나이스옥션 법원경매 군산 2025타경505 [2] 전북특별자치도 군산시 산북동 1321-1 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경505 [2] 전북특별자치도 군산시 산북동 1321-1 답 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매2계 2025타경505 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 1321-1 | 감정가: 32,868,000원 | 최저가: 23,007,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경505 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 1321-1

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 32,868,000원

토지면적: 2479.00㎡ (약 750평)

토지 지분율: 39589.63 (전체 면적 중 해당 지분 면적은 약 39,589.63㎡가 아님. 이는 지분 비율을 나타내는 분모일 가능성이 있으나, 컨설팅 보고서에서는 제공된 숫자 그대로 표기하고, 지분 매각임을 강조함.)

제시외면적 (토지/건물): 0.00㎡

1.3. 권리 관계 및 특이사항

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능

주의사항: 1. 지분매각임 (공유자우선매수권행사는 1회에 한함)

2. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 미반환)

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 대상토지는 전북특별자치도 군산시 월명동 소재 월명중학교 북서측 및 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공장과 경지 정리된 답이 주를 이루는 시가지 주변 경지 정리 지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스승강장이 위치하여 본 용도(답, 농지)로서 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 필지별로 도수로를 건너 소폭의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 세로 장방형의 평지이며, 조사 시점 당시 '답'으로 이용 중인 농지입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역 및 생산녹지지역에 속해 있어 향후 도시계획에 따른 개발 여지를 고려할 수 있으나, 현재는 생산 녹지이므로 농지로서의 활용이 주된 목적입니다.

또한, 가축사육제한구역(소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 등 제한)에 해당하여 축사 등 일부 시설 설치에 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 (지분 매각의 이해)

본 건은 토지 전체가 아닌 토지의 '일부 지분'만 매각하는 건입니다. 낙찰자는 전체 토지의 소유권을 갖는 것이 아니라, 소유자 장OO이 가진 지분만을 취득하게 됩니다.

주의: 지분 매각의 경우, 낙찰 후 공유자와의 관계 정리(분할, 매도청구 등)가 필수적으로 수반되며, 이는 추가적인 시간과 비용, 협상 능력을 요구하는 사항입니다.

3.2. 특이 권리 사항

농지취득자격증명(농취증): 농지이므로 매각 기일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 이는 농지 투자 시 가장 기본적인 리스크 관리 항목입니다.

공유자우선매수신고: 본 물건의 공유자(다른 지분 소유자)는 법원에서 정한 기일 내 1회에 한하여 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 입찰 당일 최고가 매수인이 결정되더라도, 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰받지 못할 가능성이 상존한다는 의미입니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 상권 분석 (농지 특성상)

본 물건은 시가지 주변의 경지 정리 지대에 위치한 '답(논)'이므로, 일반적인 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 주요 수요는 농업용 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 투자 수요가 될 것입니다.

4.2. 생활 정보

대상지는 월명동 소재 월명중학교 근거리이지만, 주위 환경은 소규모 공장과 답이 주를 이루는 지역입니다. 군산시의 공공 데이터에 따르면, 산북동 일대에 무인 민원발급기, 전기차 충전소, 어린이 보호구역, CCTV 정보 등 기초적인 생활 편의 시설 정보가 확인됩니다.

4.3. 혐오 시설 분석

제공된 감정평가서 및 주변 환경 분석 결과, 주위는 소규모 공장 및 경지 정리된 답이 주를 이루는 지역으로 명확한 대형 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 소규모 공장들이 혼재되어 있어 환경적 쾌적도는 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 토지를 단독 소유화하거나 현금화해야 하는 추가 절차가 필요합니다.

2. 농지 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 농지법상 경작 의무 등 규제가 적용됩니다.

3. 용도 제한 리스크: 생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 묶여 있어, 현재로서는 농지 외의 다른 용도로 개발하는 데 제약이 따릅니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 '생산녹지지역'에 위치한 '답' 지분 물건으로서, 장기적인 관점에서 군산 시가지 확장 및 도시 계획에 따른 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다. 다만, 단기 차익 실현이 어려우며, 지분 물건의 특성상 공유자와의 관계 정리라는 매우 높은 난이도의 리스크를 수반합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지:

도시지역 내 생산녹지지역으로서, 향후 군산시의 도시 발전 방향에 따라 투자가치가 상승할 가능성이 있습니다. 주변이 경지 정리된 답이지만 시가지 인근에 위치하고 있다는 점은 장점입니다.

6.2. 저가 매수의 기회:

지분 매각의 복잡성과 농지 규제로 인해 일반적인 매각 물건보다 경쟁률이 낮아 상대적으로 낮은 가격에 진입할 가능성이 있습니다. 특히 공유자우선매수권 행사로 인해 유찰이 지속되면 최저가가 더 낮아질 수 있습니다.

6.3. 농지 투자 접근:

농업을 전업으로 하거나 귀농을 준비하는 투자자에게는 장기적인 관점에서 안정적인 농지 확보 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매2계