나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6839 [4] 경상남도 산청군 시천면 내대리 301-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농 경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 (1) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (2,3) : 대상토지까지 농기계 출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (4,5,7) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (9,11) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (10,12): 기호(5)토지를 통해 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (13) : 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 급경사로서 자연림으로 이용 중임. 기호 (2) : 사다리의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (4,11) : 삼각형의 완경사으로서 도로 등로 이용 중임. 기호 (5,7,9) : 부정형의 완경사로서 대로 이용 중임. 기호 (10,13): 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중임. 기호 (12) : 부정형의 완경사로서 나지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 소로한면의 포장도로와 접함. 기호 (2,3) : 북서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로와 접함. 기호 (4,11) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (5,9) : 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (7) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (10,12): 기호(5) 토지를 통해 폭 4m 내외의 포장도로로 진출가능함. 기호 (13) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에 서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보 전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2~13) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>임.

제시목록 외의 물건

㉠: 경량철골조 판넬지붕 2층 각층 약 38.7㎡ ㉡: 경량철골조 판넬지붕 단층 약 10.0㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-2) - 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-3) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-4) - 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (8-1) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-2) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-3) : 창고 및 차양으로 이용 중임. 기호 (8-4) : 1층 - 소매점으로 이용 중임. 2층 - 곶감건조장으로 이용 중임

설비내역

기호 (8-1) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음. 기호 (8-2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음

부합물 및 종물

철파이프조 PC지붕 차양 약 5.9㎡

공부와의 차이

기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[10] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[5] 제시외 수목(감정서상 c) 매각포함.
-목록[12] 제시외 건물(감정서상 ㄴ) 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[5] 이설 및 철거가 용이한 지상 컨테이너 1동 및 저온저장고 1동 매각에서 제외함.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내대리 301-5에 소재하고 있습니다. 토지 용도는 대지이며, 감정가는 149,784,300원입니다.

1.2. 매각 대상 및 감정가

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 감정평가액은 149,784,300원입니다.

1.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적은 711.00㎡ (약 215.08평)입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 매각 대상에 포함되지 않습니다. 건물 지분 및 제시외 면적도 0㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있습니다. 전반적으로 한적한 자연환경을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 토지까지 차량 출입은 가능하나, 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 일부 필지는 소로 및 폭 3m~4m 내외의 포장/비포장 도로와 접하고 있으나, 특정 필지(기호 13)는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부등본상 말소기준권리는 2010년 8월 25일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 채권 총액은 391,100,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권 및 가압류 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (법정지상권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 있습니다. 특히, 목록에 포함된 제시외 건물(ㄴ)이 매각에서 제외됨에 따라 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 권리분석상 주의가 필요합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 등록된 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 산청군 시천면 내대리는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등이 혼재하는 자연 친화적인 지역입니다. 상업 시설보다는 전원생활 및 자연 휴양과 관련된 시설이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변은 자연 경관이 뛰어난 지역으로, 거림계곡, 내대계곡 등 지리산 인근의 유명 계곡들이 위치하고 있습니다. 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴양 관련 시설들이 일부 확인됩니다. 다만, 도심의 일반적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5.2. 자연환경

산청군은 지리산 자락에 위치하여 맑은 공기와 깨끗한 자연환경을 자랑합니다. 풍부한 녹지와 계곡 등은 전원생활이나 휴양 목적에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 매각 제외된 제시외 건물(ㄴ)로 인해 법정지상권 성립 여부가 불확실하며, 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 요함: 목록에 대해 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다.

* 맹지 존재: 토지 중 일부 필지(기호 13)는 맹지이므로 접근성 문제가 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/이용 리스크

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량을 요합니다.

* 일부 제시외 수목은 매각에 포함되나, 컨테이너 및 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 산청군 시천면의 자연 친화적인 입지에 위치한 토지 경매 물건입니다. 감정가는 149,784,300원으로, 토지 면적은 711㎡입니다. 모든 권리는 말소될 예정이나, 매각에서 제외된 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 및 농지 관련 행정 절차 준수 등 법률적·행정적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지리산 인근의 쾌적한 자연 환경을 가진 토지 확보 기회.

* 전원생활, 주말 주택, 펜션 부지 등으로의 잠재적 활용 가능성 (단, 법적 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 149,784,300원을 기준으로, 위에 명시된 법정지상권 성립 불분명, 농지취득자격증명 요건 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 또한, 해당 지역의 유사 물건 시세 및 경매 시장 동향을 추가적으로 파악하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.