나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50522 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양2리마을회관" 남동측 근거리에 위치하는 토지로서, 인근으로 단독주택, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리로 버스정류장 등이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 본건은 대체로 사다리형의 평지로서 전기타(휴경지) 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 필지 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 사유지도로와 각각 접하고 있습니다.
기호(2) : 지적 및 현황 맹지이나, 인접필지인 기호(1)을 통하여 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.

(2)기타 : 본건 기호(1) 토지 북측(지번: 316-1, 지목: 전, 현황 도로, 소유자: 문준석) 및 동측(지번: 316-16, 지목: 도, 소유자: 강병진)으로 사유지도로와 접하고 있는 바, 귀 원 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경50522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 316-11

용도: 전 (농지)

감정가: 444,212,000원

토지면적: 990.00㎡ (약 299.48 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 선순위지상권 (말소 동의), 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각 (단, 매각 대상은 토지임)

2. 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

3. 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양2리마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하고 있습니다.

인근 개발 동향:

* 본건이 위치한 수양리 일대에서는 종합폐기물처리시설 설치 사업이 추진 중이며, 관련 법적 절차를 거쳐 사업이 본격화될 전망입니다.

* 또한, 곤지암역세권 도시개발사업 및 물류센터 개발 사업 등 다양한 개발 움직임이 있어 지역적인 변화가 예상됩니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재합니다.

인접 도로상태:

* 본건 토지(기호 1)는 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 사유도로와 접하고 있습니다.

* 본건 토지(기호 2)는 지적 및 현황 상 맹지이나, 인접 필지인 기호 1 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 3일 접수된 경기광주신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 5억 7천 6백만원)입니다.

주요 권리 현황:

* 갑구 1번 (2015.11.25): 소유권 이전 (김대화 외 1명)

* 갑구 2번 (2022.09.15): 공유자전원지분전부 이전 (원희세)

* 을구 2번 (2022.07.05): 지상권 설정 (경기광주신용협동조합, 인수 대상)

* 을구 3번 (2022.11.03): 근저당권 설정 (경기광주신용협동조합, 5억 7천 6백만원, 말소기준권리)

* 을구 5번 (2024.06.21): 근저당권 설정 (황용갑, 4억 1천 6백만원, 공동담보)

* 갑구 3번 (2025.01.10): 임의경매 개시 결정 (경기광주신용협동조합, 5억 9백 3십 4만 4천 7백 78원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 2번 지상권 설정등기 (2022.07.05)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 경기광주신용협동조합이 2025년 2월 19일자 말소동의서를 제출하여, 해당 지상권은 실질적으로 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (현재 등기부상 임차인 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건은 곤지암읍 수양리의 농경지 인근에 위치하며, 주변에 주거, 공장, 창고 시설이 혼재하는 지역입니다. 곤지암역세권 개발 사업, 물류센터 개발 사업 등 다양한 개발이 진행되고 있어 향후 지역의 변화가 예상됩니다. 인근에는 곤지암리조트, 화담숲 등 관광 및 레저 시설이 위치하여 관련 수요가 있습니다. 하지만, 대규모 종합폐기물처리시설이 수양리 일대에 건설될 예정으로, 이는 지역 환경 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

1.4. 생활정보

주변에 마을회관이 소재하며, 기본적인 생활 편의시설은 곤지암 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 레저 및 관광 시설(리조트, 수목원 등) 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매각 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

* 종합폐기물처리시설 인접: 본건 토지 인근 수양리 일대에 대규모 종합폐기물처리시설이 건설될 예정입니다. 이는 소음, 악취, 환경 오염 등에 대한 우려를 발생시킬 수 있으며, 잠재적인 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 맹지(일부) 및 접근성: 본건 토지 중 기호 2는 맹지로서, 인접한 기호 1 토지를 통한 접근에 의존해야 하므로 실제 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리구역 등 다양한 토지 이용 규제 하에 있어 토지 활용 방안에 제한이 따릅니다.

* 지상권 관련 불확실성: 을구 2번 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 채권자가 말소 동의서를 제출하여 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종적으로 말소 여부를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 곤지암읍 수양리의 농지로, 지역 개발 사업 및 관광 시설과의 연계 가능성이 있으나, 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 복합적인 토지이용계획 및 제한, 그리고 인접한 종합폐기물처리시설 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 지상권 관련 사항은 채권자의 말소 동의로 인해 부담이 없을 것으로 예상되나, 최종 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 지역의 곤지암역세권 개발, 물류센터 개발 등 산업 및 주거 환경 변화로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한이 많으나, 향후 도시계획 변경 또는 특정 목적(농업 관련 시설, 소규모 창고 등)으로의 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 444,212,000원

고려 사항:

* 농지취득자격증명 확보 여부가 입찰 참여 및 권리행사에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 토지 일부가 맹지이며, 복합적인 개발 제한이 존재합니다.

* 인근 종합폐기물처리시설의 존재는 환경적, 가치적 측면에서 잠재적 리스크입니다.

* 지상권은 말소 동의로 인해 실질적 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

종합적인 리스크와 지역 개발 가능성을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 310,948,400원 ~ 355,369,600원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치입니다. 실제 현장 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 관련 법규 및 시장 동향에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.