나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31330 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 5층503호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31330 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 5층503호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경31330 | 소재지: 경상남도 사천시 중앙로 238, 5층503호 (용강동,비룡벨로스텔라) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 161,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경31330 (1)이며, 경상남도 사천시 용강동 618-1에 위치한 비룡벨로스텔라 5층 503호 아파트 물건입니다.

감정가는 202,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 51.66제곱미터 (약 15.62평)이며, 건물(전용)면적은 82.94제곱미터 (약 25.11평)입니다.

전용면적 기준 약 30평형대 (추정 공급면적 약 99.53제곱미터, 약 30.11평) 아파트로 확인됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 경매 진행 현황

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

현재 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 동일한 것으로 보아, 채무자의 자금 경색으로 인해 강제경매가 진행된 것으로 추정됩니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 경상남도 사천시 용강동에 소재하는 비룡벨로스텔라 15층 건물 내 5층 503호이며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 주거나지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되었습니다.

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 단지 남서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

2. 입지 및 생활 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 사천시 용강동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태로 주거 편의성이 양호한 지역으로 판단됩니다 .

주변에 아파트 단지와 주거나지가 형성되어 있으며, 사천시 중앙로와 인접하여 사천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근에 삼천포제일중학교가 위치하는 등 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 .

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

도시가스 시설이 설치되어 있는 것으로 보아 , 기본적인 주거 설비는 양호한 상태입니다.

차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다 .

자세한 상권 현황 및 편의 시설(대형마트, 병원 등)의 접근성은 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 특이사항

본건은 감정평가서상 비룡벨로스텔라 내 여러 구분건물(아파트, 오피스텔) 중 아파트로 이용 중인 5층 503호입니다.

건물 전체가 아파트가 아닌 오피스텔 및 아파트가 혼합된 주상복합 형태일 가능성이 있어, 주차 및 관리비 체계 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

감정평가서상 인근의 다른 행정구역(축동면 용산리)에서 폐기물 처리시설 관련 반대 집회 사례가 확인되었으나, 본건 소재지(용강동)와의 직접적인 연관성 및 거리 확인이 필요하며, 주변 혐오시설 유무를 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다 .

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 법정지상권 문제나 건물 철거 등 복잡한 권리 관계는 발생하지 않는 일반적인 형태입니다.

본 경매는 강제경매로 진행되는 바, 말소기준권리를 중심으로 등기부상 모든 권리가 소멸되는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

(말소기준권리 및 임차인 현황은 제공된 정보에 없으므로, 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.)

3.2. 임대차 관계 (점유 관계)

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현장조사 당시 점유자를 확인하지 못했거나, 임차인이 있으나 그 정보가 불분명함을 의미합니다.

*미상의 임차인이 대항력(선순위 임차권)을 가지고 있을 경우*, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 해당 물건의 임차인 유무, 전입일자, 확정일자 등을 포함한 현황조사서 및 매각물건명세서를 정밀하게 분석해야 합니다.

점유자가 소유자(채무자)인 경우, 명도(집 비우기) 절차가 비교적 단순하나, 임차인인 경우 명도 소송이나 협상에 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용강동의 주거 및 근린생활시설 혼합 지역에 위치하며, 전용면적 약 25평 규모의 아파트로 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합한 물건입니다.

감정가 202,000,000원을 기준으로 인근 시세 및 실거래가와의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이므로, 권리 분석상 인수할 보증금이 발생할 가능성을 철저히 배제하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역에 속하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이합니다.

실수요 선호 면적: 전용 82.94제곱미터는 주거 선호도가 높은 중형 평형대(약 30평형)에 해당합니다.

안정적 물건: 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 명료합니다 (임대차 관계 확인 필수).

개발 잠재력: 주변이 근린생활시설, 주거나지 등과 혼재되어 있어 향후 지역 개발 여부에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계