나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [3] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 1147 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50705 [3] 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 1147 답 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50705 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 1147 | 감정가: 107,168,000원 | 최저가: 75,018,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 소재지

사건번호는 춘천지방법원 2025타경50705 (3) 부동산임의경매 사건입니다.

강원특별자치도 화천군 상서면 노동리 1147에 소재하며, 용도는 '답'으로 기재되어 있으나, 감정평가서상에는 다수의 지번이 일괄매각(기호 1~11)으로 포함되어 있으며, 각 필지별 용도가 전, 휴경지, 묘지, 단독주택 건부지 등으로 다양하게 혼재된 상태입니다.

채무자는 소유자와 동일인(최OO)이며, 채권자는 화OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상 토지면적은 총 3,349.00㎡이며, 평수로 환산하면 약 1,013.07평의 대규모 면적입니다.

감정가는 107,168,000원으로 평가되었습니다.

건물은 매각 대상에 포함되어 있지 않으며, 매각 대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

1.3. 매각 조건 및 주의사항

본 건은 '일괄매각' 방식이며, 토지 위에 존재하는 지상 인삼밭 재배시설(차광막 등)은 매각에서 제외됩니다.

매각 대상 토지는 '농지'가 포함되어 있어 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 제출 기한 내 발급을 위해 상서면사무소에 미리 신청해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 화천군 상서면 파포리 소재 "상서면사무소" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 일반적인 농촌 지역의 환경을 보이고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일괄매각 대상 필지들 간의 도로 접근성이 상이합니다.

기호(1), (2) 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다.

기호(3), (9), (11)은 서측 로폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(4), (10)은 남서측 로폭 약 3m 포장도로에 접합니다.

기호(5), (6)은 각각 남동측, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로(5번 국도 추정)에 접하는 등 일부 필지는 양호한 도로 접근성을 가집니다.

3. 토지 현황 및 이용 상태

3.1. 지목 및 현황

매각 대상 토지는 다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 현황은 다음과 같습니다.

기호(1)은 공부상 '전'이나 휴경지 및 일부 묘지이며, 사다리형 완경사입니다.

기호(2)는 사다리형 완경사지의 전입니다.

기호(3)은 자루형 평지의 단독주택 건부지입니다.

기호(4), (7), (10), (5), (6), (11)은 사다리형 또는 부정형 평지의 전(일부 인삼밭)입니다.

기호(9)는 사다리형 평지이며 제시외건물(농산물간이집하장)이 소재합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

필지별로 '계획관리지역', '농림지역', '보전관리지역'이 혼재되어 있으며, '성장관리계획구역(일반형)'이 포함된 필지도 있습니다.

공통적으로 '제한보호구역(전방지역:25km)' 및 '가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)'으로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

일부 필지(기호 5, 6)는 '접도구역(5번국도 접도구역)'에 포함되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상 및 조건

매각 대상은 '토지매각'이며 '일괄매각'입니다. 다만, 토지 위에 있는 인삼밭 재배시설 및 농작물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 시설 철거 및 경작자 권리 관계에 대한 확인이 필요합니다.

제시외 건물(컨테이너, 비닐하우스, 간이집하장)은 철거 및 이동이 용이하거나, 소유권 제한의 정도를 감안하여 평가되었으나, 낙찰 후 처리 방안을 고려해야 합니다.

4.2. 채무 관계

소유자와 채무자가 동일하여, 복잡한 채무 관계는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4.3. 특이사항

농지취득자격증명은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항 중 하나입니다. 농지법에 따른 자격이 없다면 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

기호(1) 토지에는 분묘가 소재하고 있으며, 이는 토지의 이용에 제약을 가할 수 있는 요소입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 건은 농경지와 단독주택이 주를 이루는 지역에 위치하고, 상서면사무소로부터도 북동측 원거리에 위치하여 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주로 농업용지, 주거용지(일부 기호 필지)로서의 가치를 갖습니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 상서면사무소 등 행정기관이 주변에 있으나, 접근성이 아주 좋다고 보기는 어렵습니다.

혐오시설: 감정평가서에 명시된 혐오시설은 아니나, 기호(1) 토지 위에 '분묘'가 소재하고 있다는 점은 투자자에게는 혐오시설 또는 이용 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 다른 시설에 대한 정보는 감정평가서상 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비 리스크

농지취득자격증명서(농취증)를 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 이용 및 권리 복잡성 리스크

일괄매각 대상 필지 중 기호(1), (2)는 맹지이며, 이로 인해 토지의 활용 가치가 저하됩니다.

기호(1)에 소재하는 분묘 처리 문제, 그리고 매각에서 제외된 인삼밭 재배시설에 대한 철거 또는 소유권 관계 정립 문제가 남아있어, 명도 시 복잡성이 예상됩니다.

6.3. 토지이용 제한 리스크

대부분의 필지가 '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 묶여있고, '가축사육제한구역' 내에 있어 개발 행위나 용도 변경에 큰 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 총 1,013평이 넘는 대규모 토지 일괄매각 물건입니다.

계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어 활용 목적에 따라 다양한 잠재력을 가질 수 있으나, 맹지 포함, 분묘 존재, 농지취득자격증명 필수, 제한보호구역 등 복잡한 권리 관계 및 개발 제약 사항이 다수 존재하는 난이도 있는 물건입니다.

농지취득자격증명을 확보하고, 맹지 해소 방안 및 지상물(인삼밭 시설, 분묘) 처리 방안을 사전에 명확히 계획할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

대규모 면적: 약 1,013평의 면적으로, 대규모 농지 또는 복합 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

계획관리지역 포함: 일부 필지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 농업 이외의 시설(주택, 창고 등)을 활용할 수 있는 여지가 있습니다.

도로 접근성: 일부 필지는 왕복 2차선 도로 및 로폭 3미터 내외 포장도로에 직접 접하고 있어, 개별 필지별 활용 가치를 높입니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계