나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2233 [2] 경상남도 진주시 진성면 대사리 산241 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 진성면 대사리 소재 "대사마을회관" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야, 농경지, 주택, 축사 등이 소재하는 곳이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2) 토지는 부정형 급경사지로서, 임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3.5m 내외의 포장도로가 접함.

본건 기호(2) 토지는 지적도상 남서측으로 소폭의 도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 토지는 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(2) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 위 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 연고자 미상의 제시외 분묘가 2기 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-인접필지와 경계가 불분명한 바, 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경2233 (2)

소재지: 경상남도 진주시 진성면 대사리 산241

용도: 임야

감정가: 91,951,400원

토지면적: 15,074.00㎡ (약 4,560.00평)

토지지분: 15,074㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주시산림조합 (진OOOOOO)

감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 진성면 대사리에 소재하며, "대사마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 농경지, 주택, 축사 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3.5m 내외의 포장도로가 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 지적도상 남서측으로 소폭의 도로가 접하고 있습니다.

진성면은 진주시청 소재지로부터 약 15km 거리에 위치하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 교통의 요충지 중 하나입니다.

토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 기호(1) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지.

* 기호(2) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 보전산지, 임업용산지.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2007년 12월 5일 접수된 진주시산림조합의 근저당권(을5)입니다.

총 등기부채권액은 130,000,000원입니다.

경매 신청 채권자는 진주시산림조합이며, 이는 임의경매로 진행되고 있습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 물건명세서 상 별도로 명시된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농림지역 및 산림지역에 속해 있어 일반적인 상업 활동이나 상권 형성이 어려운 지역입니다.

주변은 임야, 농경지, 일부 주택 및 축사가 산재해 있는 전형적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

따라서 전통적인 의미의 상권 분석보다는 해당 지역의 토지 이용 현황 및 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 진주시 진성면 대사리에 위치하며, 진주시 중심부까지는 차량으로 이동 시 약 15km 거리에 있습니다.

진주시청까지의 대략적인 차량 이동 시간은 약 30~40분 내외로 예상됩니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 진성면 소재지 또는 인근 진주시내를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에는 경남과학고등학교, 경남체육고등학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 산지 관련 법규(산지관리법)의 적용을 받아 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 지형: 기호(1, 2) 토지는 부정형의 급경사지로 이용되고 있어 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 연고자 미상의 분묘 2기가 소재하고 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 진주시 지역에서는 생활폐기물 소각시설, 매립장, 가축분뇨처리시설 등과 관련된 지역 주민들의 반대 및 민원이 지속적으로 발생하고 있습니다. 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 넓은 범위에서의 지역적 특성으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 진성면 대사리에 위치한 임야로서, 저평가된 감정가와 낮은 권리 관계(임차인 인수 없음)는 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

하지만 급경사의 임야라는 지형적 특성, 농림지역 및 보전산지 등의 엄격한 토지 이용 제한, 그리고 가장 중요한 분묘기지권 성립 가능성 및 경계 불분명이라는 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히 분묘기지권은 토지 소유주의 사용 수익권을 심각하게 제한할 수 있는 권리이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

또한, 지역 내 폐기물 처리 시설 관련 민원 발생 사례들은 해당 지역의 개발에 대한 사회적 수용성을 간접적으로 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적.

* 인수해야 할 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 분묘기지권 및 경계 문제를 해결할 경우, 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 고려하지 않고 산정되었습니다.

본건의 감정가는 91,951,400원입니다.

토지이용의 제약, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불분명 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 최소한의 상승폭에서 입찰가를 결정하는 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정은 대상 토지에 대한 추가적인 현장 조사, 분묘 존재 여부 및 분묘기지권의 실질적 영향 분석, 그리고 향후 토지 이용 계획 수립 가능성에 대한 면밀한 검토를 통해 이루어져야 합니다.

단순 감정가만을 기준으로 입찰하기보다는, 잠재적 리스크 해결을 위한 추가 비용과 노력을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.