나이스옥션 법원경매 진주 2021타경37887 [1] 경상남도 산청군 금서면 특리 1163 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2021타경37887 [1] 경상남도 산청군 금서면 특리 1163 임야 경매

• 사건번호: 2021타경37887
• 주소: 경상남도 산청군 금서면 특리 1163
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2021타경37887 | 소재지: 경상남도 산청군 금서면 특리 1163 | 감정가: 19,237,300원 | 최저가: 12,312,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2021타경37887 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 물건은 토지 매각을 목적으로 하며, 감정가는 19,237,300원입니다.

소유자는 신OOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 민OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 산청군 금서면 특리 1163에 소재한 임야(토지)입니다.

토지 면적은 2258.00㎡이며, 이는 약 683.05평에 해당합니다.

건물 면적은 0.00㎡으로, 매각 대상에서 건물은 제외됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 산청군 금서면 특리 소재 '특리마을' 서측 및 북측 인근에 위치합니다.

주위는 순수 산림지대 및 농경지대로 형성된 전형적인 농촌 산림 환경입니다.

주변에는 산청 특리 지석묘군 등 문화유산이 있으며, 지리산 둘레길 체험, 래프팅, 숙박 시설(펜션 등) 등 관광 관련 시설이 다수 분포하고 있어, 자연 경관이 수려하고 관광 자원이 풍부한 지역으로 판단됩니다.

검색된 정보상 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 접근성 및 도로 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

물건 목록 중 기호(1, 4)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 기호(3) 역시 지적도상 맹지입니다.

기호(2)는 지적도상 맹지이나 북동측 인근에 현황 도로가 개설되어 축사부지로 진입하고 있습니다.

기호(6)은 지적도상 맹지이나, 본건을 관통하는 약 3미터 폭의 콘크리트 포장된 현황 도로가 개설되어 접근이 가능합니다.

기호(5)는 남동측으로 약 3미터 폭 내외의 콘크리트 포장 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

경매 구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

매각 대상은 토지이며, 기호(2)의 지상에는 제3자 소유로 등기된 건물이 소재하여 평가에서 제외되었습니다. 이는 매수인이 토지를 취득하더라도 건물 소유자에 대한 법적 조치(철거 소송 등)가 필요할 수 있음을 의미합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 주의사항에 목록에서 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있고, 이 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 언급되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

맹지 리스크: 목록는 지적도상 맹지(도로 없음)로, 건축 행위 등에 어려움이 따를 수 있습니다. 현황상 도로가 개설된 일부 필지(기호 2, 6)도 지적도상 맹지임을 유념해야 합니다.

타인 점유 및 경계: 기호(2)는 인접지 경계 구분 없이 축사 건물 부지 일부로 타인 점유 중이며, 기호(3), (5), (6) 역시 인접지와 경계 구분 없이 답 또는 전의 일부로 이용 중입니다. 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

4. 현황 및 이용 상태 분석

4.1. 토지 이용 현황

본 물건은 총 6개 필지(기호 1~6)가 일괄 매각되는 건으로, 각 필지의 이용 상태가 상이합니다.

기호(1, 4)는 잡초목이 우거진 자연림 상태의 임야(대체로 남동 하향 완경사 부정형)입니다.

기호(2)는 축사 건물 부지의 일부로 이용 중이며, 기호(3), (5)는 답(논)의 일부, 기호(6)은 전(밭) 및 답의 일부로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

대부분의 필지(기호 1, 2, 3, 5, 6)는 계획관리지역으로, 개발 잠재력이 비교적 높습니다.

기호(4)는 농림지역(보전산지, 임업용산지)으로 지정되어 개발 행위에 가장 큰 제한이 따릅니다.

전 필지가 가축 사육 제한 구역 및 배출 시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어, 관련 법규를 준수해야 합니다.

기호(1, 3)은 준보전산지, 기호(4)는 보전산지 및 임업용산지입니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘의 소재 여부는 토지 개발에 심각한 제약을 줄 수 있습니다.

법률적 리스크: 기호(2) 지상 타인 소유 건물의 법정 지상권 성립 여부와 철거 소송 진행 여부, 타인 점유에 대한 명도(인도) 문제가 존재합니다.

이용적 리스크: 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 토지 경계가 불분명하여 측량 및 도로 개설(또는 건축 허가를 위한 대책) 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 임야, 전, 답, 축사부지 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있으며, 대부분 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

개발 제한이 강한 농림지역 임야(기호 4)와 맹지, 타인 점유 등의 리스크를 안고 있으나, 계획관리지역 내 필지들은 향후 개별 또는 통합 개발 시 농업 또는 전원주택 등의 용도로 활용 가능성이 있습니다.

경매 컨설팅 의견으로는, 감정가 대비 리스크(분묘, 맹지, 타인 점유)가 명확하므로, 예상되는 법적 비용과 시간적 리스크를 고려하여 보수적인 가격 전략이 필요하며, 특히 현장 조사 시 분묘 및 타인 점유 현황을 철저히 확인해야 합니다.

5.3. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 산청군 금서면 특리는 순수 산림 및 농경지대로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의 시설은 특리 마을 인근 또는 산청군 중심가로의 이동이 필요합니다.

다만, 지리산 둘레길, 경호강 등 천혜의 자연환경과 연계된 관광 인프라(펜션, 모텔, 체험관 등)가 비교적 잘 갖추어져 있어, 장기적으로 귀농, 귀촌 또는 힐링형 숙박 시설(기존 축사 부지 등 용도 변경 시) 부지로의 개발을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계