나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30453 [1] 경상남도 거제시 사등면 지석리 660-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 "지석마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1): 세장형의 완경사지로서, 도로로 이용중임.
일련번호 (2),(4): 완경사지대 내 자체지반 평탄화한 부정형의 토지로서, 2필지 일단으로 숙박시설 건부지로 이용중임.
일련번호 (3): 부정형의 완경사지로서 도로로 이용중임.
일련번호 (5): 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 (1),(3): 본건이 도로로 이용중임
일련번호 (2),(4): 북서측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로에 접함.
일련번호 (5): 서측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1)-(3),(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 (4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 칼라유리 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(숲 무인텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 자동무인주차설비, 전기설비, cctv 설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ.~ㄷ.) 및 제시외 구축물(감정서상 ㄹ.) 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 통영지원 2024타경30453 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

* 감정가: 2,410,293,100원

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 660-1

* 용도: 숙박시설 (숲 무인텔)

* 토지 면적: 1716.00㎡ (약 519.09평)

* 건물 면적: 979.23㎡ (약 296.22평)

* 제시외 건물 면적: 214.15㎡ (매각에 포함)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (사용승인 2016.08.11)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* "지석마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 소규모 공장, 숙박시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지(일련번호 1, 3)는 현재 도로로 이용 중입니다.

* 토지(일련번호 2, 4)는 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하며, 토지(일련번호 5)는 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 총 토지 면적은 1716.00㎡ (약 519.09평)입니다.

* 일련번호 (1): 세장형의 완경사지로서, 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 (2),(4): 완경사지대 내 자체 지반 평탄화한 부정형 토지로서, 2필지가 일단으로 숙박시설 건물 부지로 이용 중입니다. (건축물대장상 대지면적 1329㎡)

* 일련번호 (3): 부정형의 완경사지로서 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 (5): 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 나지 상태입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다. (일부 필지는 영농여건불리농지도 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 대구은행 근저당권 (권리금액: 2,280,000,000원)입니다.

3.2. 소유권 현황

* 등기부상 현재 소유자는 김 (2023년 2월 7일 소유권 이전)으로 확인됩니다.

3.3. 담보 및 압류/가압류 현황

* 말소기준권리 외 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 채권 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당: 대구은행 (2,280,000,000원), 김병훈 (300,000,000원)

* 가압류: 농협은행 (17,119,330원), 삼성카드 (12,155,362원), 신한카드 (12,173,713원), 현대카드 (3,191,023원), 경북신용보증재단 (44,924,222원)

* 압류: 경주세무서장, 경주시, 거제시, 국민건강보험공단

* 임의경매 개시: 주식회사아이엠뱅크 (1,905,889,904원)

* 등기부상 총 채권액(토지 기준)은 약 2,669,563,650원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 거제시 사등면 지석리는 인근의 산업단지(삼성중공업 거제조선소 등)와 연계된 잠재 수요가 있을 수 있습니다.

* 거제도 자체가 주요 관광지이므로, 관광객 수요를 흡수할 가능성도 있습니다.

* 다만, 지역 내 자체 상권 규모는 크지 않으며, 주로 인근 공장 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박시설 수요에 의존할 것으로 보입니다.

* 주변에 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, "소규모 공장"의 존재는 업종에 따라 부정적 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변은 농경지, 소규모 공장, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 대규모 편의시설(대형마트, 병원, 쇼핑몰 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의점, 소형 마트, 식당 등은 지역 내에 존재할 수 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아닐 것으로 판단됩니다.

* 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 채권 총액(약 26.7억원)이 감정가(약 24.1억원)를 초과합니다. 이는 채권자들의 경매 신청 이유이며, 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성이 있습니다. 이는 시장의 관심 부족 또는 가격 문제 등을 시사할 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보 등 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 제시외 면적(214.15㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 중 일부(일련번호 1, 3)는 도로로 이용 중이며, 일련번호 (5)는 나지 상태로, 토지의 효율적인 이용 계획에 대한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. (보증금 인수 의무는 없습니다.)

* 건축물대장상 주소(660-2번지)와 물건 소재지(660-1번지)가 미세하게 다릅니다.

6.3. 시장 리스크

* 지역 숙박시설 시장의 수요 변화 및 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

* 계획관리지역이라도 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지에 해당되는 필지가 있어, 토지 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면 지석리에 위치한 숙박시설(숲 무인텔)로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변은 공업지, 농경지, 숙박시설이 혼재하며 교통 여건은 보통입니다. 권리 관계는 복잡하나 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고 재매각 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 제시외 물건 포함 등은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1716㎡)과 숙박시설(979.23㎡)을 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.

* 숙박시설로서의 운영 가능성과 지역 내 수요(산업단지, 관광)를 고려할 때, 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로 상황이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 제시외 건물 및 구축물이 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 추가적인 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 정확한 산출을 위해서는 현장 조사, 임대 현황 상세 파악, 지역 숙박시설 시장 분석, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 조사가 선행되어야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담은 없으므로, 감정가(2,410,293,100원)와 현재 시장 상황, 물건의 수익성, 재매각 이력, 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 통상 재매각 물건의 경우, 최초 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 구체적인 희망가는 추가적인 심층 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.