나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11496 [2] 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-7 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11496 [2] 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-7 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11496
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-7
• 감정가: 389,586,000원
• 최저가: 272,710,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매2계 2025타경11496 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-7 | 감정가: 389,586,000원 | 최저가: 272,710,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경11496 (2)이며, 소재지는 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-7입니다. 감정가는 389,586,000원으로 책정되었습니다. 토지면적은 328.70㎡(약 99.43평)이며, 건물면적은 78.60㎡(약 23.78평)입니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 본 건은 소유자 임OO의 부동산에 대한 채권자 주OOOOOOOOOOOOOO의 경매 신청 건입니다. 주요 특이사항으로 '법정지상권' 문제가 존재하며, 매각 시 매수인이 인수해야 할 중요한 권리 분석 대상입니다. 또한, 제시외 건물 24.30㎡(약 7.35평)가 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 '천안중앙고등학교' 남동측 인근에 위치한 도심의 기존 주택지대입니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 하천(원성천) 등으로 구성되어 있어 주거와 상업이 혼재된 보통 수준의 주위환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 북측 및 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

기호(1, 3, 4) 토지는 모두 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 용적률로 주거 및 일부 상업시설 개발이 가능하여 토지의 가치를 높이는 요인입니다. 또한 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으나, 감정평가서상 용도에 근린생활시설 및 상업용 건부지(기호4)가 포함되어 있어 주거와 근린생활시설의 복합 상권을 형성하고 있습니다. 특히 기호(5) 건물은 인접 건물(식당)의 부속건물(직원숙소)로 이용 중이어서 주변에 식당 및 기타 상업시설이 형성되어 있음을 간접적으로 알 수 있습니다. 원성동 일대는 다양한 음식점과 카페가 분포되어 있는 지역 상권입니다 .

3.2. 생활 편의 시설

인근에 '천안중앙고등학교'가 소재하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 기성 시가지입니다. 주변에 대도일식, 풍천장어직판장 등의 식당과 카페 등 다수의 생활편의시설이 있어 생활 여건은 양호한 편입니다 . 원성천이 인근에 있어 일부 수변 환경의 장점도 기대됩니다. 직접적인 혐오시설은 인근에 확인되지 않았으나, 천안시 전체적으로 백석동 소각시설 증설과 관련된 지역 주민들의 민원이 존재하고 있어 도시 계획 변경 및 환경 이슈는 지속적으로 모니터링이 필요합니다 .

4. 물건 현황 및 특징

4.1. 건물 개요 및 이용 상태

기호(2) 건물은 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물(1989.11.23 사용승인)로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 기호(5) 건물은 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물(1985.09.17 사용승인)로 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 인접건물(식당)의 부속건물(직원숙소)로 이용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 매각 제외 및 멸실 사항

일괄매각 조건이나, 제시외 건물 중 '통로(감정평가서상 ㉣)'는 인접 건물(타인 소유)과 연결하는 통로이므로 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 건물 활용 및 재건축 시 고려해야 할 사항입니다. 또한 부속건물(변소)과 기호(2) 및 기호(5)의 일부 부속건물(화장실, 지하 창고)은 현황 멸실 상태로 확인되어 실제 이용 면적 및 구조 변경 여부를 명확히 확인해야 합니다. 제시외 건물 ㉢(현관등-발코니확장부분) 및 ㉤(창고)은 매각에 포함됩니다.

5. 권리 분석

5.1. 매각 구분 및 주요 권리

본 건은 부동산임의경매이며 토지/건물 일괄매각입니다. 채권자 주OOOOOOOOOOOOOO에 의한 경매 진행 건입니다. 가장 큰 권리상의 특징이자 리스크는 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 매수인은 건물을 철거할 수 없으며 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립은 본 건의 최고 위험 요소입니다. 매수자가 토지 대금만 납부하고 건물에 대한 권리 행사(철거)가 제한될 경우 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상(미확인)이며, 건물 내부가 폐문부재로 조사되지 못하여 실제 임차인의 존재 및 대항력 여부가 미확인 상태입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 기호(5) 건물의 공부상 용도(일반음식점)와 현황 용도(직원숙소) 불일치 문제 또한 추후 용도 변경 및 사용에 있어 행정적인 문제가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 도심의 기존 주택지대에 위치하며 제2종일반주거지역에 속하여 토지의 입지적 가치는 양호한 편입니다. 다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이로 인해 매수자에게는 높은 위험이 따릅니다. 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 분석과 이에 따른 리스크를 충분히 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 건물 내부 확인 불가 및 임대관계 미상 또한 명도 리스크를 가중시키는 요인입니다.

6.2. 투자 포인트

최대 리스크인 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 방안(협의, 소송 등)을 전제로 투자해야 합니다. 토지의 면적이 328.70㎡(약 99.43평)로 비교적 넓고, 용도지역이 제2종일반주거지역이므로, 법정지상권 해결 후 재건축 또는 리모델링을 통한 주거 및 근린생활시설 복합 개발의 잠재력이 높습니다. 주변에 상업시설이 발달되어 있고, 주거 수요도 꾸준한 지역이므로, 저평가된 가격에 낙찰받아 권리 문제를 해소할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매2계