나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [2] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 OOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 ""상서면사무소"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 완경사로서 휴경지 및 일부 묘지임.
기호(2) : 사다리형으로 완경사지대내 대체로 등고평탄하게 조성된 상태의 전임.
기호(3) : 자루형 평지의 단독주택 건부지임.
기호(4,7,10) : 사다리형 평지의 전임.
기호(5,6,11) : 부정형 평지의 전임.
기호(9) : 사다리형 평지로서 제시외건물이 소재함.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 맹지임.
기호(3,9,11) : 본건 서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(4,10) : 본건 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(5) : 본건 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.
기호(6) : 본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.
기호(7) : 본건 동측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(2,3,9,11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

기호(4,10) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든
축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

기호(7) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축중 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호(1)은 후첨 사진용지와 같이 분묘가 소재하여 이를 고려하여 감정평가
하였음.

- 본건 토지 기호(3) 지상에 컨테이너, 비닐하우스, 기호(7,11) 지상에 비닐하우스가 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

- 본건 토지 기호(9) 지상에 제시외건물(등기사항전부증명서상 미등기, 일반건축물대장상 조립식판넬조 판넬지붕 165㎡, 농산물간이집하장)이 소재하여 이로 인한 소유권제한의 정도를 감안하여 평가하되, 제시외건물이 소재하지 않을 시의 단가를 감정평가명세표에 병기하였음.

- 본건 토지 기호(4,10)은 현황 인삼밭으로 지상에 차광막 등 재배시설이 설치되어 있으나, 농작물 및 재배시설은 권원관계가 불분명하여 평가에서 제외하였으며 토지만을 정상평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지에 소재하는 석축 및 수목 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호(1)은 공부상 지목이 '전'이나 일부 분묘가 소재함.

- 본건 토지 기호(9)는 공부상 지목이 '전'이나 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8)은 변색벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일마감 등
창 호 : 플라스틱 샤시창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:상서면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 기본 내역

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사건번호: 춘천지방법원 2025타경50705 (2)

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 525

용도: 답 (논)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 화OOOOOOO

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1.2. 토지 정보

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감정가: 112,356,000원

토지면적: 3121.00㎡ (약 944.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 건물 정보

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건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(참고: 감정평가서 요약에 '기호(8)은 변색벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서, 단독주택으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 되어 있음.' 이라는 건물에 대한 설명이 있으나, 매각 대상인 토지 자체의 건물 면적은 0으로 기재되어 있습니다.)

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2. 입지 및 주변 환경

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2.1. 위치 및 주위 환경

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본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 '상서면사무소' 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다. [cite:None]

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2.2. 교통 상황

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본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통입니다. [cite:None]

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2.3. 토지 현황 (형태, 이용 상태)

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토지는 여러 기호로 나뉘어 있으며, 각 기호별 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 사다리형 완경사로서 휴경지 및 일부 묘지임.

* 기호(2): 사다리형으로 완경사지대내 대체로 등고평탄하게 조성된 상태의 전임.

* 기호(3): 자루형 평지의 단독주택 건부지임.

* 기호(4,7,10): 사다리형 평지의 전임.

* 기호(5,6,11): 부정형 평지의 전임.

* 기호(9): 사다리형 평지로서 제시외건물이 소재함. [cite:None]

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2.4. 도로 관계 (인접 도로 상태)

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* 기호(1,2): 지적도상 맹지임.

* 기호(3,9,11): 본건 서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

* 기호(4,10): 본건 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

* 기호(5): 본건 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

* 기호(6): 본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

* 기호(7): 본건 동측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함. [cite:None]

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2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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각 필지별 토지 이용 계획 및 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 기호(2,3,9,11): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 기호(4,10): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임.

* 기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

* 기호(6): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(5번국도 접도구역)임.

* 기호(7): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업보호구역임. [cite:None]

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3. 권리 분석

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3.1. 등기부 현황

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등기부채권 총액: 390,520,858원

말소기준권리: 을9 근저당권 (2008-12-04, 화천농업협동조합, 221,000,000원) [cite:None]

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3.2. 소멸 및 인수 권리

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매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. [cite:None]

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3.3. 임차인 현황

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제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 임대관계는 미상입니다. [cite:None]

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4. 상권 및 생활 정보

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4.1. 주변 상권 특성

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본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 주된 이용 목적은 농업용 토지로 판단됩니다. [cite:None]

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4.2. 생활 편의 시설

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주변에 농경지와 단독주택이 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 상서면사무소가 원거리에 위치합니다. [cite:None]

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5. 잠재적 리스크 및 특이 사항

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5.1. 농지 관련 (자격증명, 이용 현황)

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* 농지취득자격증명 필요: 해당 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 증명원 제출 기간 내 발급을 위해 미리 신청해야 합니다. (문의: 상서면사무소) [cite:None]

* 공부와의 차이:

* 기호(1)은 공부상 지목이 '전'이나 일부 분묘가 소재합니다.

* 기호(9)는 공부상 지목이 '전'이나 제시외 건물이 소재합니다. [cite:None]

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5.2. 법적 권리 (분묘기지권, 법정지상권)

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* 분묘기지권: 토지 기호(1)에 분묘가 소재하여 감정평가에 반영되었으며, 이는 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다. [cite:None]

* 법정지상권: 물건 보고서에 법정지상권이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 또는 건물 소유권과 관련된 법정지상권이 존재할 가능성을 시사하며, 정확한 범위와 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. [cite:None]

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5.3. 공동 담보 및 채무 관계

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채권자인 화천농업협동조합의 근저당권 설정 시 공동담보로 제공된 내역이 있어, 본 건 외 타 물건과의 연관성을 파악해야 합니다. [cite:None]

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5.4. 현황상 건물 및 시설

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* 기호(3) 지상에 컨테이너, 비닐하우스, 기호(7,11) 지상에 비닐하우스가 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다. 다만, 실제 인수 시 철거 및 이전에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기호(9) 지상에 제시외 건물(미등기, 조립식판넬조 판넬지붕 165㎡, 농산물간이집하장)이 소재합니다. 소유권 관계 및 처리에 대한 확인이 필요합니다. [cite:None]

* 기호(4,10)은 현황 인삼밭으로 지상에 차광막 등 재배시설이 설치되어 있으나, 농작물 및 재배시설은 평가에서 제외되었습니다. [cite:None]

* 본건 토지에 소재하는 석축 및 수목 등은 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다. [cite:None]

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5.5. 공부 상 불일치

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* 기호(1): 공부상 지목은 '전'이나 일부 분묘가 소재합니다.

* 기호(9): 공부상 지목은 '전'이나 제시외 건물이 소재합니다. [cite:None]

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5.6. 도로 접근성 제약 (맹지)

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일부 필지(기호 1, 2)가 지적도상 맹지이므로, 차량 및 보행자 통행에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:None]

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5.7. 기타 규제 사항 (접도구역, 가축사육제한 등)

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* 접도구역: 기호(5), (6)은 5번국도 접도구역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역: 모든 필지는 가축사육제한구역에 속해 있습니다. (일부 축종 사육 가능 필지도 존재)

* 제한보호구역: 모든 필지는 전방지역(25km) 제한보호구역에 해당됩니다.

* 농업진흥구역/보호구역: 기호(4,7,10)은 농림지역 및 농업보호구역에 해당됩니다. [cite:None]

* 검색 결과, 본 물건지 주변 지역인 화천군 상서면 일대는 농촌 및 군사 지역의 특성을 가지고 있으며, '토고미 마을'과 같은 친환경 농업 마을, '감성테마문학공원', 'DMZ 시네마', '체육관', '키즈놀이실' 등 주민 편의 및 문화 시설이 일부 존재하나, 특별히 혐오 시설이 보고된 내용은 없습니다.

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6. 종합 의견

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본 물건은 강원도 화천군 상서면에 위치한 토지입니다. 토지는 여러 필지로 나뉘어 있으며, 답(논)을 포함하여 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 특히 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 존재합니다. 또한, 분묘, 제시외 건물, 공부와의 차이, 일부 맹지, 다양한 토지이용계획 및 제한사항(계획관리지역, 농림지역, 접도구역, 제한보호구역 등)은 물건을 취득하고 이용하는 데 있어 복합적인 고려를 요구합니다. 법정지상권 및 공동담보 물건에 대한 추가적인 권리관계 파악이 중요합니다. 주변 환경은 농경지와 단독주택 위주로 형성된 농촌 지역으로, 생활 편의 시설은 일부 제한적일 수 있습니다. [cite:None]

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7. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 총 3121㎡ (약 944평)의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 지원 등을 활용할 경우 투자 가치가 상승할 수 있는 잠재력이 있습니다. [cite:None]

* 다양한 용도 지역: 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 각 용도에 맞는 개발 계획 수립 시 활용도를 높일 수 있습니다. [cite:None]

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8. 예상 입찰가

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본건은 농지취득자격증명 필수, 분묘 및 제시외 건물 소재, 일부 맹지 등 권리 분석 및 현황 파악에 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 또한, 법정지상권, 공동담보 등의 추가적인 법률 검토 비용도 고려해야 합니다. 인수할 보증금은 없으나, 이러한 제반 사항을 고려하여 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서, 세부적인 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.