나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [4] 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1~9)는 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '용호저수지' 남동측 인근에 위치하며, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 일련번호 11, 13)은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 음식점, 펜션, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1~9)는 차량접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.
일련번호 11)은 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1~9)는 공히 부정형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.
일련번호 11)은 사다리 유사형 평지의 '상업용 건부지'로 이용중입니다.
일련번호 13)은 '포락지'상태 입니다.

인접 도로상태

일련번호 1, 3~9)는 맹지이며, 일련번호 2)는 지적도상 북동측으로 도로가 접하나, 도로에 비해 저지에 위치하여 차량접근은 불가능합니다.
일련번호 11)은 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
일련번호 13)은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3~8) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.
일련번호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>, 접도구역(2024-05-30)<도로법> 영농여건불리농지.
일련번호 9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 11) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
일련번호 13) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

- 일련번호 13)은 현황 ‘포락지’ 상태로서, 이를 감안하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.06.01)
외 벽 : 드라이비트 마감.
내 벽 : 인테리어마감 마감.
창 호 : 강화유리창임.

이용상태

1~4층 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 시스템 에어컨 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

1층에 데크시설이 설비되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 일부 증축 부분이 소재하나, 대수선 유무 및 관리상태 등을 고려하여 일괄 관찰감가법을 적용하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 도심지변 농경지 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 304호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록13] 현황은 포락지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경429 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부산은행 (에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.1. 물건정보

* 소재지: 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29

* 용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

1.2. 매각물건 종류

* 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,728,167,400원

* 토지 면적: 777.00㎡ (약 235평)

* 건물 면적: 659.70㎡ (약 200평)

1.4. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보, 재매각 건임.

* 현황 일부 목록(목록13)은 포락지 상태임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방마을' 북동측 인근에 위치함.

* 주위로는 해안가 주변 음식점, 펜션, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건은 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

* 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 현황

* 토지 형태는 사다리 유사형 평지임.

* 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

* 본건 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로, 2011년 6월 1일 사용승인되었으며, 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임.

* 건물 부합물로 1층에 데크시설이 설비되어 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2021년 10월 7일 접수된 부산은행의 근저당권(1,320,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 현재 지상권 등재는 확인되지 않음)

3.3. 등기부채권 총액

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,871,364,838원임.

3.4. 임차인 현황

* 총 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 해안가에 인접하여 관광 및 상업 시설이 발달한 지역에 위치함.

* 자연취락지구에 속해 지역적 특성을 가지며, 음식점, 펜션 등이 혼재하는 지역임.

4.2. 업종 분석

* 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 1층부터 4층까지 이용 중임.

* 이러한 용도를 고려할 때, 지역 특성과 연계된 식음료 관련 업종에 적합할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 음식점, 펜션 등 상업시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 시방마을 내에서 생활 편의를 제공할 수 있는 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 주변 시설

* 제공된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 포락지

* 물건 명세서상 목록 13번은 현황 포락지(물이 차서 잠긴 땅) 상태로, 해당 부분에 대한 주의가 요구됨.

6.2. 증축 부분

* 건물 일부 증축 부분이 소재하나, 평가 시 일괄 관찰 감가법이 적용되었음.

6.3. 지적경계 불분명

* 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명할 수 있어, 정확한 경계 파악을 위한 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있음.

6.4. 임대관계 미상

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 해안가에 위치한 상업용 근린생활시설 건물과 대지로서, 지역 특성상 관광 및 상업적 잠재력을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2011년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상되나, 목록 13번의 포락지, 지적 경계 불분명, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이므로 이전 입찰 과정에서의 사정 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 거제시 해안가라는 뛰어난 입지로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동에 유리함.

* 차량 접근성이 양호하며, 상업용 건부지로 이용 중인 토지.

8.2. 건물 상태

* 4층 규모의 제2종근린생활시설(일반음식점) 건물로, 비교적 최근 건축되어 활용도가 높음.

8.3. 재매각 물건

* 재매각 물건이므로, 이전 유찰 이력을 통해 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 채권 총액(1,871,364,838원)이 감정가(1,728,167,400원)를 초과하는 상황이며, 재매각으로 진행되는 점을 고려할 때, 낙찰 가능 가격에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 보수적인 접근으로, 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 실질 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 검토해볼 수 있으나, 이는 개략적인 의견이며, 최종 입찰가 결정은 추가적인 정밀 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.