나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6839 [5] 경상남도 산청군 시천면 내대리 323-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농 경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 (1) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (2,3) : 대상토지까지 농기계 출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (4,5,7) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (9,11) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (10,12): 기호(5)토지를 통해 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (13) : 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 급경사로서 자연림으로 이용 중임. 기호 (2) : 사다리의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (4,11) : 삼각형의 완경사으로서 도로 등로 이용 중임. 기호 (5,7,9) : 부정형의 완경사로서 대로 이용 중임. 기호 (10,13): 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중임. 기호 (12) : 부정형의 완경사로서 나지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 소로한면의 포장도로와 접함. 기호 (2,3) : 북서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로와 접함. 기호 (4,11) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (5,9) : 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (7) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (10,12): 기호(5) 토지를 통해 폭 4m 내외의 포장도로로 진출가능함. 기호 (13) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에 서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보 전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2~13) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>임.

제시목록 외의 물건

㉠: 경량철골조 판넬지붕 2층 각층 약 38.7㎡ ㉡: 경량철골조 판넬지붕 단층 약 10.0㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-2) - 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-3) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-4) - 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (8-1) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-2) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-3) : 창고 및 차양으로 이용 중임. 기호 (8-4) : 1층 - 소매점으로 이용 중임. 2층 - 곶감건조장으로 이용 중임

설비내역

기호 (8-1) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음. 기호 (8-2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음

부합물 및 종물

철파이프조 PC지붕 차양 약 5.9㎡

공부와의 차이

기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 d) 매각포함.
-맹지임.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 산청군 시천면 내대리 323-2

1.2. 토지 면적

225. 00㎡ (약 68평)

1.3. 건물 면적

0. 00㎡

1.4. 감정가

24,475,000원

1.5. 매각 대상

토지매각

1.6. 경매 구분

부동산임의경매

1.7. 사건 번호

진주지원 2024타경6839 (5)

1.8. 채권자

산OOOOOOOO (등기부상 산청군농업협동조합으로 확인)

1.9. 공동 담보 여부

예

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 "남대마을회관" 부근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

대부분 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편함. 일부 토지는 차량 또는 농기계 출입이 가능하나, 접근성이 제한적인 경우도 있음.

2.3. 도로 상태

각 토지별로 인접한 도로의 폭과 상태가 상이함. 일부 토지는 소로 한 면에 접하거나 폭 3~4m 내외의 포장/비포장 도로에 접함. 기호 (13) 토지는 맹지임.

2.4. 토지 이용 현황

대상 토지는 기호별로 자연림, 농경지, 전, 도로, 나지 등으로 이용 중임. 경사도는 급경사와 완경사가 혼재되어 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 (1) 토지는 농림지역이며, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 제한이 있음.

기호 (2~13) 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을3 (근저당권, 2024-12-23, 산청군농업협동조합)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

갑10 (소유권이전), 을3 (근저당권), 갑12 (임의경매), 갑13 (가압류) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 등기부 채권 총액

321,000,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 등기부상 특이한 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

대상 토지는 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미함. 인근에는 관광객을 위한 펜션, 숙박시설 등이 일부 분포하고 있어, 지역 특성에 맞는 활용 방안 모색이 필요함.

5. 생활정보

시외곽 지역에 위치하여 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있음. 인근 산청군 시천면은 지리산 국립공원과 인접하여 자연환경이 우수하며, 관광객 유입이 있는 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

농지(답)로 분류되어 있으므로, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 맹지

기호 (13) 토지는 맹지로서 차량 진입이 불가능하며, 접근성 확보를 위한 별도의 방안이 필요함.

6.3. 위치 및 경계 불확실성

정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 요구됨.

6.4. 제시외 수목 포함

감정서상 'd'로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함되어 매각 대상에 포함됨.

6.5. 접근성

시외곽 지역으로 대중교통 이용이 불편하며, 일부 토지는 차량 출입이 제한적일 수 있음.

6.6. 자연재해 위험

최근 뉴스에 따르면 산청군, 특히 시천면 지역은 극한 호우로 인한 산사태, 침수 등의 자연재해 위험이 보고되었음. 이는 토지 가치 및 이용에 영향을 줄 수 있는 중요한 리스크임.

6.7. 혐오시설

주변 지역에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 산청군 타 지역에서 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 보고된 바 있음. 대상 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 개발 계획 등에 대한 지속적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 산청군 시천면 내대리의 토지로, 자연환경이 우수하나 시외곽 지역에 위치하여 접근성 및 대중교통 이용에 불편함이 있음. 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 일부 맹지를 포함하고 있어 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함. 최근 자연재해 위험이 보고된 지역이므로 이에 대한 리스크 관리도 중요함.

8. 투자 포인트

* 지리산 인근의 우수한 자연환경을 바탕으로 전원주택, 휴양시설, 주말 농장 등의 잠재적 가치 보유.

* 농림지역 및 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성 고려 가능.

* 주변 관광지와의 연계 가능성 (지리산 내대 생태길 출렁다리 인근 등).

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 토지의 현재 상태, 인근 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 인근 유사 물건 시세 분석, 관련 법규 검토 등 전문적인 시장 조사가 필요합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.