나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50256 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 394 초월이-편한세상 202동 9층902호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50256 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 394 초월이-편한세상 202동 9층902호 아파트 경매

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성남지원 경매9계 2025타경50256 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 경충대로1127번길 65, 202동 9층902호 (초월이-편한세상) | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경기도 광주시 초월읍 초월이-편한세상 아파트

1.1. 기본 정보 및 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경50256 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 394 초월이-편한세상 202동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

토지면적: 60.83㎡

건물면적: 84.91㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 도OO

채권자: 주OOOOOOO

본 물건은 소유자이자 채무자 도OO의 부동산에 대한 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청에 따라 진행되는 건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 아파트입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본건은 15층 건물 중 9층에 위치하며, 철근콘크리트구조에 경량철골트러스 경사지붕으로 건축되었습니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 표준적인 구조를 갖추고 있으며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등의 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

토지는 부정형이나 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본 물건은 광주시 초월읍 쌍동리에 소재하며 "쌍동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 특히 초등학교와의 인접성은 주거지로서의 가치를 높이는 요소입니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다. 자가용을 통한 이동이 주요할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계 분석

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 일반적인 아파트 경매 형태입니다.

경매 구분이 부동산강제경매라는 점과 소유자와 채무자가 동일인(도OO)이라는 점을 확인하였습니다. 소유자와 채무자가 동일하여 소유권 이전 시 법적 문제는 단순할 것으로 보입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 등기부 현황에 대한 정밀 분석은 별도 필요합니다.

3.2. 임대차 및 점유 관계

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못하였으며, 임대차 관계는 미상입니다.

임대차 관계 미상은 가장 중요한 잠재적 리스크로 작용합니다. 낙찰자는 매각대금 납부 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 이때 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 주민센터를 통한 전입세대 열람 내역 및 법원 기록 등을 통해 점유 관계를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지대 내에 위치하여 직접적인 상업적 기능을 기대하기는 어렵습니다.

다만, 주거지역 내에 필수적인 근린생활시설은 이미 형성되어 있거나 쉽게 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다. 상권은 초월읍의 생활권을 공유하며, 주로 주거 편의시설 위주로 발달되어 있습니다.

4.2. 생활정보

가장 큰 생활 편의성은 "쌍동초등학교"와 가까운 거리에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 환경을 제공한다는 점입니다 (상대보호구역 지정 확인).

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 기본적인 관리 및 보안 시스템은 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유자 명도 리스크

현장 조사 시 폐문부재 및 임대차 관계 미상으로 인해 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인인지 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 시간과 비용을 발생시키는 주된 리스크입니다. 임대차 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

5.2. 내부 현황 리스크

감정평가서상의 내부 구조도는 현황도면 및 외부 관찰에 의거한 것이므로, 실제 내부 구조나 이용 상태가 도면과 다를 수 있습니다. 특히 발코니 확장 등의 불법 구조 변경 사항이 존재할 경우, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금의 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주시 초월읍 내에서 주거 환경이 양호한 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 인접성 등 실거주 가치가 높은 물건입니다.

물리적, 공법상 하자(제시외 면적 0.00㎡, 공부와의 차이 없음)는 없는 것으로 보이나, 경매의 특성상 점유 관계 및 임대차 여부가 불분명한 것이 가장 큰 불안 요소입니다.

소유자=채무자로 명도에 대한 법적 소유권 확보는 용이할 수 있으나, 만약 소액 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 배당액을 초과하는 합의금을 지불하거나 법적 분쟁을 겪을 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높은 '초품아' (초등학교를 품은 아파트)와 유사한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 기준의 안정성: 감정가가 3억 8천만 원으로 설정되어 있어, 시장 가치를 기준으로 투자 안정성을 확보할 수 있습니다.

용이한 권리 관계: 소유자 및 채무자가 동일하므로, 복잡한 지분 경매나 유치권 등의 특별한 권리 문제 발생 가능성은 상대적으로 낮습니다.

실거주 및 투자 모두 고려 가능: 주거지로서의 기능이 확실하고, 주변 환경이 보통 수준 이상이므로 실수요자 및 시세차익을 노리는 투자자 모두에게 적합합니다. 다만, 명도 리스크에 대한 충분한 대비책을 마련한 후 입찰하는 것이 중요합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계