나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2902 [3] 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2902 [3] 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경2902 | 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-8 | 감정가: 472,889,440원 | 최저가: 378,312,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

충주지원 2024타경2902 (3) (중복병합사건) 물건 보고서

2. 물건 상세 분석

2.1. 충주시 중앙탑면 단독주택 (주요 매각 대상)

소재지 충청북도 충주시 중앙탑면 루암리 192-8

용도 단독주택

감정가 472,889,440 원

매각대상 토지/건물 일괄매각

면적 토지 668.00㎡ (약 202.07평), 건물 148.12㎡ (약 44.80평)

구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

특이사항 일괄매각. 지상에 타인 소유 판넬조 창고(견사) 및 조경수(소나무 등)는 매각에서 제외됨. 석축 및 조경석 등은 토지에 포함하여 평가됨. 건물 2층 지붕 위 자가용 태양광발전시설(9kw) 일체가 포함되어 감정됨.

2.2. 충주시 지현동 아파트 (병합 물건)

소재지 충청북도 충주시 지현동 1088 (제2층 제206호)

용도 아파트 (방3, 거실및주방, 화장실2)

면적 전용면적 및 분양면적 정보는 감정평가서에 명시되지 않아 확인 불가함.

구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층

특이사항 제2종일반주거지역, 충주고등학교 상대/절대보호구역에 해당함. 기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

3. 투자 분석

3.1. 입지 조건 및 생활 정보

단독주택 (루암리)

본건은 루암교차로 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 전원주택지 환경으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 토지는 정방형의 경사지를 등고 평탄하게 조성한 건부지(단독주택)로 이용 중이며, 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역 등 다수의 법적 제한이 있습니다.

아파트 (지현동)

본건은 충주고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 시내 주거 지역입니다. 차량 접근 및 대중교통 상황은 보통이며, 제2종일반주거지역에 속하여 있습니다.

혐오시설 단독주택의 경우, 감정평가서에 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당된다고 명시되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 지현동 아파트 주변에는 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3.2. 권리 분석

경매구분 부동산강제경매 (중복병합사건)

채권/채무자 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일하며, 강제경매 진행에 따른 깔끔한 권리관계가 예상됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행되어 소유권 확보는 용이합니다.

매각 포함/제외 단독주택의 경우, 건물에 부합물로 평가된 태양광발전시설(9kw) 일체 및 토지의 석축, 조경석 등은 매각 대상에 포함되어 인수됩니다. 반면, 지상에 소재하는 타인 소유 판넬조 창고(견사) 및 조경수(소나무 등)는 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다.

임대차 관계 단독주택 및 아파트 모두 임대관계는 미상(알 수 없음)으로, 현장 조사를 통한 점유 관계와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

제외 물건 처리 리스크 단독주택에 타인 소유로 명시된 창고(견사) 및 조경수가 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 소유자 간 분쟁이나 철거 또는 이전 문제 발생 가능성이 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

소음 리스크 단독주택의 경우 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당되므로, 항공기 소음에 의한 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 주중 및 주말 소음 정도를 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한 단독주택의 토지는 역사문화환경보존지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 개발이나 증축에 제약이 따를 수 있습니다.

아파트 정보 부족 병합 물건인 아파트는 감정가 및 전용/분양 면적 등의 필수 정보가 부족합니다. 입찰 전 매각 물건명세서 및 추가 감정평가 정보를 통해 해당 아파트의 정확한 가치와 정보를 확보해야 합니다.

3.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 단일 사건번호에 충주 외곽의 넓은 토지를 가진 전원주택(단독주택)과 시내권의 아파트가 병합된 형태의 특이 물건입니다. 단독주택은 실거주 목적의 전원생활을 희망하는 투자자에게 매력적이며, 태양광 설비가 포함되어 있어 관리비 절감 효과가 기대됩니다. 권리관계는 비교적 단순하나, 매각 제외 물건과 소음 리스크를 반드시 현장에서 점검해야 합니다. 아파트는 시세차익을 고려한 투자 물건으로, 정확한 정보 확보 후 단독주택과 동시 투자 가치를 분석하는 것이 중요합니다.

투자 포인트

1. **실속형 전원주택 및 부대시설:** 200평이 넘는 넓은 토지와 태양광 설비가 포함된 2층 단독주택을 일괄 매각으로 취득할 수 있어 실거주 가치가 높습니다.

2. **단순한 권리관계:** 소유자, 채무자, 채권자가 동일하여 낙찰 후 명도(점유 이전) 외에 복잡한 권리 분석 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

3. **투 트랙 투자 기회:** 충주 외곽의 주택과 시내권 아파트를 동시에 취득할 수 있는 기회이므로, 전체 감정가 대비 각 물건의 적정 가치를 재평가하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

4. **현장 확인 필수:** 단독주택의 매각 제외 물건(창고, 조경수)의 경계와 소음대책구역에 따른 소음 정도를 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계