업, 임업, 주말농장 등 복합적인 용도로 활용하기 좋습니다.

투자 포인트

1. **저렴한 취득가:** 4천 평이 넘는 토지를 낮은 감정가로 시작할 수 있어, 리스크 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. **다양한 용도 활용:** 4필지가 계획관리(일부 건축 가능성), 보전관리, 농림지역을 모두 포함하고 있어, 필지별로 농업, 임업, 소규모 개발 등 다양한 용도 검토가 가능합니다.

3. **장기적 토지 가치:** 광양시 인근의 농촌 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하며 투자할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계