나이스옥션 법원경매 통영 2025타경429 [2] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1~9)는 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '용호저수지' 남동측 인근에 위치하며, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 일련번호 11, 13)은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 음식점, 펜션, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1~9)는 차량접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.
일련번호 11)은 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1~9)는 공히 부정형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.
일련번호 11)은 사다리 유사형 평지의 '상업용 건부지'로 이용중입니다.
일련번호 13)은 '포락지'상태 입니다.

인접 도로상태

일련번호 1, 3~9)는 맹지이며, 일련번호 2)는 지적도상 북동측으로 도로가 접하나, 도로에 비해 저지에 위치하여 차량접근은 불가능합니다.
일련번호 11)은 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
일련번호 13)은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3~8) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.
일련번호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>, 접도구역(2024-05-30)<도로법> 영농여건불리농지.
일련번호 9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 11) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
일련번호 13) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

- 일련번호 13)은 현황 ‘포락지’ 상태로서, 이를 감안하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.06.01)
외 벽 : 드라이비트 마감.
내 벽 : 인테리어마감 마감.
창 호 : 강화유리창임.

이용상태

1~4층 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 시스템 에어컨 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

1층에 데크시설이 설비되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 일부 증축 부분이 소재하나, 대수선 유무 및 관리상태 등을 고려하여 일괄 관찰감가법을 적용하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 도심지변 농경지 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 304호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경429 (2)

* 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 239-2

* 용도: 답 (농지)

* 토지면적: 717.00㎡ (약 216.9평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 감정가: 20,793,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '용호저수지' 남동측 인근에 위치하며, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형 완경사의 '휴경지' 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일련번호 1, 3~9번지는 맹지이며, 일련번호 2번지는 지적도상 도로가 접하나 저지에 위치하여 차량 접근이 불가능합니다. (본건 239-2번지가 이 중 어느 번호에 해당하는지에 따라 상세 접근성이 달라질 수 있습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1, 3~8): 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업보호구역.

* 일련번호 2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 접도구역, 영농여건불리농지.

* 일련번호 9): 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한).

(본건 239-2번지의 정확한 토지이용계획은 해당 필지의 일련번호 확인 후 상기 내용을 참고해야 합니다.)

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 갑1 (1991-07-09): 소유권이전 (이관숙)

* 갑2 (2004-11-24): 소유권이전 (김민경)

* 을3 (2015-05-12): 근저당권 (신현농업협동조합, 78,000,000원)

* 을6 (2015-05-12): 지상권설정 (신현농업협동조합)

* 을7 (2022-05-27): 근저당권 공동담보 (부산은행, 330,000,000원)

* 갑3 (2025-03-27): 임의경매 (부산은행, 1,603,085,598원)

* 갑4 (2025-04-18): 가압류 (경남신용보증재단, 43,449,950원)

* 말소기준권리: 2015년 5월 12일자 신현농업협동조합 근저당권 (을3).

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인 관련 정보가 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건은 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 주변에 '용호저수지'가 있어 자연 환경을 갖추고 있습니다. 상업 시설이나 주거 편의 시설은 제한적이며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건 토지에 대한 직접적인 생활 편의시설 정보는 부족합니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편할 수 있어, 일상생활에 다소 불편함이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당하므로 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 맹지 가능성 및 도로 접근성 제한: 토지 이용 보고서상 일부 필지가 맹지이며, 도로 접근성이 제한적인 점은 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하다는 점은 추후 지적 측량 등의 추가 작업이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 휴경지 상태: 현재 경작되지 않는 휴경지 상태이므로, 농업 활동을 위해서는 별도의 토지 정비 및 경작 준비가 필요합니다.

* 가축 사육 제한: 농림지역 및 관련 법규에 따라 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리의 농지(답)로, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점은 매력적일 수 있습니다. 그러나 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지 가능성, 도로 접근성 제한, 휴경지 상태 등 활용 및 개발에 있어 여러 제약 요소를 동반하고 있습니다. 본 물건은 농지법 규정을 명확히 이해하고, 해당 토지를 직접 경작하거나 관련 사업을 영위할 명확한 계획이 있는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 활동 목적의 장기적 가치 투자: 농업진흥지역 내 농지로서, 향후 농업 정책 변화나 지역 개발에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세 차익 가능성: 현재 감정가가 시장 시세 대비 낮을 경우, 법적 요건 충족 시 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건의 특성: 채권 회수를 위한 경매 진행으로, 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정은 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 해당 지역의 농지 시세, 주변 개발 계획, 토지 활용 가능성 등 복합적인 요소를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성상 경쟁 구도에 따라 변동성이 클 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사, 법률 검토, 그리고 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.