나이스옥션 법원경매 진주 2025타경128 [1] 경상남도 남해군 서면 노구리 917-2 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경128 [1] 경상남도 남해군 서면 노구리 917-2 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2025타경128 | 소재지: 경상남도 남해군 서면 노구리 917-2 | 감정가: 46,368,000원 | 최저가: 37,094,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경128 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 노구리 917-2

용도: 전 (밭)

감정가: 46,368,000원

토지면적: 672.00㎡ (약 203.28평)

매각대상: 토지매각 (지분율 100%)

1.2. 물건 현황 및 이용상태

본 물건은 경상남도 남해군 서면 노구리 노구마을 남서측 인근에 위치한 토지입니다. 부근은 전형적인 농촌마을, 농경지, 순수 임야 등으로 이루어져 있습니다. 현재 남동 하향 완경사 지대 내 부정형의 토지로서 일부 지상에 대나무가 자생하고 있는 묵전(묵은 밭) 상태로 이용 중입니다. 본건까지 차량 출입이 불가능한 맹지 상태이며, 인접 도로상태 역시 맹지로 확인됩니다. 감정평가 시 자생하는 대나무 등의 입목은 거래 관행상 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 최고의 입지라고 평가하기는 어려우나, 계획관리지역에 속하여 향후 건축 행위의 자유도가 높은 것이 장점입니다. 특히 남해군의 청정 환경과 해안경관 관리지역이라는 이점을 고려할 때, 조용하고 순수한 자연환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 국도가 인근을 통과하고 있으나, 본건까지는 진입이 어려워 접근성 자체는 극히 불리합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

노구마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(상권, 병원 등)은 원거리에 위치합니다. 관내 대중교통 사정이 보통시 되나, 본건까지는 차량 접근이 불가하여 실질적인 대중교통 이용은 매우 불편합니다. 주변에 대규모 공장이나 검색되는 혐오시설은 없으며, 가축분뇨법상 '모든 축종 사육제한' 구역으로 지정되어 있어 축사 등에서 발생하는 환경적 혐오요소는 배제되어 있습니다. 순수 자연환경을 기반으로 한 장기적인 휴양 또는 귀농·귀촌 목적의 부지 검토가 필요합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 권리관계는 단순한 것으로 파악됩니다. 채권자는 임OO이며, 등기부상 복잡하거나 인수될 가능성이 있는 권리는 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 최종적인 권리분석은 매각물건명세서 및 법원의 공식 자료를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크: 본 물건의 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 차량 및 도보 진입이 불가능하므로, 현 상태에서 건축 행위는 불가능합니다. 향후 인접 토지 소유자와 협의하여 도로 사용 승낙(사도 개설 등)을 받지 못하면 활용도가 현저히 떨어집니다.

농지취득자격증명(농취증): 지목이 '전'이므로 농지법상 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 농업 경영계획서 작성 및 농지 취득에 대한 사전 준비가 필요합니다.

경계 불확실성: 감정평가서에 '정확한 위치·경계확정은 측량 요함'이라는 문구가 명시되어 있으므로, 낙찰 후 반드시 경계 측량을 실시해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내의 토지라는 장점과 맹지라는 단점이 극명하게 대립하는 물건입니다. 소유권상 권리분석은 단순하고 안전한 편이나, 현황상 이용 및 활용에는 큰 제약이 따릅니다. 따라서 토지 활용에 대한 구체적인 계획, 특히 맹지 탈출 계획이 없는 투자자에게는 적합하지 않습니다. 장기적인 관점에서 저렴하게 토지를 확보하고자 하는 투자자나, 인근 토지 소유자와 협의를 통해 맹지 문제를 해결할 수 있는 능력이 있는 실수요자에게 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역: 해당 지역에서 가장 높은 용적률 및 건폐율을 기대할 수 있는 용도지역으로, 맹지 문제가 해결될 경우 개발 가치가 높습니다.

저렴한 투자금: 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는다면, 향후 맹지 해결 비용을 보전할 수 있는 여지가 있습니다.

자연 경관: 해안경관 관리지역에 위치하여 자연경관 보전 및 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

장기 투자: 맹지 상태로 인해 단기적인 시세차익보다는 장기적인 보유 후 인근 개발에 따른 도로 개설을 기대하거나, 인접 토지와의 매매 협상을 통한 활용 가치 증대를 목표로 해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계