나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51660 [5] 전라남도 광양시 다압면 하천리 81 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51660 [5] 전라남도 광양시 다압면 하천리 81 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경51660 | 소재지: 전라남도 광양시 다압면 하천리 81 | 감정가: 58,004,000원 | 최저가: 40,603,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51660 (5)이며, 소재지는 전라남도 광양시 다압면 하천리 81번지입니다. 본건은 답(농지)이며, 토지면적은 853.00㎡ (약 258.05평)입니다. 감정가는 58,004,000원으로 토지매각이며, 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 물건은 토지매각 물건이며, 소유자와 채무자가 구OO으로 동일합니다. 채권자는 신OOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시에는 입찰보증금이 몰수될 수 있으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본 물건(기호 5)은 지목상 답이나 현재는 전으로 이용되는 것으로 파악되며, 토지이용계획상 영농여건불리농지 및 보전관리지역에 해당합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 다압면 하천리 소재 "하천마을" 내에 위치합니다. 주변은 주택 및 펜션 등으로 형성되어 전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 보입니다. 전남 광양시 다압면 지역은 백운산 자락과 섬진강에 가까운 지리적 특성을 가지는 곳으로, 전원생활 및 휴양 목적의 부동산 수요가 있는 지역의 특징을 가집니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 본 물건지(기호 5)는 지적도상 맹지(인접 도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 실제 차량 접근 및 이용에 있어 인접 토지 소유자의 동의 및 사용 승낙 여부 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자가 채권자의 채무 변제를 하지 못하여 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(구OO)이며, 채권자는 신OOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 보이지 않으나, 매각이 토지 1필지로 한정되어 권리관계 분석이 비교적 단순합니다.

3.2. 법적 제한사항

가장 큰 법적 제한은 농지취득자격증명 제출 의무와 맹지라는 점입니다. 또한, 토지이용계획상 '보전관리지역'이며 '영농여건불리농지'에 해당합니다. 보전관리지역은 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역으로서 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 제한적인 이용 및 개발이 허용됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

광양시 다압면 하천리 일대는 농촌 주거지역이자 섬진강 및 백운산 자락과 인접한 휴양/전원생활 목적의 수요가 발생하는 지역입니다. 일반적인 상업 시설이 밀집된 상권보다는, 펜션, 민박, 가든 등과 같은 휴양 및 관광 관련 시설들이 간헐적으로 위치하는 특성을 보입니다. 따라서, 상업 용도로의 즉각적인 개발 잠재력은 낮고, 농지 및 전원주택 부지로서의 가치로 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주거 환경은 주택 및 펜션 등으로 형성되어 양호한 편이나, 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변 지역은 전원주택 및 휴양 목적으로 개발되는 토지가 많으며, 백운산과 섬진강 주변에 위치하여 자연환경이 깨끗합니다. 검색된 정보에 의하면, 물건지 주변에는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지(Dead-End Land) 리스크

본 물건(기호 5)은 지적도상 맹지입니다. 맹지는 원칙적으로 건축 허가가 어렵고 토지의 이용 가치가 현저히 낮아질 수 있는 치명적인 단점입니다. 건축 행위를 위해서는 인접 토지 소유자의 토지 사용 승낙을 얻어 도로를 확보해야 하며, 이 과정에서 비용과 협의의 어려움이 발생할 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명(농취증) 리스크

농지 매각이므로 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당합니다. 영농 의사, 취득 목적의 적합성 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

5.3. 영농여건불리농지 및 보전관리지역 제한

'영농여건불리농지'는 농업 생산성이 낮아 농지 전용(타 용도 변경)이 비교적 용이할 수 있다는 장점도 있으나, '보전관리지역'이라는 용도지역 제한으로 인해 개발 행위가 제한적일 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전원주택 및 펜션 등이 형성된 양호한 주위 환경에 위치한 답(현황 전)입니다. 감정가 대비 면적이 853.00㎡ (약 258.05평)로 적당한 규모이나, '맹지'라는 결정적인 리스크와 '농지취득자격증명' 제출 의무가 수반되어 투자 난이도가 높은 물건입니다. 토지 이용이 매우 제한적일 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 장기적 관점의 토지 투자: 백운산 및 섬진강 인근의 지리적 이점을 바탕으로, 장기적인 용도지역 변경이나 개발 계획 수립 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2) 농업용 활용: 맹지이므로 건축이 제한되지만, 농지로서의 이용에는 문제가 없습니다. 인근 토지를 소유하고 있거나, 농업 목적으로의 저렴한 토지 확보를 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3) 저가 매수 전략: 맹지 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 최저가가 감정가 대비 현저히 낮아질 경우, 인근 토지 소유자 또는 리스크를 감수할 수 있는 실수요자에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계