나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31330 [2] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 용강동에 소재하는 구분건물(비룡벨로스텔라 5층 503호, 14층 1402호,
3층 303호)로서, 부근은 근린생활시설, 아파트, 주거나지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무
난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건 내 5층 503호, 14층 1402호, 3층 303호로서,
외벽: 화강석 붙임 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호 등.

이용상태

기호(1,3)은 아파트로 이용중입니다.
기호(2)는 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(a) 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-27
호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)에 속합니다.
기호(b,c) 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2026.03.31.자)를 제출함.
-오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 진주지원 2024타경31330 (2)

소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 14층1402호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

토지면적: 52.87㎡ (약 15.99평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

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* 위치: 경상남도 사천시 용강동 618-1번지, 비룡벨로스텔라 오피스텔 14층 1402호에 소재합니다.

* 주위환경: 본건이 소재하는 지역은 근린생활시설, 아파트, 주거지 등이 혼합된 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 도로상태: 단지 남서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 11월 29일 접수된 가압류 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(추효식)

* 보증금: 145,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 03월 15일

* 배당신고일자: 2023년 03월 30일

* 대항력: 자료상 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에게 임대차보증금 반환 채무를 인수하지 않는다는 내용의 확약서(2026.03.31.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 기타 권리: 등기부등본상 소유권이전 2번 신탁등기 말소, 가압류, 강제경매, 압류 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 개요상 있으나 비고란에 별도 언급 없음)

1.4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 경상남도 사천시 용강동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 주거지 등으로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 상업 시설 및 주거 단지가 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

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* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 총 15층 규모입니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 임차인 보증금 인수 여부: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 확약서상의 날짜(2026.03.31.)가 현재 시점(2026.07.07.) 기준으로 이미 경과되었으므로, 해당 확약의 효력 및 HUG의 최종 배당 결과에 따른 절차상의 변동 가능성은 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 용도 관련: 주거용으로 사용 시 주택임대차보호법 적용 여부, 양도소득세 등 세금 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 실제 이용 현황을 명확히 파악해야 합니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2019년 사용승인된 건물로, 향후 건물의 노후화에 따른 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 사천시 용강동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 8,300만원입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차 보증금(1억 4,500만원)을 인수할 부담이 없다는 점입니다. 건물 자체의 상태나 주변 입지 조건은 양호한 편이나, 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 권리 관계는 명확해 보이나, HUG의 배당 절차와 최종 결과에 따른 잠재적 변동 사항을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

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* 부담 없는 임차 보증금: HUG의 확약으로 인해 임차인 보증금 1억 4,500만원에 대한 매수인의 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 오피스텔 수요: 사천시라는 지역적 특성과 오피스텔이라는 공급 형태를 고려할 때, 지역 내 수요에 기반한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 이익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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* 감정가: 183,000,000원

* 최근 실거래가 (2026.04.14, 14층): 125,000,000원

* 최근 실거래가 (2026.04.09, 12층): 98,500,000원

* 최근 실거래가 (2023.12.08, 10층): 122,000,000원

분석:

본 건은 14층에 위치하며, 가장 최근 거래 사례(2026년 4월)에서 같은 14층 매물이 125,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 183,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되었습니다. 임차 보증금 145,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

예상 입찰가:

최근 14층 거래 사례(125,000,000원)와 감정가(183,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.