나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [2] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 525 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [2] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 525 답 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50705 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 525 | 감정가: 112,356,000원 | 최저가: 78,649,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 핵심 정보

본 경매 물건은 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 소재 농지 및 일부 대지 등으로 구성된 토지 매각 건입니다. 토지 면적은 3121.00㎡ (약 944.1평)이며, 농지취득자격증명(농취증)이 필수인 농지법 관련 물건입니다. 주변은 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 개발보다는 농업 및 전원생활 용도로 적합합니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50705 (2)

소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 525 외 다수 필지 (감정평가서 기준)

용도: 답 (전체 토지 중 일부는 전, 대 등으로 구성)

감정가: 112,356,000원

토지면적: 3121.00㎡ (약 944.1평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 화OOOOOOO

1.3. 주의 사항 (필수 확인)

본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되오니, 입찰 전 상서면사무소에 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인하고 신청하셔야 합니다.

일부 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지이며, 기호(1)에는 분묘가 소재하며, 기호(4, 10)은 현황 인삼밭(농작물 및 재배시설 평가 제외)인 점을 유의해야 합니다.

제시외 건물이 다수(컨테이너, 비닐하우스, 농산물간이집하장) 소재하며, 매각 대상은 토지 뿐이므로 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부 및 처리 방안을 검토해야 합니다.

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

2.1. 소재지 및 위치

본건은 상서면사무소 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 주위 환경 및 대중교통의 편의성은 보통 수준입니다.

2.2. 물건의 형태 및 이용상태 (감정평가서 기호별 요약)

본건은 다수 필지(기호 1~11)로 구성되어 있습니다.

기호(1): 사다리형 완경사. 휴경지 및 일부 묘지. (공부상 전이나 현황 일부 분묘 소재)

기호(2): 사다리형 완경사. 등고평탄하게 조성된 전.

기호(3): 자루형 평지. 단독주택 건부지.

기호(4, 7, 10): 사다리형 또는 부정형 평지. 전 또는 인삼밭(현황).

기호(9): 사다리형 평지. 제시외 건물(농산물간이집하장) 소재.

일부 필지(기호 1, 2)는 맹지이나, 나머지 필지는 로폭 약 3미터 내외의 포장도로 또는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양하게 혼재되어 있습니다.

공통적으로 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 일부 가능), 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 군사시설보호법의 제한을 받습니다.

일부 필지는 성장관리계획구역(일반형), 농업보호구역, 접도구역(5번국도) 등으로 추가적인 제한을 받고 있습니다.

2.4. 제시외 물건 및 공부와의 차이

제시외 물건: 기호(1)에 분묘 소재, 기호(3, 7, 11) 지상에 컨테이너, 비닐하우스 등 소재, 기호(9) 지상에 제시외 건물(농산물간이집하장) 소재. (철거 및 이동 용이한 물건은 토지평가에 반영하지 않았으나, 농산물간이집하장 등은 평가에 감안됨).

공부와의 차이: 기호(1)은 공부상 '전'이나 현황 일부 분묘 소재, 기호(9)는 공부상 '전'이나 현황 제시외 건물(농산물간이집하장) 소재.

3. 입지 분석 및 주변 환경

3.1. 입지조건 및 교통

본 물건은 화천군 상서면의 농촌 지역에 위치하며, 기본적인 도로 접근성은 양호합니다. 5번 국도와 인접한 필지(기호 5, 6)도 있어 광역 교통망 접근도 가능합니다. 그러나 상서면사무소 등 면소재지 중심부와는 다소 거리가 있어 전원생활 및 영농에 특화된 입지입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 소규모 마을과 농경지가 주를 이루고 있어, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 상서면 파포리 소재 면사무소 주변의 소규모 상점이나 편의시설을 이용해야 합니다.

문화, 교육, 의료 시설 등은 화천읍내 또는 춘천시 방면으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

3.3. 혐오시설 및 기피시설

직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 전방지역(25km) 제한보호구역에 속해 있어 군 관련 시설(부대, 사격장 등)이 주변에 산재할 가능성이 있습니다. 이는 소음 및 환경적 측면에서 잠재적인 기피 요인이 될 수 있습니다. 또한, 일부 토지에 분묘가 소재하는 점도 매수자에게는 기피 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 개인 명의 물건입니다.

토지매각이므로 건물 및 제시외 물건에 대한 권리 관계를 명확히 분석해야 합니다. 특히, 미등기 제시외 건물(농산물간이집하장 등)의 법정지상권 성립 여부와 그 규모를 검토해야 하며, 성립 시 토지 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

제한보호구역으로 인한 토지 이용의 제한 및 개발 행위의 제약이 있을 수 있습니다.

일부 토지가 맹지(기호 1, 2)이므로 향후 개발이나 이용 시 인접 토지 소유자의 동의가 필요한 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘가 소재하는 토지(기호 1)에 대해서는 분묘기지권 성립 여부를 확인하고, 향후 이장 또는 관리 방안을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 다양한 용도(답, 전, 대)와 형태의 다수 필지를 일괄 매각하는 건으로 추정됩니다. 전체 면적 944.1평으로 상당한 규모의 영농 또는 전원주택 부지 확보가 가능합니다. 감정가 대비 저가로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있으나, 농취증 발급, 군사보호구역 제한, 제시외 건물 및 분묘 처리, 그리고 맹지 문제 등 복합적인 난이도가 높은 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

농업인 또는 귀농/귀촌 희망자: 농지 및 주택 부지를 저렴하게 일괄 확보할 수 있는 기회입니다.

단기 투자보다는 장기적 관점: 토지 이용의 제한이 많으므로 장기적인 보유와 활용 계획이 필요합니다.

법률 검토 필수: 제시외 건물 및 분묘기지권 등 복잡한 법률 문제를 해결할 수 있는 역량이 필요합니다. 초기 권리 분석 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계