나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51906 [4] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하1층 지상 1층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호, 104호, 105호로서

외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠
창호 : 새시창

이용상태

근린생활시설 용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 5개호 모두 공실입니다.

설비내역

전유부분에 스프링클러와 급배수관로 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 소화전, 도시가스관로, 스프링클러, 승강기, 옥내 주자창 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 소재 건물부지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 693,250원(2025.8.12. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51906 (4)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 964,000,000원

토지면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.626㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 144.96㎡ (약 43.85평)

건물지분: 144.962㎡ (약 43.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 693,250원 (2025.8.12. 현황조사일 기준)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대입니다.

차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물부지 북측으로는 왕복 6차로의 광대로, 동측으로는 왕복 2차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

구봉산 관광단지 조성 사업 및 지역 도시재생 사업이 추진될 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권입니다.

본 건은 2025년 8월 8일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 임의경매로 인해 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 2,040,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인이 없습니다.

4. 상권분석

본 상가는 동광양중학교 남측 인근의 상업용 부동산 밀집 지역에 위치합니다.

주변 환경은 상업용 및 주상복합 부동산으로 구성되어 있어 일반적인 상권 형성 지역으로 판단됩니다.

본 건 구분건물 토지는 중심상업지역에 해당합니다.

인접 도로 상황이 양호하여 외부 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 위치 및 주위환경: 동광양중학교 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 자유롭고 대중교통이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사일 기준 미납 관리비 693,250원이 발생했습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로, 담보로 제공된 다른 물건의 처리 결과가 본 건의 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 주변 교통 및 상권이 양호한 편입니다. 동광양중학교 인근에 위치하며, 구봉산 관광단지 개발 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 미납 관리비 및 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 5개 호실 모두 공실 상태이므로, 공실 해소 및 운영 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광양시 중동 상업지역 내 위치, 양호한 교통 및 접근성.

* 개발 호재: 구봉산 관광단지 조성 및 도시재생 사업 등 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 상가 특성: 근린생활시설로서 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 다양한 업종 유치 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 964,000,000원입니다.

물건의 현재 이용 상태(공실)와 인수해야 할 미납 관리비, 공동담보 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 상권의 임대 시세, 공실 해소 방안 등을 종합적으로 분석하여 권리 분석 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (약 771,200,000원 ~ 867,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.