나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6839 [3] 경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하고, 주위는 농 경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호 (1) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (2,3) : 대상토지까지 농기계 출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (4,5,7) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (9,11) : 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (10,12): 기호(5)토지를 통해 대상토지까지 차량출입이 가능하나 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (13) : 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 급경사로서 자연림으로 이용 중임. 기호 (2) : 사다리의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형의 완경사로서 농경지로 이용 중임. 기호 (4,11) : 삼각형의 완경사으로서 도로 등로 이용 중임. 기호 (5,7,9) : 부정형의 완경사로서 대로 이용 중임. 기호 (10,13): 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중임. 기호 (12) : 부정형의 완경사로서 나지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 소로한면의 포장도로와 접함. 기호 (2,3) : 북서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로와 접함. 기호 (4,11) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (5,9) : 북측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (7) : 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호 (10,12): 기호(5) 토지를 통해 폭 4m 내외의 포장도로로 진출가능함. 기호 (13) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-34)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에 서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보 전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2~13) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>임.

제시목록 외의 물건

㉠: 경량철골조 판넬지붕 2층 각층 약 38.7㎡ ㉡: 경량철골조 판넬지붕 단층 약 10.0㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8-1) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-2) - 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-3) - 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 창 호 : 하이샷시 등. 기호(8-4) - 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 마감, 일부 벽체 없음 내 벽 : 벽지마감 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

기호 (8-1) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-2) : 주택으로 이용 중임. 기호 (8-3) : 창고 및 차양으로 이용 중임. 기호 (8-4) : 1층 - 소매점으로 이용 중임. 2층 - 곶감건조장으로 이용 중임

설비내역

기호 (8-1) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음. 기호 (8-2) : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 되어 있음

부합물 및 종물

철파이프조 PC지붕 차양 약 5.9㎡

공부와의 차이

기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[11] 지분매각.
-목록[4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[7,8] 제시외 건물(감정서상 ㄷ) 매각포함.
-목록[4,11] 지목은 각 답, 대지이나 현황 ‘도로’로 이용 중임.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6839 (3)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10

용도: 단독주택

감정가: 268,949,830원

토지면적: 649.00㎡ (약 196.3평)

건물면적: 250.91㎡ (약 75.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주변환경: 대상 토지는 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 "남대마을회관" 부근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하나 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 일부 필지(기호 13)는 차량 출입이 불가능합니다.

토지현황: 토지는 부정형, 사다리형, 삼각형 등 다양한 형태이며, 급경사 및 완경사지로 자연림, 농경지, 도로, 나지 등으로 이용 중입니다.

인접도로: 남서측, 북서측, 동측, 북측으로 폭 3~4m 내외의 포장 또는 비포장 도로와 접하며, 일부 맹지(기호 13)도 포함되어 있습니다.

토지이용계획: 농림지역, 계획관리지역으로 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 을1 근저당 (2009-04-02)이며, 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 344,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현황 임차인은 없습니다.

특이사항: 공동담보 및 지분매각 물건입니다.

1.3. 상권분석

주변상권: 일부 건물(기호 8-4)이 1층 소매점으로 이용 중이며, 전반적으로 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 검색 결과, 산청군 내에 축산폐수처리장 등이 포함된 혐오시설 단지가 조성될 예정인 지역이 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

주거환경: "남대마을회관" 부근에 위치하여 조용하고 한적한 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다.

편의시설: 마을회관이 인근에 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 읍내 등 근거리에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 목록은 지분매각 대상이므로 전체 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 목록는 지목이 답, 대지이나 현황 도로로 이용 중이며, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다 (미제출 시 보증금 몰수). 농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 자가 관할 시·구·읍·면장에게 발급받아야 하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출 시 발급 가능합니다.

측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

도로 이용 토지: 목록은 지목은 답, 대지이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

접근성: 일부 토지(기호 13)는 차량 출입이 불가능하며, 전반적으로 대중교통 이용이 불편한 시외곽 지역에 위치합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(감정서상 ㄷ)이 매각에 포함되었습니다.

건물 이용 현황: 기호(8-3)은 공부상 주택이나 현황 창고 및 차양으로 이용 중입니다.

1.6. 투자 포인트

토지와 건물을 일괄매각하여 활용 가치가 높습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

농림지역 및 계획관리지역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다양한 용도로 활용 가능한 여러 동의 건물이 포함되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 내대리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하고 있습니다.

공동담보 및 지분매각 물건으로, 일부 토지(목록 4, 11)는 현황 도로로 이용되고 있어 농취증명 발급 또는 확인이 필요하며, 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 인수 사항은 없습니다.

교통이 다소 불편한 시외곽 지역이나, 조용하고 한적한 전원생활을 추구하는 분에게 적합할 수 있습니다.

지분매각, 농취증명 필요, 현황 도로 이용 토지 등 일부 제약 사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 268,949,830원

총 채무액: 344,000,000원

시세 분석: 주변 지역의 유사 부동산 시세는 지역별 편차가 크며, 펜션이나 전원주택 매물의 경우 2023년~2026년 기준 3억 7천만원에서 2억 4천만원 등으로 다양하게 거래되고 있습니다. 본건은 넓은 토지와 건물을 포함하고 있으나, 지분매각, 현황 도로로 이용되는 일부 토지, 농취증명 필요, 일부 필지의 접근성 제한 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 (금 이억 삼천만원)

참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 낙찰가는 법원 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 답사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.