나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1131 [2] 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 873 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1131 [2] 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 873 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2025타경1131
• 주소: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 873
• 감정가: 147,572,500원
• 최저가: 103,301,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

남원지원 경매2계 2025타경1131 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 873 | 감정가: 147,572,500원 | 최저가: 103,301,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1131 (2)

소재지: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 873

용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황 축사 등)

감정가: 147,572,500원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 권OO / 김OO / 신OO

1.2. 면적 및 매각 범위

토지면적: $2407.00 \text{m}^2$ (약 728.11평)

건물면적: $520.80 \text{m}^2$ (약 157.57평)

건물 제시외면적: $527.60 \text{m}^2$ (약 159.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각. 제시외 건물 (㉣～㉩) 매각 포함.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 소재 수분마을 내 및 남동측에 위치하는 축사 시설입니다. 주위는 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

제반 차량의 진출입은 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지별로 노폭 2~6미터 정도의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 사항

일련번호 1은 부정형의 평지로서 현재 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 일련번호 2, 3은 축사로 이용 중인 부정형의 평지입니다.

토지이용계획상 용도지역이 혼재되어 있습니다.

일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구

일련번호 2, 3: 농림지역 (농업진흥구역)

두 토지 모두 가축사육제한구역(절대금지구역 및 상대제한구역)으로 지정되어 있어, 축산시설 운영 및 신규 시설 증설 시 법적 제한을 엄격하게 확인해야 합니다. 특히 농림지역은 개발행위에 제약이 많습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(김OO)의 채무 불이행으로 인해 채권자(신OO)가 경매를 신청한 물건입니다. 소유자는 권OO으로, 소유자와 채무자가 다르다는 점에 유의해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

법정지상권: 본 물건은 특이사항으로 ‘법정지상권’이 명시되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리이 인정될 가능성이 있다는 의미입니다. 법정지상권의 성립 여지 및 범위는 매수인이 잔금을 납부한 후 명도 과정에서 중대한 분쟁 요소가 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법리 검토가 필수입니다.

제시외 건물 포함/제외: 매각은 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

포함: 제시외 건물(㉣～㉩)이 매각에 포함됩니다.

제외: 이동 가능한 컨테이너 및 철거 용이한 비닐하우스(목록 3 지상 소재)는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 처분 문제를 고려해야 합니다.

공부상 용도와 현황 차이: 일련번호 5-다 건물은 공부상 용도는 '퇴비사'이나, 현황은 '축사'로 이용 중입니다. 이는 향후 관련 법규 위반 여부 및 행정 제재 가능성을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 잠재적 상권

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변에 상업 시설이 발달되어 있지 않은 지역입니다. 잠재적 상권은 농업 및 축산업 관련 수요에 국한될 것으로 보이며, 일반적인 주거 목적의 편의성이나 상권 가치는 매우 낮습니다.

4.2. 생활 편의 시설

가까운 곳에 '수분마을'이 소재하며, 인근에 버스 승강장이 있어 기본적인 교통은 가능합니다. 하지만 대형 마트, 병원 등 도시 기반 생활 편의 시설은 장수읍 소재지로 이동해야 하므로, 생활 편의성은 낮은 편입니다.

4.3. 혐오 시설

해당 지역은 축사 및 퇴비사 등 동물 관련 시설이 혼재하는 농촌 지역이므로, 축사 운영으로 인한 냄새, 분진 등 환경적인 요인이 자체적인 혐오 시설의 역할을 할 수 있습니다. 이외에 검색된 대형 외부 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크

가장 중대한 리스크는 '법정지상권' 문제입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)만 청구할 수 있고, 건물을 철거하거나 온전한 소유권을 주장하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 이는 매각가 하락의 가장 큰 원인입니다.

5.2. 규제 리스크

토지가 계획관리지역과 농림지역(농업진흥구역)으로 혼재되어 있으며, 특히 농림지역은 개발이 엄격하게 제한됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 현재의 축산 용도 외의 다른 용도로의 전환이나 시설 확장 등에 큰 제약이 있습니다.

5.3. 명도 및 이행강제금 리스크

공부상 '퇴비사'를 '축사'로 이용하는 부분에 대해 행정청으로부터 이행강제금 부과나 원상복구 명령이 나올 가능성이 있습니다. 또한, 매각에서 제외된 컨테이너 및 비닐하우스의 철거 또는 점유 문제로 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군에 위치한 대형 축산 시설로서, 법정지상권 성립 여부가 명확하지 않아 매우 높은 수준의 권리분석이 요구되는 특수 물건입니다. 농림지역 및 가축사육제한구역 등 규제가 많은 지역으로, 일반 투자보다는 축산 시설 운영 경험이 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

총 토지면적 약 728평, 건물 연면적 약 317평(제시외 포함)의 규모를 갖추고 있으나, 법정지상권 리스크와 용도 규제로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

6.2. 투자 포인트

특수 물건 투자 기회: 법정지상권 리스크로 인해 다수 입찰자의 참여가 제한되어, 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다. 리스크를 정확히 분석하고 대비할 수 있는 전문가에게 적합합니다.

기존 축산 시설 활용: 이미 대형 축사로 이용 중이므로, 축산업 종사자가 기존 시설을 인수하여 즉시 사업을 재개할 수 있다는 장점이 있습니다. (단, 용도 변경 문제는 해결 필요)

넓은 토지 확보: 약 728평의 토지를 확보할 수 있으며, 일련번호 1 토지 일부가 계획관리지역이라는 점은 제한적이지만 향후 활용의 여지를 남깁니다.

법정지상권 분쟁 해결 능력과 규제 해소 방안에 대한 명확한 전략 없이는 접근이 어려운 고난도 물건임을 인지하고 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

남원지원 경매2계