나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [4] 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [4] 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경429 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 | 감정가: 1,728,167,400원 | 최저가: 1,209,717,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경429 (4)

소재지(대표): 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 외 다수

용도: 근린생활시설 (주요 물건)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,728,167,400원

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 매각 대상 정보 (일괄매각)

토지 면적: 777.00㎡ (약 235.05평)

건물 면적: 659.70㎡ (약 199.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (고성군 토지 및 거제시 상동동 연립주택 등 복수 물건 포함)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 주된 물건(일련번호 11)은 경상남도 거제시 장목면 시방리에 위치하며, '시방마을' 북동측 인근 해안가에 접한 입지입니다.

현재 검색 결과에 따르면 본건 근린생활시설은 **카페 및 스파 펜션**으로 운영 중인 것으로 확인됩니다.

주위는 바다를 조망할 수 있는 음식점, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 관광지형 상권입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

주된 근린생활시설 부지(일련번호 11)는 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 일괄매각에 포함된 고성군 소재 토지(일련번호 1~9)는 맹지이거나 차량 접근이 불가능하여 교통사정이 다소 불편하며, 거제시 포락지(일련번호 13) 역시 맹지입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 이용 현황

주된 토지(일련번호 11)는 사다리 유사형 평지의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역, 자연취락지구입니다.

주의 사항으로 일괄매각에 포함된 **일련번호 13)은 현황 '포락지' 상태**로, 이는 물가에 잠기거나 훼손되어 원상회복이 어려운 토지이므로, 토지 감정가에 영향을 미쳤을 수 있으며 입찰 시 주의가 필요합니다.

3.2. 건물 현황

본건 건물은 2011년 6월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 기타지붕의 4층 건물입니다.

외벽은 드라이비트, 창호는 강화유리창이며, 내벽은 인테리어 마감입니다.

현재 이용 상태는 1~4층 공히 **제2종 근린생활시설(일반음식점)**로 이용 중입니다. (검색 결과 상 펜션 및 카페로 혼용 추정)

제반 위생설비, 급배수설비, 시스템 에어컨 등이 시설되어 있습니다.

특이사항으로 1층에 **데크시설**이 설비되어 있으며, 건물 일부 증축 부분이 소재하나 관찰감가법을 적용하여 평가하였습니다.

3.3. 기타 물건 현황 (구분건물)

일괄매각에는 경상남도 거제시 상동동 소재의 공동주택(연립주택) 3층 304호가 포함되어 있습니다.

이는 철근콘크리트 벽식구조의 4층 건물 중 3층 호실이며, 공동주택으로 이용 중입니다.

**감정평가서에 전용면적, 분양면적 등 상세 면적은 기재되어 있지 않아 입찰 전 확인이 필요합니다.**

3.4. 혐오 시설 분석

주된 물건 소재지인 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 인근은 해안가를 따라 펜션, 카페, 음식점 등 관광 편의시설이 밀집되어 있어, 일반적으로 기피하는 **혐오 시설은 검색되지 않았습니다.**

4. 권리 분석 및 특이 사항

4.1. 경매 진행 현황

본건은 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 **부동산 임의경매** 사건입니다.

특이사항으로 **유동화물건**에 해당합니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 본건은 거제시 장목면의 근린생활시설(상업용), 고성군의 휴경지, 거제시 상동동의 연립주택이 모두 포함된 **일괄매각** 건입니다. 각 물건의 개별적인 가치와 리스크를 종합적으로 판단해야 합니다.

포락지 리스크: 목록 13의 **포락지**는 현황과 공부의 차이가 존재하며, 토지로서의 활용 가치가 낮거나 없을 수 있으므로 이 부분을 감안한 가격 산정이 중요합니다.

지적경계: 본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하여 **정확한 지적측량**이 요구됩니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 **미상**입니다.

현황상 상업용 건물(카페/펜션)이므로, 현장조사를 통해 실제 임차인 유무, 보증금 및 차임, 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다. 폐문 등으로 내부 조사가 불가능했으므로 더욱 신중해야 합니다.

5. 상권 분석 및 잠재적 리스크

5.1. 상권 분석

본건은 해안가에 위치하며 **오션뷰(Ocean View)**를 자랑하는 입지로, 관광 및 휴양객을 대상으로 하는 펜션, 카페 등의 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 매미성 등 유명 관광지가 있어 유동인구 확보에 유리하며, 계절적 요인(성수기/비수기)에 따른 매출 변동 가능성이 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

복합 물건 매각 리스크: 고성군 맹지/휴경지, 거제시 상동동 연립주택 등 **활용도와 가치가 다른 복수 물건이 강제적으로 일괄 매각**되어, 낙찰 후 물건별 처분 및 관리의 난이도가 높을 수 있습니다.

포락지 리스크: 토지 목록 중 포락지(목록 13)가 포함되어 있어, 전체 토지 면적 대비 실질적인 활용 면적이 줄어들 수 있습니다.

용도 변경 리스크: 현재 일반음식점으로 이용 중이나, 실제 펜션 등으로 이용 중이라면 향후 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

건축물 대장과의 일치 여부: 일부 증축 부분이 있다고 명시되어 있으므로, 건축물대장상 위반 건축물 여부를 최종 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 거제시 해안가에 위치한 **오션뷰 상업시설(근린생활시설)**을 중심으로, 다수의 비주류 토지와 주택(연립)이 혼합된 **복합 일괄매각** 물건입니다.

주요 물건인 근린생활시설은 입지와 현황 활용도가 우수해 보이나, 나머지 물건들이 투자 가치를 희석시킬 수 있습니다.

**물건별 감정가 비중과 개별적인 투자 가치를 면밀히 분석하고, 포락지 및 맹지 등의 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 하는 난이도 '상'의 물건입니다.**

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 거제시 장목면 해안가 **오션뷰** 입지로, 관광 수요를 흡수하는 카페/펜션 상권에 속해 있어 주된 건물의 사업성이 우수할 것으로 판단됩니다.

현황 활용도: 이미 카페/펜션 등으로 운영되고 있어, 낙찰 후 **빠른 수익 창출**을 위한 사업 연속성 확보가 용이할 수 있습니다.

일괄매각의 기회: 다수 물건이 묶여 있어 경쟁률이 낮아질 경우, 주된 물건(거제시 근린생활시설)을 **합리적인 가격 이하**로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계