나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51065 [2] 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1196-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51065 [2] 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1196-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51065
• 주소: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1196-1
• 용도: 단독주택

순천지원 경매9계 2025타경51065 | 소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1196-1 | 감정가: 302,598,320원 | 최저가: 302,598,320원 | 용도: 단독주택

1. 순천 지원 2025타경51065 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51065 (2)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1196-1

용도: 단독주택 (해당 물건은 토지, 단독주택 건물 외에 구분건물(상가)이 포함된 복합 물건입니다.)

감정가: 302,598,320원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

건물면적: 76.68㎡ (약 23.20평) (단독주택)

매각대상: 기타 (일괄매각. 제시외 건물 포함.)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 오OO

특이사항: 공유물분할경매, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 1.토지 현황

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

감정평가요항표 (토지):

기호 2), 3) : 전라남도 순천시 해룡면 신대리 소재 '평화 마을' 내.외에 각각 위치하며, 주위는 교회, 농경지, 자연마을 등임.

형태 및 이용상태: 2) 부정형으로 주거용 건부지로 이용중임. 3) 부정형으로 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태: 2) 서측으로 막다른 세로에 접함. 3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태: 2) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역. 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구.

공부와의 차이: 3)은 공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용중임.

기타참고사항: 3) 북측 경계선 인근 관정은 토지에 포함하여 평가하였음.

1.1. 2.건물 현황 (단독주택)

건물면적: 76.68㎡ (약 23.20평)

건물 제시외면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

건물감정평가요항표:

기호 4-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 외벽 적벽돌, 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 벽지, 목재, 타일 등 마감. 창호 목재 및 샤시임.

이용상태: 주거용으로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급수설비, 난방설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물: 별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.1. 3.구분건물 현황 (상가)

소재지 (추정): 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 '부영6차아파트' 상가동 내 1층 9호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 9호로서, 외벽 타일 붙임. 내벽 인테리어 마감. 창호 샤시임.

이용상태: 상가로 이용중임.

설비내역: 상가동 내 위생설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 가로장방형으로 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 본 건은 남측으로 주요 간선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

(참고: 해당 구분건물(상가)의 정확한 전용면적 및 분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.)

1.2. 입지조건

위치: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 '평화 마을' 인근(단독주택 토지 및 건물)과 순천시 해룡면 상삼리 '부영6차아파트' 상가동(구분건물 상가).

주위환경: 단독주택이 위치한 지역은 교회, 농경지, 자연마을 등이 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 환경입니다. 상가 건물이 위치한 부영6차아파트 단지는 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황: 두 물건지 모두 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적으로 차량 접근성은 대체로 양호한 편입니다. 다만, 단독주택지 토지 중 하나(기호 3)는 맹지이므로 차량 및 도보 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분: 공유물분할을 위한 경매입니다. 이는 공동으로 소유하고 있던 부동산의 분할을 목적으로 하는 경매로, 일반적으로 권리관계가 복잡하지 않고 명확한 경우가 많습니다.

채권자: 오OO. (본 경매의 개시 채권자로 보입니다.)

총괄: 현재 제공된 정보만으로는 특별한 권리 하자나 제약 사항은 없어 보입니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

단독주택지 (신대리): 농경지 및 자연마을과 인접하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. 상업 시설 이용은 인근 마을이나 순천시 주요 상권으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

상가 (상삼리 부영6차아파트): 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가로서, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 단지 내 다른 상가 및 주변 근린생활시설과의 경쟁, 그리고 해당 상가의 1층 위치와 가시성이 상가 가치에 중요하게 작용할 것입니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 신대리 지역은 전원생활과 같은 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

편의시설: 상가 건물이 위치한 아파트 단지 인근에는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 단독주택지의 경우, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육환경: 인근 지역의 학교와의 접근성 등 구체적인 교육 환경 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 맹지: 토지 중 하나(기호 3)가 맹지이므로, 건축이나 토지 이용 시 진입로 확보에 대한 문제 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용계획 및 제한: 두 필지 모두 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건폐율, 용적률 등 건축 규제를 받습니다. 특히, 3번지 토지는 철도보호지구로 지정되어 있어 개발 행위에 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(68.50㎡)이 일괄 매각에 포함되므로, 해당 건물의 철거 또는 활용에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 상태: 단독주택 건물의 노후화 상태에 따라 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 명도 비용이 추가될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 근거리에 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 광범위한 지역에서는 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있는 것으로 파악되었습니다. (관련 정보: 순천시는 신규 쓰레기 처리 시설 부지 확보에 어려움을 겪고 있으며, 주민 반발 사례가 있습니다). 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 개발 계획 및 환경 이슈는 향후 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로, 단독주택용 토지 2필지와 해당 토지 상의 단독주택 건물, 그리고 별도로 순천시 상삼리 부영6차아파트 단지 내 상가 1실이 함께 매각되는 복합 물건입니다.

단독주택지의 경우, 맹지인 토지, 자연녹지지역 등의 제한 사항과 제시외 건물 포함으로 인해 개발 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

반면, 아파트 단지 내 상가는 배후 수요가 있는 곳에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수익 창출이나 활용 가능성이 있습니다.

총 감정가는 3억 259만 8,320원으로, 개별 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

복합 물건 가치: 토지, 단독주택, 상가라는 다양한 자산을 하나의 경매 절차를 통해 취득할 기회입니다. 각 자산의 개별 가치를 평가하고, 통합적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

공유물 분할 경매의 이점: 일반적으로 공유물 분할 경매는 이해관계인이 명확하고 권리관계가 비교적 간결하여 명도 부담이 적을 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 순천시 해룡면 일대는 지속적으로 개발이 이루어지는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

아파트 단지 내 상가: 안정적인 배후 세대를 기반으로 하는 상가는 꾸준한 수요를 기대할 수 있으며, 지역 커뮤니티 활성화에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계