나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [4] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 540-1 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [4] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 540-1 답 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50705 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 540-1 | 감정가: 64,768,000원 | 최저가: 45,338,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (춘천지방법원 2025타경50705 (4) - 강원 화천군 농림지역 답)

1.1. 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 540-1 외 일괄매각 토지 분석

1.2. 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50705 (4)

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 540-1 외 (일괄매각)

용도: 답 (공부상 기준, 기호(4)의 현황은 전)

감정가: 64,768,000원

토지면적: 1,408.00㎡ (약 426.07 평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수), 일괄매각, 제시외 인삼밭 등 평가 제외

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 상서면사무소 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

지형 및 이용상태: 기호(4)는 사다리형의 평지인 '전(밭)'으로 이용 중이며, 공부상 지목인 '답(논)'과는 차이가 있습니다. 현황은 인삼밭으로 이용되고 있습니다. 본건 남서측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

매각구분: 부동산임의경매이며 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다.

매각대상: 토지매각 건이며, 총 11개 필지가 '일괄매각'으로 진행됩니다. 입찰 시 모든 물건을 동시에 취득해야 합니다.

농지취득자격증명: 물건의 용도가 '답(논)'이므로 농지법상 '농지취득자격증명'이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 미리 상서면사무소에 신청하여 발급 가능 여부와 기간을 확인해야 합니다.

제시외 물건: 기호(4) 토지 지상에는 인삼밭 차광막 등 재배시설이 설치되어 있으나, 이는 권원관계가 불분명하여 감정가에서 제외되었습니다. 낙찰 후 농작물 소유자 및 재배시설 철거에 대한 법적 리스크가 발생할 수 있습니다. (토지 외 다른 기호들에는 분묘, 컨테이너, 비닐하우스, 제시외건물(농산물간이집하장) 등이 소재하여 매각 물건 전체에 대한 권리관계 및 현황 분석이 필요합니다.)

4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 상서면사무소로부터 원거리에 위치한 농촌 지역으로, 독립적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농업을 위한 영농자재 수급 외의 상업적 접근은 어렵습니다.

생활정보: 기본적인 생활 편의시설은 상서면 소재지(파포리)나 산양리 사방거리 등 중심지를 이용해야 합니다. 농촌 생활의 특성상 차량 이동이 필수적입니다. 주변에는 제7보병사단 등 군부대가 주둔하는 전방지역의 특성을 보입니다. (별도의 혐오시설은 검색되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 가장 큰 위험이 존재합니다. 발급 기간을 고려하여 미리 신청해야 합니다.

개발 행위 제한: 기호(4)는 '농림지역' 및 '농업보호구역'에 속하며, 이는 농지 보전을 목적으로 하므로 건축 및 개발 행위가 매우 엄격하게 제한됩니다. 전원주택 등 개발 목적 투자에는 적합하지 않습니다.

군사 시설 제한: '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있어, 일부 개발이나 시설 건축 시 관할 군부대와의 협의 및 승인이 필요할 수 있습니다.

제시외 물건 인수 리스크: 토지 외 감정가에서 제외된 인삼밭과 재배시설에 대해 기존 경작자 또는 권리자와의 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.

일괄매각 리스크: 총 11개 필지 중 일부 필지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 전체 토지의 활용도 및 가격 적정성을 종합적으로 판단해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 '농림지역', '농업보호구역' 내 '답(논)' 또는 '전(밭)'으로 이용되는 순수 농업용 토지 일괄매각 물건입니다. 따라서 단기적인 시세 차익이나 개발 이익을 기대하는 투자는 적합하지 않습니다.

실경작 의사가 명확하고, 전방지역 토지 소유 및 규제를 감수할 수 있는 장기적인 농업 투자자에게 적합합니다. 제시외 물건 및 일괄매각되는 맹지 필지 등에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 입찰을 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

순수 농업용 토지: 농지 확보를 목적으로 하는 실수요자에게 비교적 저렴한 감정가로 넓은 면적(1,408.00㎡ 외)의 토지를 확보할 기회입니다.

도로 접근성: 기호(4)는 포장도로에 접하고 있어 영농 편의성이 확보되어 있습니다. (단, 일괄매각 물건 중 맹지가 있음을 인지해야 합니다.)

장기적 농업 경영: 인삼밭 등으로 현황 이용 중이므로, 경작지로서의 활용도는 높은 편입니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계