나이스옥션 법원경매 진주 2025타경227 [1] 경상남도 사천시 죽림동 659-8 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 남양저수지 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 평지의 부정형 토지로 창고용 건부지 등
기호 3 : 평지의 부정형 토지로 농경지(답)으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 3 : 지적도상 맹지.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3 : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 농지법제8조의규정이적용되는농지 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 일반철골구조 철판지붕 단층 건으로
벽체 : 판넬 잇기
바닥 : 콘크리트마감 등
창호 : 샷시창 임.

기호 (2-1) : 블록구조 스라브지붕 단층 건으로
외벽 : 몰탈 마감 등
내벽 : 타일 마감 등
창호: 샷시창 임.

이용상태

기호 2 : 창고 등
기호 2-1 : 화장실로 이용 중임.
(현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상태는 외부관찰, 탐문조사, 관련공부를 종합 참작하여 판단함)

설비내역

-기본적인 위생, 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물이 소재하며 구조, 규모 및 이용상황 등을 고려시 토지의 사용 수익에 미치는 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임
2) 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ, ㅁ, ㅂ) 매각포함.
-이설 및 철거가 용이한 제시외 건물 저온창고(감정서상 ㄹ) 매각에서 제외함.
-일반건축물대장상 주2(제3동) 창고시설(2층건물)이 소재하나, 감정서에 의하면 현황 물적 동일성을 인정할 수 있는 창고시설은 없는 것으로 조사됨.
-목록[3] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 사천시 죽림동 659-8

1.2. 물건내역

본건은 경상남도 사천시 죽림동에 위치한 창고시설입니다.

1.3. 감정가

791,994,000원

1.4. 면적

토지면적: 4234.00㎡ (약 1,281평)

건물면적: 201.70㎡ (약 61평)

건물 제시외면적: 128.10㎡ (매각 포함)

1.5. 매각조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼천포농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 남양저수지 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

기호 1 토지는 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호 3 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 시 접근성에 대한 검토가 필요합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 여러 건의 근저당, 가압류 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2020년 12월 04일자 삼천포농업협동조합의 근저당권입니다.

총 채권액 합계는 409,618,686원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임 지급 내역 등을 확인하지 못할 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 농경지 및 임야, 주거시설, 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 기반 시설이나 물류 창고 등과의 연관성이 높아 보입니다.

4.2. 지역 특성

주변 지역의 개발 계획이나 용도 제한 등을 종합적으로 고려하여 본건의 향후 활용 가능성을 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근의 구체적인 편의시설 정보는 제한적이며, 차량 이동을 통한 접근이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

주변 공공시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 농지취득자격증명: 본건 목록 토지는 농지법의 적용을 받는 농지로, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 목록 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축, 개발 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 법정지상권의 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 일반건축물대장상 2층 창고시설(제3동)이 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 감정평가서에 의하면 현황 물적 동일성을 인정할 수 있는 창고시설은 없는 것으로 조사되었습니다. 이는 등기부상 현황과의 차이가 존재함을 의미합니다.

6.2. 현황상 특이사항

* 제시외 건물: 감정서상 ㄱ~ㄷ, ㅁ, ㅂ은 매각에 포함되나, 이설 및 철거가 용이한 저온창고(ㄹ)는 매각에서 제외되었습니다.

* 경계확인 필요: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지 및 건물에 대한 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 전문가의 추가적인 조사가 권장됩니다.

* 현재까지 파악된 정보 상으로는 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창고시설로 활용 가능한 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 791,994,000원입니다.

토지 중 일부(기호 3)는 맹지이며 농지법 적용을 받으므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 또한, 법정지상권의 존재 가능성, 건축물대장과의 현황 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득할 수 있습니다.

* 창고시설로서의 활용 가능성을 가진 물건입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 권리 분석, 법적 제한사항, 현황상의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 791,994,000원을 기준으로 낙찰가의 하한선을 설정하되, 잠재적 리스크 해소 비용, 명도 비용, 투자 수익률 등을 종합적으로 감안하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.