나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6839 [2] 경상남도 산청군 시천면 내대리 250-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농 경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 (1) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (2,3) : 대상토지까지 농기계 출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (4,5,7) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (9,11) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (10,12): 기호(5)토지를 통해 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (13) : 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 급경사로서 자연림으로 이용 중임. 기호 (2) : 사다리의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (4,11) : 삼각형의 완경사으로서 도로 등로 이용 중임. 기호 (5,7,9) : 부정형의 완경사로서 대로 이용 중임. 기호 (10,13): 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중임. 기호 (12) : 부정형의 완경사로서 나지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 소로한면의 포장도로와 접함. 기호 (2,3) : 북서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로와 접함. 기호 (4,11) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (5,9) : 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (7) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (10,12): 기호(5) 토지를 통해 폭 4m 내외의 포장도로로 진출가능함. 기호 (13) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에 서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보 전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2~13) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>임.

제시목록 외의 물건

㉠: 경량철골조 판넬지붕 2층 각층 약 38.7㎡ ㉡: 경량철골조 판넬지붕 단층 약 10.0㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-2) - 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-3) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-4) - 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (8-1) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-2) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-3) : 창고 및 차양으로 이용 중임. 기호 (8-4) : 1층 - 소매점으로 이용 중임. 2층 - 곶감건조장으로 이용 중임

설비내역

기호 (8-1) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음. 기호 (8-2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음

부합물 및 종물

철파이프조 PC지붕 차양 약 5.9㎡

공부와의 차이

기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2,3] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[2,3] 제시외 수목(감정서상 a, b) 매각포함.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6839 (2)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 250-4

용도: 답 (Rice Paddy)

감정가: 134,606,000원

토지면적: 1,211.00㎡ (약 366.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (본 경매 대상은 토지 매각임)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (Land Sale Only)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 (All-in Sale) - 단, 매각 대상은 토지로 명시됨.

* 목록에 대한 농지취득자격증명 요건 (미제출 시 보증금 몰수).

* 목록 제시외 수목(감정서상 a, b)은 매각 포함.

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 "남대마을회관" 부근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있습니다. 산청군 시천면은 지리산 천왕봉이 위치한 지역으로, 지리산 국립공원과 내대계곡 등 천혜의 자연환경을 자랑합니다. 내대계곡 인근에 위치한 펜션 등 다양한 관광 관련 시설들이 있어 관광지로도 개발되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 또는 농기계 출입이 가능하나, 시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 최근 지리산 내대 생태길 출렁다리가 준공되는 등 관광객 접근성을 높이기 위한 개발이 진행되고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 각 기호별(토지 구획)로 부정형, 사다리형 등 다양한 형태로 나타나며, 급경사, 완경사 등 지형적 특성을 보입니다. 현재는 자연림, 농경지(답), 도로, 전 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

각 토지별로 소로, 폭 3m~4m 내외의 포장 또는 비포장 도로와 접하고 있거나, 맹지인 경우도 있어 정확한 접근로 확인 및 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2012-09-14, 산청군농업협동조합, 221,000,000원)

* 을2 (지상권설정, 2012-09-14, 산청군농업협동조합) - 말소

* 갑1 (소유권이전, 2013-03-27, 조수임) - 말소기준권리보다 후순위로 추정되나, 매각으로 소멸.

* 을3 (근저당권, 2018-02-23, 산청군농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑2 (가압류, 2024-04-30, 남동희) - 말소

* 갑3 (임의경매, 2024-12-31, 산청군농업협동조합, 380,860,092원) - 말소 (본건 사건)

* 갑4 (가압류, 2025-03-18, 배동한) - 말소

총 등기부채권액: 515,000,000원.

등기부상 명시된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있습니다. 등기부 요약에서는 을2 지상권이 말소된 것으로 표기되어 있으나, 이 문구는 낙찰자에게 인수될 수 있는 지상권이 존재할 가능성을 시사하므로 각별한 주의가 필요합니다. 이는 경매 물건 분석 시 가장 중대한 인수 사항 중 하나입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

시천면 내대리는 지리산 자락의 자연환경을 바탕으로 관광 및 휴양 관련 시설이 발달하고 있는 지역입니다. 내대계곡, 출렁다리 등 관광 자원이 있어 펜션, 캠핑장, 카페 등 상업시설의 잠재력이 있습니다. 최근 '지리산 내대 생태길 출렁다리'가 준공되는 등 관광 인프라 확충이 이루어지고 있습니다. 다만, 외곽 지역의 특성상 일반적인 상업 시설의 집객력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

산청군 시천면에 덕산초등학교, 신천초등학교, 덕산중학교, 덕산고등학교 등이 위치해 있습니다. 다만, 대상 토지로부터의 거리는 지리적 위치에 따라 달라질 수 있습니다. 산청군은 교육 환경 개선을 위해 '우정학사'와 같은 공립 학원을 운영하여 인구 유출 방지 및 교육 경쟁력 강화 노력을 하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

산청군 시천면 일대는 지리산 국립공원과 내대계곡, 자연풀장 등 자연 친화적인 공간이 많아 힐링 및 휴양을 위한 시설(캠핑장, 펜션 등)이 다수 운영되고 있습니다. 공공 목욕탕 등 주민 편의시설도 확충되고 있습니다.

5.3. 혐오시설

산청군 내에 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 있었으나, 이는 주로 산청읍 옥산리에 해당하며 대상 토지 소재지인 시천면 내대리와는 거리가 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 대상 토지 주변에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 용도가 '답'이며, 특히 목록에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 증명서 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 농업인 또는 농업 경영 계획이 있는 자가 아니면 취득에 제한이 따릅니다.

6.2. 미확인 지상권 인수 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 명시적인 기재가 있어, 낙찰자가 인수해야 하는 지상권이 존재할 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있는 치명적인 리스크입니다. 등기부 상으로는 말소된 것으로 보이나, 물건명세서의 내용이 우선 적용되므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 측량 필요

정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 필수적인 절차입니다.

6.4. 맹지 가능성

감정평가서 요약의 '인접 도로상태' 항목에서 일부 기호(예: 기호 13)가 맹지임으로 언급되어 있어, 토지 전체 또는 일부의 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

대상 토지는 '농림지역' 또는 '계획관리지역'으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지, 임업용산지 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내대리에 위치한 답(전) 토지로, 아름다운 자연환경과 관광 자원 인근에 위치하여 향후 관광 개발 또는 전원생활 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지 취득의 제한, 인수 가능한 지상권의 존재 가능성, 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성 등 중대한 법적, 규제적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 농지법 및 지상권과 관련된 법적 검토가 철저히 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지리산 국립공원 및 내대계곡 인근의 천혜의 자연환경.

* 관광 인프라 확충(지리산 내대 생태길 출렁다리 준공 등)에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 전원생활, 주말주택, 또는 소규모 관광 시설(펜션, 캠핑장 등) 부지로서의 개발 가능성.

* 상대적으로 저평가된 시골 토지의 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,606,000원입니다. 그러나 농지법상의 취득 제한, 인수 가능한 지상권이라는 중대한 권리상의 하자, 측량 필요성 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

특히, 인수 가능한 지상권은 토지 사용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다. 농지취득자격증명 발급 여부 및 농지법 규제, 그리고 지상권에 대한 면밀한 법적 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하면, 감정가 이하의 보수적인 입찰가 접근이 권고됩니다. 예를 들어, 감정가의 50% ~ 70% 수준인 약 67,000,000원 ~ 94,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 법적 리스크 해소 정도 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6839 (2)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 250-4

용도: 답 (Rice Paddy)

감정가: 134,606,000원

토지면적: 1,211.00㎡ (약 366.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (본 경매 대상은 토지 매각임)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (Land Sale Only)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOOOO (산청군농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 (All-in Sale) - 단, 매각 대상은 토지로 명시됨.

* 목록에 대한 농지취득자격증명 요건 (미제출 시 보증금 몰수).

* 목록 제시외 수목(감정서상 a, b)은 매각 포함.

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 "남대마을회관" 부근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있습니다. 산청군 시천면은 지리산 천왕봉이 위치한 지역으로, 지리산 국립공원과 내대계곡 등 천혜의 자연환경을 자랑합니다. 내대계곡 인근에 위치한 펜션 등 다양한 관광 관련 시설들이 있어 관광지로도 개발되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 또는 농기계 출입이 가능하나, 시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 최근 지리산 내대 생태길 출렁다리가 준공되는 등 관광객 접근성을 높이기 위한 개발이 진행되고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 각 기호별(토지 구획)로 부정형, 사다리형 등 다양한 형태로 나타나며, 급경사, 완경사 등 지형적 특성을 보입니다. 현재는 자연림, 농경지(답), 도로, 전 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

각 토지별로 소로, 폭 3m~4m 내외의 포장 또는 비포장 도로와 접하고 있거나, 맹지인 경우도 있어 정확한 접근로 확인 및 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2012-09-14, 산청군농업협동조합, 221,000,000원)

* 을2 (지상권설정, 2012-09-14, 산청군농업협동조합) - 말소

* 갑1 (소유권이전, 2013-03-27, 조수임) - 말소기준권리보다 후순위로 추정되나, 매각으로 소멸.

* 을3 (근저당권, 2018-02-23, 산청군농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑2 (가압류, 2024-04-30, 남동희) - 말소

* 갑3 (임의경매, 2024-12-31, 산청군농업협동조합, 380,860,092원) - 말소 (본건 사건)

* 갑4 (가압류, 2025-03-18, 배동한) - 말소

총 등기부채권액: 515,000,000원.

등기부상 명시된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있습니다. 등기부 요약에서는 을2 지상권이 말소된 것으로 표기되어 있으나, 이 문구는 낙찰자에게 인수될 수 있는 지상권이 존재할 가능성을 시사하므로 각별한 주의가 필요합니다. 이는 경매 물건 분석 시 가장 중대한 인수 사항 중 하나입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

시천면 내대리는 지리산 자락의 자연환경을 바탕으로 관광 및 휴양 관련 시설이 발달하고 있는 지역입니다. 내대계곡, 출렁다리 등 관광 자원이 있어 펜션, 캠핑장, 카페 등 상업시설의 잠재력이 있습니다. 최근 '지리산 내대 생태길 출렁다리'가 준공되는 등 관광 인프라 확충이 이루어지고 있습니다. 다만, 외곽 지역의 특성상 일반적인 상업 시설의 집객력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

산청군 시천면에 덕산초등학교, 신천초등학교, 덕산중학교, 덕산고등학교 등이 위치해 있습니다. 다만, 대상 토지로부터의 거리는 지리적 위치에 따라 달라질 수 있습니다. 산청군은 교육 환경 개선을 위해 '우정학사'와 같은 공립 학원을 운영하여 인구 유출 방지 및 교육 경쟁력 강화 노력을 하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

산청군 시천면 일대는 지리산 국립공원과 내대계곡, 자연풀장 등 자연 친화적인 공간이 많아 힐링 및 휴양을 위한 시설(캠핑장, 펜션 등)이 다수 운영되고 있습니다. 공공 목욕탕 등 주민 편의시설도 확충되고 있습니다.

5.3. 혐오시설

산청군 내에 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 있었으나, 이는 주로 산청읍 옥산리에 해당하며 대상 토지 소재지인 시천면 내대리와는 거리가 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 대상 토지 주변에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 용도가 '답'이며, 특히 목록에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 증명서 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 농업인 또는 농업 경영 계획이 있는 자가 아니면 취득에 제한이 따릅니다.

6.2. 미확인 지상권 인수 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 명시적인 기재가 있어, 낙찰자가 인수해야 하는 지상권이 존재할 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있는 치명적인 리스크입니다. 등기부 상으로는 말소된 것으로 보이나, 물건명세서의 내용이 우선 적용되므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 측량 필요

정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 필수적인 절차입니다.

6.4. 맹지 가능성

감정평가서 요약의 '인접 도로상태' 항목에서 일부 기호(예: 기호 13)가 맹지임으로 언급되어 있어, 토지 전체 또는 일부의 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

대상 토지는 '농림지역' 또는 '계획관리지역'으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지, 임업용산지 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내대리에 위치한 답(전) 토지로, 아름다운 자연환경과 관광 자원 인근에 위치하여 향후 관광 개발 또는 전원생활 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지 취득의 제한, 인수 가능한 지상권의 존재 가능성, 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성 등 중대한 법적, 규제적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 농지법 및 지상권과 관련된 법적 검토가 철저히 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지리산 국립공원 및 내대계곡 인근의 천혜의 자연환경.

* 관광 인프라 확충(지리산 내대 생태길 출렁다리 준공 등)에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 전원생활, 주말주택, 또는 소규모 관광 시설(펜션, 캠핑장 등) 부지로서의 개발 가능성.

* 상대적으로 저평가된 시골 토지의 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,606,000원입니다. 그러나 농지법상의 취득 제한, 인수 가능한 지상권이라는 중대한 권리상의 하자, 측량 필요성 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

특히, 인수 가능한 지상권은 토지 사용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다. 농지취득자격증명 발급 여부 및 농지법 규제, 그리고 지상권에 대한 면밀한 법적 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하면, 감정가 이하의 보수적인 입찰가 접근이 권고됩니다. 예를 들어, 감정가의 50% ~ 70% 수준인 약 67,000,000원 ~ 94,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 법적 리스크 해소 정도 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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