나이스옥션 법원경매 목포 2024타경734 [1] 전라남도 무안군 망운면 피서리 803-51 스타롱비치근린생활 에이동 1층101호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경734 [1] 전라남도 무안군 망운면 피서리 803-51 스타롱비치근린생활 에이동 1층101호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경734 | 소재지: 전라남도 무안군 망운면 청운로 857-5, 에이동 1층101호 (스타롱비치근린생활) | 감정가: 4,377,668,000원 | 최저가: 3,064,368,000원 | 용도: 숙박시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 특성

목포지원 2024타경734 (1) 사건으로 진행되는 전라남도 무안군 망운면 피서리 803-51 소재 스타롱비치근린생활 숙박시설(펜션 및 근린생활시설)에 대한 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 43억 7,766만 8천 원으로 평가되었습니다. 해당 물건은 해안 주변의 펜션 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 무안국제공항 동측 인근에 자리 잡고 있어 입지적 특성과 함께 공항 관련 규제를 동시에 안고 있습니다.

2. 물건 개요 및 면적 정보

2.1. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 무안군 망운면 피서리 803-51 스타롱비치근린생활 에이동 1층101호 외 52개 목록

용도: 숙박시설 및 근린생활시설 (식당, 소매점, 사무실, 회의장 등)

감정가: 4,377,668,000 원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOO

2.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적: 969.00㎡ (약 293.12 평)

건물 면적: 2,531.89㎡ (약 766.03 평)

건물 구조: 기호 1-5는 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 (식당, 소매점, 사무실, 회의장)이며, 기호 6-53은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 또는 (철근)콘크리트지붕 3층 건입니다. (숙박시설, 펜션동)

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 무안군 망운면 피서리 소재로, 무안국제공항 동측 인근의 해안 주변에 위치하여 수려한 경관을 바탕으로 한 숙박시설(펜션) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 차량 진출입 및 제반 교통상황은 보통시 되며, 서측으로 폭 10m 내외의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다. 주위는 펜션, 근린생활시설과 농경지대가 혼재된 해안가 지역입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유연한 개발이 가능합니다.

다만, 무안국제공항 인근에 위치함에 따라 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 특히 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역 및 전이표면구역에 해당되어 향후 건물의 신축, 증축 시 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있으므로 투자가치 산정 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석 (Legal Analysis)

4.1. 유치권 및 법정지상권 현황

특이사항으로 유치권과 법정지상권 성립 가능성이 제시되어 있습니다.

유치권: 강유철로부터 공사대금채권 금 1억 1,384만 원에 대한 유치권 신고가 있습니다. 이는 목적물 내부시설(노래연습장, 세미나실 등) 및 토목공사 비용이며, 채권자 측에서 유치권 배제 신청서(2025.6.27.)를 접수한 상태입니다. 유치권 성립 여부와 인수액은 낙찰자가 책임져야 할 가장 큰 리스크이므로, 철저한 현장 조사와 법적 판단이 요구됩니다.

법정지상권: 법정지상권 성립 여부 역시 매각조건에 중대한 영향을 미치므로, 이에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

4.2. 일괄매각 및 제외 물건

본건은 토지와 건물이 일괄매각되는 건입니다.

주의사항: 제시 외 건물 및 수목, 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 제시 외 물건의 상태 및 규모를 확인하여 명도 시 예상되는 비용을 추정해야 합니다.

공부상 차이: 목록 6~23은 공부상 '101동'이나 외벽에 '1동'으로, 목록 24~35는 '102동'이나 '2동'으로, 목록 36~53은 '103동'이나 '3동'으로 표기되어 있어 현장과 공부상의 명칭 차이를 인지하고 입찰해야 합니다.

5. 상권 분석 및 이용 현황

5.1. 상권 분석

본건은 무안국제공항 인근 해안가에 위치한 숙박 및 근린생활 복합시설로, 주 수요층은 해안 관광객과 공항 이용객이 될 수 있습니다.

숙박시설(펜션)과 함께 식당, 소매점, 사무실, 회의장이 구비되어 있어 단순 숙박 외 복합적인 이용이 가능하며, 이는 단지 자체의 경쟁력을 높이는 요소로 작용합니다.

다만, 임대관계는 미상이며, 주변이 농경지대 및 펜션 위주로 형성되어 있어 상업시설로서의 독립적인 상권 활성화보다는 숙박시설 이용객을 대상으로 하는 내부 상권에 의존적일 가능성이 높습니다.

5.2. 현재 이용 현황

기호 1-5 (근린생활시설): 식당, 소매점, 사무실, 회의장으로 이용 중입니다.

기호 6-53 (숙박시설): 숙박시설로 이용 중입니다.

건물 내부의 급배수, 위생설비 등은 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 생활 정보 및 잠재적 리스크

6.1. 생활 정보 및 주위 환경

주변은 해안을 접하고 있어 조망권이 확보되며 휴양 시설로서의 가치는 높습니다.

교통은 차량 진출입이 용이하고 왕복 2차선 도로와 연결되어 있어 원활합니다.

혐오시설: 전통적인 혐오시설은 없으나, 인근의 무안국제공항은 철새 도래지와 가까워 조류 충돌(Bird Strike) 위험성이 건설 초기부터 지적되어 왔던 곳이며 , 공항 자체의 운영 실적이 저조하고 만성 적자에 시달린다는 점은 주변 지역의 상업적 활성화와 잠재적 개발 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 작용합니다. 또한 공항에 의한 소음 발생 및 건축물 높이 제한(제한표면구역) 등도 입지적 제한 요소입니다.

6.2. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 유치권 및 법정지상권 성립 여부에 따라 명도 저항 및 추가적인 인수 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 해결 방안과 비용을 미리 산정해야 합니다.

개발 리스크: 공항 주변 규제(장애물제한표면구역, 전이표면구역)로 인해 향후 증축 또는 재건축 시 건축물의 높이 및 규모에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 해안가에 위치한 대규모 숙박 및 근린생활 복합시설로, 감정가 대비 투자 매력이 발생할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다. 건물이 신축에 가깝고 용도 구성이 복합적이어서 활용도가 높습니다. 그러나 유치권 및 법정지상권의 문제, 그리고 공항 인근 규제(높이 제한, 소음)와 공항 자체의 저조한 운영 실적 및 조류 충돌 위험성 등 지역적 단점은 매우 큰 잠재적 리스크입니다.

7.2. 투자 포인트

경매 초기 단계에 감정가가 높게 책정될 수 있으므로, 유찰 시 매수 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

유치권 관련 채권자의 배제 신청이 있으므로, 법원의 판단 및 임차인의 현황을 확인하여 유치권 문제가 해결될 경우(또는 해결 비용이 적을 경우) 안전마진 확보가 가능합니다.

해안 관광 수요를 바탕으로 한 숙박시설 운영 경험이 있거나, 전문 운영 인력을 확보할 수 있는 법인 또는 투자자에게 적합한 물건입니다.

낙찰 후 유치권, 법정지상권 관련 분쟁 해결 능력이 수익률을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

목포지원 경매5계