나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2902 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-14 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2902 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-14 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경2902 | 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-14 | 감정가: 503,941,920원 | 최저가: 403,154,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

본 보고서의 대상 물건은 충주지원 부동산강제경매 사건으로, 중복 병합 사건이 진행 중인 복합 물건입니다.

총 감정가는 503,941,920원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

이 사건은 '단독주택(중앙탑면 루암리)'과 '구분건물(아파트, 지현동)'이 함께 매각되는 특수 물건이므로, 두 물건에 대한 개별적인 분석이 필요합니다.

1.2. 물건 상세 정보

물건 A (주요 물건: 단독주택)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-14

용도: 단독주택

토지면적: 634.00㎡ (약 191.78평)

건물면적: 135.68㎡ (약 41.04평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

특이사항: 일괄매각. 제시외 태양광 설비(자가용 9kw), 소유자 미상의 수목(소나무 10주, 주목나무 1주 등), 석축 및 조경석 등이 모두 매각에 포함되어 건물 가치 및 토지 부합물 가치에 반영됨.

물건 B (부수 물건: 아파트)

소재지: 충청북도 충주시 지현동 (지현동 1088 소재 건물 내 제2층 제206호)

용도: 아파트 (방3, 거실 및 주방, 화장실2 등)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층

면적 정보: 감정평가서상 전용면적 및 분양면적은 미상이나, 이용상태는 방 3개 규모의 아파트로 확인됨.

특이사항: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

물건 A (단독주택)

주변 환경: ‘루암교차로’ 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로, 도심 외곽의 전원주택지로서의 입지입니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

형태: 정방형의 토지를 경사지를 등고평탄하게 조성한 부지 위에 주택이 건축되어 있어, 효율적인 토지 이용이 이루어졌습니다.

도로: 동측 및 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있어 접근성이 편리합니다.

물건 B (아파트)

주변 환경: ‘충주고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

물건 A (단독주택)

상권: 농촌 지역에 인접한 전원주택 입지로, 직접적인 상권 형성은 미약합니다. 주요 생활 편의시설은 차량을 이용하여 중앙탑면 또는 충주 시내 방면으로 이동해야 합니다.

생활정보: 도심의 소음에서 벗어난 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 환경입니다.

물건 B (아파트)

상권 및 생활정보: 충주고등학교 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설(상가, 마트, 식당 등) 이용이 용이합니다. 초중고 학군 접근성이 양호하여 일반적인 주거 목적으로 적합합니다.

3. 권리분석 및 주의사항

권리분석 (단독주택 및 아파트 공통)

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 김OO, 채권자 김OO)

소유자: 김OO (채무자와 소유자가 동일하여 명도 난이도는 보통 수준으로 예상됨)

특이사항: 임대관계는 미상이나, 매각 완료 후 점유 관계를 확인하여 명도 절차를 진행해야 합니다. 중복 병합 사건이므로 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

주의사항

일괄매각: 단독주택과 아파트가 한 사건번호로 묶여 일괄 매각되므로, 두 물건의 가치를 모두 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 개별 매각은 불가능합니다.

제시외 물건 포함: 단독주택의 경우, 태양광 설비, 수목, 석축, 조경석 등은 모두 감정가에 포함되어 매각 대상이 됩니다. 이는 건물의 부가가치를 높이는 요소이므로 긍정적입니다.

토지이용계획 규제 (단독주택):

계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 건축이 가능하나, 기타 제한 구역이 많습니다.

* **군용비행장 소음대책구역 제1종구역** 및 **비행안전제5구역**: 항공기 소음 및 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 재건축 또는 증축 시 반드시 관할 지자체 및 군부대에 확인해야 합니다.

* **역사문화환경보존지역**: 문화재 보호법에 따른 건축 행위 규제가 적용될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

소음 리스크: 단독주택(루암리)의 경우, 감정평가서에 명시된 **군용비행장 소음대책구역 제1종구역**에 해당하여 항공기 소음 발생 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 쾌적한 주거 환경에 중대한 영향을 미치는 **혐오시설/제한사항**입니다. 투자자는 반드시 소음 수준을 현장 확인해야 합니다.

개발 제한 리스크: 단독주택은 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제에 묶여 있어, 장기적인 개발 또는 토지 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트

복합 매각의 이점: 단독주택(전원생활)과 아파트(도시주거)를 동시에 취득할 수 있어, 주거 및 임대 수익 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

단독주택의 완성도: 철근콘크리트 구조의 2층 주택으로 건축 품질이 우수하며, 태양광 설비, 조경수, 석축 등이 모두 포함되어 있어 추가 비용 없이 완성된 상태의 전원주택을 확보할 수 있습니다.

아파트의 실용성: 지현동 아파트는 충주 시내에 위치하여 주거 또는 임대 목적에 적합하며, 환금성이 단독주택보다 용이할 수 있습니다.

종합 의견

본 사건은 주택과 아파트를 일괄 매각하는 특수한 경우로, 두 물건의 가치 평가를 정확히 분리하여 진행하는 것이 중요합니다.

단독주택의 경우, 주거 품질은 높으나, 군용비행장 소음 및 개발 제한 구역에 대한 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 소음 리스크가 큰 감가 요인이 될 수 있으므로, 입찰 시 감정가 대비 적정 수준의 가격 조절이 필요합니다.

아파트는 안정적인 주거 용도이나, 전용/분양 면적 확인 및 현장 방문을 통해 시장 가치 대비 적정성을 검토해야 합니다.

전반적으로 두 물건의 시세 총합이 감정가를 상회하는지 면밀히 분석하고, 특히 단독주택의 소음 리스크를 충분히 반영한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계