나이스옥션 법원경매 진주 2025타경227 [1] 경상남도 사천시 죽림동 659-8 창고시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2025타경227 [1] 경상남도 사천시 죽림동 659-8 창고시설 경매
- 사건번호: 2025타경227
- 주소: 경상남도 사천시 죽림동 659-8
- 감정가: 791,994,000원
- 최저가: 633,595,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 창고시설
진주지원 경매5계 2025타경227 | 소재지: 경상남도 사천시 죽림동 659-8 | 감정가: 791,994,000원 | 최저가: 633,595,000원 | 용도: 창고시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 진주지원 2025타경227 (1)
소재지: 경상남도 사천시 죽림동 659-8 외 (일괄매각)
용도: 창고시설, 농경지
감정가: 791,994,000원
경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)
소유자/채무자/채권자: 권OO / 김OO... / 삼OO...
1.2. 면적 및 지분 정보
토지면적: 4234.00㎡ (약 1280.79평)
건물면적: 201.70㎡ (약 60.99평)
제시외 건물 면적: 176.10㎡ (약 53.27평) (매각 포함)
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지 조건
본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 남양저수지 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발보다는 보존에 중점을 둔 자연녹지지역입니다.
교통 접근성은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 도로 상태 및 제한 사항
기호 1 토지는 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.
그러나 기호 3 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 해당 토지의 단독 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.
토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부/전부 제한)에 해당하여 토지 이용에 제약이 있음을 확인해야 합니다. 특히 기호 3은 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.
2.3. 상권 분석 및 생활 정보
주변은 주거 시설과 농경지, 창고가 혼재된 교외 지역이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의 시설은 인근 주택가나 사천시 중심부로 이동해야 이용할 수 있습니다.
혐오시설은 감정평가서 및 주변 환경 조사 결과 (남양저수지 인근 농경지 및 임야 혼재 지역의 특성상) 특별히 확인된 사항은 없습니다.
3. 권리 분석
3.1. 특이 사항 및 필수 확인 사항
일괄매각: 토지 및 건물 전부를 일괄하여 매각하는 조건입니다.
농지취득자격증명: 목록[3] (농경지)에 대해 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. (단, 농지가 아니라는 사실을 증명할 경우 불요)
3.2. 법정 지상권 및 제시외 물건
법정지상권: 본건은 법정지상권 성립 가능성이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 명도 계획 수립이 요구됩니다.
제시외 건물 포함/제외:
- 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ, ㅁ, ㅂ)은 매각에 포함됩니다.
- 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물 *저온창고(감정서상 ㄹ)*는 매각에서 제외됩니다.
공부와의 차이: 건축물대장상 창고시설(2층 건물)이 소재하나, 현황 물적 동일성을 인정할 수 있는 창고시설은 없는 것으로 조사되었습니다.
4. 물건 현황 및 이용 상태
4.1. 건물 구조 및 이용 상태
기호 (2) 창고: 일반철골구조 철판지붕의 단층 건물로, 벽체는 판넬, 바닥은 콘크리트 마감입니다. 현재 창고 등으로 이용 중입니다.
기호 (2-1) 화장실: 블록구조 스라브지붕의 단층 건물로, 현재 화장실로 이용 중입니다.
건물 전체적으로 기본적인 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있습니다.
4.2. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 권리 관계를 별도로 확인해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
농지취득자격증명: 기호 3 토지의 특성상 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 최대 리스크가 존재합니다.
법정지상권: 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 및 건물 이용에 중대한 제한이 발생할 수 있으므로, 권리 관계에 대한 전문가의 심도 있는 분석이 필수적입니다.
맹지 리스크: 기호 3 토지는 맹지(4234.00㎡ 중 일부)이므로, 효율적인 이용을 위해서는 인접 필지와의 협의를 통한 도로 확보가 필요할 수 있습니다.
측량 필요성: 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 매수 후 측량이 필요합니다.
제시외 건물 제외: 저온창고(ㄹ)가 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 이를 철거하거나 소유자와 협의해야 하는 추가 부담이 있을 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
본 물건은 약 1,280평 이상의 대규모 토지(자연녹지지역)와 창고시설을 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다. 감정가 대비 넓은 면적이 장점입니다.
투자 포인트:
1. 실수요자 중심의 창고 부지 확보: 기존 창고시설이 있으며, 넓은 토지 면적(약 1280평)을 기반으로 농산물 보관, 물류 등 관련 시설의 실수요자에게 적합합니다.
2. 토지 가치 상승 잠재력: 자연녹지지역이라 개발 제약이 크나, 장기적인 관점에서 사천시 인근 대규모 토지 확보라는 측면에서 잠재 가치가 있습니다.
3. 법정지상권 및 농취증 확보 가능자에 한정: 법정지상권 관련 리스크를 충분히 분석하고 해결할 수 있는 법률 지식을 갖춘 투자자, 또는 농지취득자격증명 확보가 확실한 투자자에게 적합합니다.
4. 리스크 대비 저가 입찰 필요: 맹지, 농취증, 법정지상권 등 난이도가 높은 권리 관계가 얽혀있으므로, 철저한 권리 분석을 통해 예상되는 리스크 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.
법원 정보
진주지원 경매5계