나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51906 [2] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하1층 지상 1층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호, 104호, 105호로서

외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠
창호 : 새시창

이용상태

근린생활시설 용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 5개호 모두 공실입니다.

설비내역

전유부분에 스프링클러와 급배수관로 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 소화전, 도시가스관로, 스프링클러, 승강기, 옥내 주자창 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 소재 건물부지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 316,570원(2025.8.12. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 순천지원 2025타경51906 (2)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1, 수하임2차근린생활시설 1층 102호

토지 면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지 지분: 12.4264㎡ (약 3.76평)

건물 면적: 65.20㎡ (약 19.72평)

건물 지분: 65.205㎡ (약 19.72평)

용도: 근린상가

감정가: 413,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합

소유자: 유한회사와이지개발 (2022년 11월 7일 소유권 보존 등기)

특이사항: 공동 담보 물건

준공년월: 2022년 10월 31일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 건물 단지의 일부로 보입니다.

교통상황:

본 건 상가까지 차량 접근이 자유로우며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

북측으로는 왕복 6차로의 광대로, 동측으로는 왕복 2차로의 중로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

건물 구조:

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조로 되어 있습니다.

외벽은 돌붙임 및 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠로 마감되었으며, 창호는 새시창입니다.

토지 이용 상태:

본건 토지는 장방형의 평지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존: 유한회사와이지개발 (접수일자: 2022-11-07)

말소기준권리: 광주광역시축산업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-08-03, 권리금액: 2,040,000,000원)

현재 경매 신청 채권자: 광주광역시축산업협동조합 (접수일자: 2025-08-08, 임의경매개시결정)

총 등기부 채권액: 2,040,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현재 조사된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 보증금이 없어 입찰자에게 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 광양시 중동, 동광양중학교 인근에 위치한 상업지역 내 근린생활시설입니다.

주변은 상업용 및 주상복합 건물이 밀집한 노변 상가지대로 형성되어 있습니다.

대로와 중로에 인접하여 가시성과 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

2022년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

현재는 모든 호실이 공실 상태인 것으로 파악되었으나, 이는 향후 임대차 활용 시 잠재력을 파악하는 데 중요한 정보입니다.

광양시 중심상업지역이라는 위치적 이점과 인근 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 상권 성장이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주변 학교:

동광양중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

광양중앙초등학교도 인근에 있으며, 해당 학군은 지역 내에서 양호한 평가를 받고 있습니다.

본 물건은 상업지역에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 및 편의시설:

왕복 6차로 광대로 및 왕복 2차로 중로에 인접하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

상가지대 특성상 기본적인 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 약국 등)이 주변에 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 정보:

보도된 자료에 따르면 광양 황금지구 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 쓰레기 매립장 등 혐오시설 설치 관련 주민들의 반대 움직임이 있었습니다.

그러나 본 물건이 위치한 중동 1324-1번지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비:

현황 조사일(2025.8.12.) 기준 미납 관리비 316,570원이 확인되었습니다. 해당 금액은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높으므로 입찰 시 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

공실 리스크:

본 물건은 현재 모든 호실이 공실 상태입니다.

따라서 임대 수입 발생까지 시간이 소요될 수 있으며, 공실 장기화 시 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

채무 규모:

말소기준권리인 근저당 채무액이 20억 4천만원으로 상당히 높은 편입니다.

이는 물건의 시세 대비 채무 비율을 고려하는 데 중요한 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역 내 대로변에 위치한 신축 근린상가로, 입지적 조건과 교통의 편리함이 강점입니다.

2022년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태라는 점은 단기적인 수익 창출에는 부담이 될 수 있으나, 적극적인 임대차 활동을 통해 충분히 해소 가능할 것으로 보입니다.

권리 관계는 복잡하지 않으며, 인수되는 임차인 보증금 부담이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

다만, 상당한 채무 규모와 공실 리스크, 미납 관리비 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 광양시 중심상업지역, 대로변 상가로 뛰어난 가시성과 접근성을 자랑합니다.

신축 건물: 2022년 준공으로 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

무인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 즉시 권리 행사가 가능합니다.

지역 성장 잠재력: 광양시의 지속적인 산업 발전과 인구 유입으로 인한 상권 성장 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 아래와 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가: 413,000,000원

현재 공실 상태이며, 임대 수익 발생까지 공백기가 있을 수 있습니다.

미납 관리비 316,570원이 발생해 있습니다.

채무 총액이 높으나, 본 경매로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

일반적으로 신축 상가 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

하지만 본건은 현재 공실이라는 점을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 공실 해소 가능성을 보수적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

초기 임대 마케팅 비용 및 예상 임대료 수준을 면밀히 분석하여, 예상 투자 수익률이 만족스러운 수준이 되는 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.