나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [2] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2 답 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [2] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2 답 경매
- 사건번호: 2025타경429
- 주소: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2
- 감정가: 20,793,000원
- 최저가: 14,555,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 답
통영지원 경매2계 2025타경429 | 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2 | 감정가: 20,793,000원 | 최저가: 14,555,000원 | 용도: 답
1. 물건 보고서 (토지매각)
1.1. 사건 개요 및 물건 정보
사건번호
통영지원 2025타경429 (2)
소재지
경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2
용도
답 (논)
감정가
20,793,000원
토지면적
717. 00㎡ (약 216.89평)
매각대상
토지매각
경매구분
부동산임의경매
소유자/채무자
김OO
채권자
에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항 및 주의사항
농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 유동화물건.
1.2. 감정평가 및 현황 요약
본건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '용호저수지' 남동측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
현황 및 이용상태
현재 부정형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.
접근성 및 도로
차량 접근이 불가능하며, 일련번호 1, 3~9)는 맹지 상태입니다. 본건 (239-2)의 정확한 맹지 여부는 확인이 필요하나, 차량접근이 불가능하여 교통사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.
토지이용계획
농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업보호구역에 해당되어 개발행위에 대한 규제가 엄격합니다. (※일련번호 1, 3~8 공통 내용. 239-2의 정확한 지번은 별도 확인 필요)
기타 참고사항
인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여, 정확한 경계를 위해서는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
2. 심층 분석
2.1. 입지조건 및 환경 분석
위치적 특징
용호저수지 남동측 인근의 농경지대로, 도시 기반 시설과는 거리가 있는 농촌 지역입니다. 인근에 해안가나 주요 거점 시설이 없어 접근성이 매우 떨어집니다.
교통 및 접근성
가장 큰 단점은 차량 접근이 불가능하다는 점입니다. 이는 농지로서의 활용 가치 및 개발 잠재력을 현저히 낮추는 요인으로 작용합니다.
혐오시설 여부
지도를 통한 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농림지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이는 일부 투자자에게 불편을 야기할 수 있습니다.
2.2. 권리 분석
소유권 관계
소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여, 매각으로 인해 복잡한 소유권 분쟁이나 임차인 관계가 발생할 가능성은 낮습니다. 매각대상은 토지 단독이며, 제시외 건물은 없습니다.
법적 제한 및 의무
가장 중요한 제한 사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본 토지는 용도상 '답'이므로, 최고가 매수인은 낙찰일로부터 지정 기한 내에 관할 시·군·구청으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.
2.3. 개발 및 활용 가능성 분석 (상권분석 대체)
본건은 '답' 용도의 맹지이며, 농림지역 및 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.
단기적 활용
현 상태는 '휴경지'이며, 차량 접근이 불가능하여 대규모 농업 생산성 확보가 어렵습니다. 개인 영농 목적으로 활용할 수는 있으나, 농기계 접근의 어려움이 예상됩니다.
장기적 활용
농림지역 및 농업보호구역 내에서는 주택 신축, 근린생활시설 건축 등은 법적으로 매우 제한됩니다. 향후 지역 개발 계획이나 용도지역 변경이 없다면, 농지 외 다른 목적으로 활용하기는 사실상 어렵습니다.
2.4. 잠재적 리스크
토지이용 리스크
농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 높습니다. 매각 전 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
물리적 리스크
맹지(혹은 차량 접근 불가)로 인한 토지의 가치 하락 및 활용 제약이 있습니다. 또한, 부정형 완경사 지형은 토목공사 비용을 증가시킬 수 있습니다.
경계 리스크
감정평가서상 지적경계가 불분명하다고 명시되어 있어, 추후 지적측량 과정에서 인접 필지와의 경계 분쟁 가능성이 존재합니다. 측량 비용은 매수인이 부담해야 합니다.
3. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견
본건은 토지면적 717.00㎡ (약 216.89평)의 농림지역 내 '답'으로, 감정가가 낮은 편입니다. 그러나 차량 접근이 불가능하고, 맹지이며, 농지법에 의한 엄격한 규제를 받는 특수물건입니다. 시세 차익을 위한 투기 목적보다는, 장기적인 관점에서 농지 확보나 자연환경 보존 목적의 실수요자에게 적합합니다.
투자 포인트
1. 낮은 감정가: 농림지역 내 휴경지 및 맹지인 점을 고려해도, 저렴한 가격에 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.
2. 농지 확보: 농지 전용 목적을 가진 실수요자에게는 토지 면적 대비 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근할 수 있습니다.
3. 유동화 물건: 채권자가 유동화전문회사로, 권리 관계는 비교적 단순한 편입니다.
※ 최종 투자 결정 전, 반드시 관할 관청을 통해 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 도로 현황, 정확한 지적 경계 등을 재확인하시기 바랍니다.
법원 정보
통영지원 경매2계