나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3493 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 286 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3493 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 286 공장 경매

• 사건번호: 2024타경3493
• 주소: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 286
• 감정가: 2,160,582,400원
• 최저가: 1,728,466,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

충주지원 경매3계 2024타경3493 | 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 286 | 감정가: 2,160,582,400원 | 최저가: 1,728,466,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경3493 (1)이며, 용도는 공장입니다. 본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 286에 위치하고 있으며, 부동산임의경매 사건입니다. 감정가는 2,160,582,400원이며, 소유자 및 채무자는 태OOOOOOOOO, 채권자는 비OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

총 토지 면적은 5940.00㎡ (약 1796.84평)이며, 총 건물 면적은 2095.52㎡ (약 633.89평)입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 건물은 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장(일련번호 2), 연와조 슬래브지붕 단층 창고(일련번호 3, 공부상 경비실), 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 사무실/숙소(일련번호 4), 경량철골조 판넬지붕 단층 공장(일련번호 5, 공부상 창고)으로 구성되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 일괄매각하며, 제시외 관정 및 수변전설비는 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 호이스트 3식, 용접설비, 컴프레샤설비, 집진설비는 매각에서 제외되므로 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 목록 3은 공부상 경비실이나 현황 창고로, 목록 5는 공부상 창고이나 현황 공장으로 이용 중인 상태로, 공부와 현황의 차이가 있으나 감정평가 시 현황 기준으로 평가되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 충청북도 음성군 삼성면 청용리 소재 청룡초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 산업/농촌 혼합 지역입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 형태

토지는 등고평탄한 사다리형이며 공업용 건부지(공장 부지)로 이용 중입니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형)이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.3. 도로 조건

본건 토지는 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 물류 이동에 큰 제약은 없습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 공장들이 혼재한 산업 지역으로 분류됩니다. 인근 삼성면 대정리 일대에 폐기물 처리업체나 개 사육장, 축사, 폐기물 야적장 등의 기피시설 난립으로 주민들이 고통을 호소한다는 사례가 있으나, 본건 소재지인 상곡리 286과는 직접적으로 인접한 상황은 아닙니다. 그러나 산업시설 밀집지역인 만큼 소음 및 환경적 요인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 구조

부동산임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 제시외 관정 및 수변전설비는 매각에 포함되므로 법정지상권 문제나 기타 권리상의 리스크는 낮습니다. 다만, 주요 생산 시설인 호이스트, 용접설비, 컴프레샤설비, 집진설비 등은 매각 제외이므로, 낙찰 후 공장 가동을 위해서는 해당 설비를 별도로 확보하거나 재설치 비용을 고려해야 합니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일한 태OOOOOOOOO로, 깔끔한 채무 관계를 보입니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 유무를 반드시 확인하여야 하며, 만약 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

4. 상권 분석 (산업 입지 분석)

4.1. 산업 입지 조건

본건은 계획관리지역 내 산업형 성장관리계획구역에 위치하여 공장 운영에 적합한 용도지역입니다. 간선도로 접근성이 무난하여 물류 이동에 비교적 유리하며, 이미 주변에 다수의 공장들이 위치해 있어 산업 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 장래 이용 가치

토지가 사다리형으로 등고평탄하고 공업용 건부지로 이용 중이어서 토지의 활용도가 높습니다. 대지 면적이 약 1796평으로 상당한 규모이며, 향후 증축이나 리모델링 등에도 용이합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주요 교통망

인근에 간선도로가 소재하여 고속도로나 국도 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 음성군 삼성면 소재지 및 용인-서울 고속도로 등으로의 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 청룡초등학교가 있으며, 삼성면 소재지 방향으로 근린 생활시설 및 기본적인 편의 시설이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 공장 밀집 지역 특성상 도심과의 거리가 있으므로 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려 사항

6.1. 현황과 공부의 차이

목록 3(경비실->창고), 목록 5(창고->공장)의 현황 이용 상태와 공부의 내용이 다릅니다. 이로 인해 추후 건축물 대장 변경(필요한 경우) 등의 행정적 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 설비 미포함 리스크

공장 운영에 필수적인 호이스트, 컴프레샤, 집진설비 등 3식 일체가 매각에서 제외되는 것은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자는 이 설비들을 신규로 구매하거나 이전 받아야 하며, 이에 대한 상당한 비용을 사전에 예측해야 합니다.

6.3. 건물 노후 및 관리 상태

일련번호 4(사무실/숙소)는 상당 기간 이용을 하지 않아 관리 상태가 열악하다고 명시되어 있습니다. 해당 건물의 사용을 위해서는 대규모 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 경계 불분명

토지 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량(재확인)이 필요하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다. 이는 추후 인접 토지와의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 대형 공장 부지(약 1800평)와 총 633평 규모의 공장 건물 및 부대시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 물류 이동에 무난한 입지 조건을 갖추고 있어 산업용 부동산으로서의 가치는 충분합니다. 다만, 필수 생산 설비가 매각에서 제외되고 일부 건물의 관리 상태가 열악하다는 리스크가 존재합니다. 따라서 설비 비용과 건물의 수리 비용을 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 내 산업형 성장관리계획구역에 위치하여 공장 용도 지속 사용 및 개발의 안정성이 높습니다.

물류의 안정성: 간선도로 및 버스 정류장 접근성이 무난하며, 5m 포장도로에 접하여 물류 차량 진출입이 용이합니다.

규모의 경제성: 약 1796평의 넓은 토지 면적과 633평이 넘는 건물 면적은 대규모 제조 및 물류 거점을 필요로 하는 실수요자에게 매력적입니다.

가격 메리트: 설비 미포함 및 건물 노후화 리스크가 있지만, 이를 감안하여 충분히 유찰될 경우 토지 및 건물 자체의 가치만으로도 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계