나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6013 [1] 경상남도 남해군 남해읍 아산리 427-9 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6013 [1] 경상남도 남해군 남해읍 아산리 427-9 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경6013 | 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 아산리 427-9 | 감정가: 186,764,320원 | 최저가: 149,411,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 진주지원 2024타경6013 (1) 사건으로 경상남도 남해군 남해읍 아산리 427-9에 소재하는 단독주택입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다. 감정가는 186,764,320원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 278.00제곱미터 (약 84.10평)이며, 용도는 주거용 건부지입니다.

건물면적은 공부상 총 57.49제곱미터 (약 17.39평)이나, 현황주택으로 이용 중인 기호 (2-2) 건물은 공부상 40.96제곱미터 (약 12.40평)이나 실측 면적인 32.5제곱미터 (약 9.83평)을 기준으로 감정되었습니다.

또한, 매각에 포함되는 제시외 건물 면적은 124.30제곱미터 (약 37.59평)으로 비교적 크게 존재합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 남해군 남해읍 아산리 소재 '남해여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 북측으로 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측으로 폭 약 1.5 ~ 2미터 내외의 도로와 접하는 것으로 보아 도로 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설의 이용은 보통 수준일 것으로 판단됩니다. '남해여자중학교' 인근에 위치하여 교육 환경은 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 마을경관관리지역 및 중점경관관리구역(집중개발형)에 속해 있어 향후 개발 및 관리 측면에서 주목할 필요가 있습니다. 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경 자체는 무난할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역, 하수처리구역(남해읍), 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 주거 환경에 대한 규제를 확인해야 합니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주거 개발이 가능한 용도지역입니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 매각 물건 및 주의사항

본건은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 감정서상 기호 (ㄱ)~(ㅁ)에 해당하는 제시외 건물 124.30제곱미터도 매각에 포함되어 제시외 건물 관련 리스크는 해소되었습니다.

다만, 목록 [2] 건물 중 기호 (2-1)은 현황 멸실되어 평가에서 제외되었으며, 기호 (2-2)는 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있어 실측 면적(32.5제곱미터)을 기준으로 평가되었으므로 이를 유념해야 합니다.

3.2. 법정지상권 분석

가장 중요한 특이사항은 '법정지상권'의 가능성이 있다는 점입니다. 이는 경매 매각 조건과 토지 및 건물의 소유 관계 변동 시점을 면밀히 분석해야 하는 매우 중대한 권리 문제입니다. 매각물건명세서 등을 통해 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 하며, 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생하거나 별도의 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 큰 리스크가 됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

제시목록 외 물건으로 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물 기호 ㈀, ㈁이 본건 토지상에 소재하며, 이는 토지의 사용수익에 다소 영향을 미칠 것으로 감정 평가되었습니다. 매각 포함된 제시외 건물(기호 ㈂, ㈃, ㈄)과는 별개의 미등재 물건이므로, 명도 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

또한, 정확한 위치 및 경계 확정은 측량을 요한다는 주의사항이 있어, 경계 침범이나 인접 토지와의 분쟁 가능성도 잠재적으로 존재합니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역 내의 단독주택으로, 토지 면적이 약 84평으로 비교적 넓고 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 그러나 '법정지상권'의 가능성이 언급되었고, 소유자 미상의 제시외 건물 2개가 추가로 존재하며, 정확한 경계 확인이 필요하다는 점이 주요 리스크입니다. 따라서 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 주택 재건축이나 대수선이 가능한 제2종일반주거지역이라는 점입니다.

둘째, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 규모가 큰 제시외 건물(약 37.6평)이 매각에 포함되어 활용도가 높다는 점입니다.

셋째, 학교 인근의 주거지역으로 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

4.3. 투자 전략 (잠재적 리스크 대응)

법정지상권 성립 여부를 최우선으로 분석하여, 만약 성립된다면 지료 청구 소송 등을 염두에 둔 수익성 분석을 해야 합니다. 법정지상권 미성립 시에는 건물 철거 및 토지 인도 요구를 통해 토지를 온전히 활용할 수 있게 됩니다.

낙찰 후에는 경계 측량을 통해 정확한 경계를 확정하고, 소유자 미상의 제시외 건물 ㈀, ㈁에 대한 처리(철거 또는 명도) 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계