나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6839 [1] 경상남도 산청군 시천면 내대리 산137-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농 경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 (1) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (2,3) : 대상토지까지 농기계 출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (4,5,7) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (9,11) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (10,12): 기호(5)토지를 통해 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (13) : 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 급경사로서 자연림으로 이용 중임. 기호 (2) : 사다리의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (4,11) : 삼각형의 완경사으로서 도로 등로 이용 중임. 기호 (5,7,9) : 부정형의 완경사로서 대로 이용 중임. 기호 (10,13): 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중임. 기호 (12) : 부정형의 완경사로서 나지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 소로한면의 포장도로와 접함. 기호 (2,3) : 북서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로와 접함. 기호 (4,11) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (5,9) : 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (7) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (10,12): 기호(5) 토지를 통해 폭 4m 내외의 포장도로로 진출가능함. 기호 (13) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에 서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보 전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2~13) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>임.

제시목록 외의 물건

㉠: 경량철골조 판넬지붕 2층 각층 약 38.7㎡ ㉡: 경량철골조 판넬지붕 단층 약 10.0㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-2) - 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-3) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-4) - 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (8-1) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-2) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-3) : 창고 및 차양으로 이용 중임. 기호 (8-4) : 1층 - 소매점으로 이용 중임. 2층 - 곶감건조장으로 이용 중임

설비내역

기호 (8-1) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음. 기호 (8-2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음

부합물 및 종물

철파이프조 PC지붕 차양 약 5.9㎡

공부와의 차이

기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-접도구역 저촉부분 감안하여 평가함.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

*사건번호: 진주지원 2024타경6839 (1)

*경매구분: 부동산임의경매

*채권자: 산청군농업협동조합

1.2. 물건현황

*소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 산137-1

*용도: 임야

*토지면적: 68,613.00㎡ (약 20,755.33평)

*건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 외)

*감정가: 102,832,425원

*매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

*대상 토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음.

2.2. 접근성 및 교통

*대상 토지까지 차량 출입이 가능하나 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편함.

*일부 필지는 농기계만 출입 가능하며, 기호(13)은 맹지로서 차량 출입이 불가능함.

2.3. 토지현황

*형태 및 이용상태: 부정형, 급경사, 완경사 등 다양하며 자연림, 농경지, 도로, 나지 등으로 이용 중임.

*인접 도로상태: 남서측 소로, 북서측 폭 3m 내외 비포장도로, 동측/북측 폭 4m 내외 포장도로 등과 접함. 일부 필지는 맹지.

2.4. 토지이용계획 및 제한

*농림지역, 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지, 임업용산지 등.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

*등기부상 소유권 이전: 남둘희 (2004-01-02), 조수임 (2016-02-11)

*말소기준권리: 을5 (2015-09-09, 근저당, 산청군농업협동조합, 금100,000,000원)

*매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 상)

3.2. 인수되는 권리

*물건명세서에 따르면, 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)로 인하여 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명함.

3.3. 임차인현황

*인수 보증금 합계: 0원

*임차인 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차인은 없음.

4. 상권분석

*본 물건은 농림지역 및 계획관리지역 내 임야로, 일반적인 상권 분석은 적용하기 어려움.

*주변은 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성된 농촌 및 산간 지역임.

5. 생활정보

*주변 편의시설 및 공공시설에 대한 상세 정보는 부족함.

*"남대마을회관"이 인근에 위치함.

*시외곽 지역으로 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

*법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에서 제외됨에 따라 발생할 수 있는 권리 문제.

*접도구역 저촉: 도로법상 접도구역에 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

*정확한 위치 및 경계 확인 필요: 측량을 통해 정확한 위치와 경계를 확정해야 함.

*접근성 및 대중교통 불편: 시외곽 지역에 위치하여 차량 없이는 이동이 불편할 수 있으며, 일부 필지는 맹지임.

*토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합의견

*본 물건은 산청군 시천면 내대리의 임야로서, 넓은 면적을 차지하고 있으나 개발이 제한적인 지역임.

*법정지상권 성립 여부 불분명 및 접도구역 저촉 등 권리 및 규제상의 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

*시외곽 지역이라는 점과 대중교통의 불편함도 고려해야 할 사항임.

*향후 지역 개발 계획이나 특정 목적(예: 산림 자원 활용, 전원생활 부지 등)을 위한 잠재력은 있을 수 있으나, 명확한 활용 방안에 대한 검토가 필요함.

8. 투자포인트

*광활한 임야 면적: 대규모 토지 확보를 원하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

*잠재적 가치 상승 가능성: 해당 지역의 향후 개발 가능성 또는 토지 활용 방안이 구체화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있음.

*권리 분석을 통한 저가 낙찰 기회: 리스크 요인을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

9. 예상입찰가

*본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어려움.

*최저매각가격은 102,832,425원이며, 이는 감정가에서 제시외 건물로 인한 제한 가격이 반영된 금액임.

*실제 입찰가는 법정지상권 관련 리스크 해소 방안, 토지 활용 계획, 주변 시세, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

*임장 활동을 통해 현장 상황을 정확히 파악하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 전문가의 추가 검토를 거친 후 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.