나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2021타경130
• 주소: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13
• 감정가: 359,184,000원
• 최저가: 247,673,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

성남지원 경매7계 2021타경130 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13 | 감정가: 359,184,000원 | 최저가: 247,673,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2021타경130 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-13

용도: 단독주택 (다수의 단독주택 건축 현장이 경매 물건으로 진행 중인 사건의 일부)

감정가: 359,184,000원

경매구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 권OO

채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (소재지 기준)

토지면적: 282.00㎡ (약 85.31평)

건물면적: 107.61㎡ (약 32.55평)

제시외 건물면적: 37.00㎡ (약 11.19평) - *일괄매각 포함*

2. 감정평가 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 현재 다수의 단독주택 신축 공사가 진행 중인 곳의 일부입니다.

2.2. 토지 현황

형태 및 이용상태: 본건 기호1(139-13)은 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 인근 필지(기호2~12, 14) 역시 대부분 사다리형 또는 부정형의 평탄한 단독주택(신축 공사 중) 건부지이며, 일부 필지(기호6, 13)는 완경사의 임야입니다.

지목과의 차이: 공부상 지목은 대부분 '임야' 또는 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. (지목 변경 가능성 확인 필요)

도로 상태: 본건 기호1은 남서측으로 세로(細路)와 접하고 있으며, 다수의 필지가 세로에 접하고 있어 차량 접근은 가능하지만, 기호6, 13은 맹지입니다.

토지이용계획: 대부분의 필지가 계획관리지역(계획관리)이며, 성장관리계획구역(일반형), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받습니다.

2.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 본건 기호15는 신축 공사 중(공정률 약 80% 추정)이며, 인근 필지의 건물들(기호16, 17, 19, 20, 제시외 ㉠)도 대부분 신축 공사 중(공정률 80% 또는 90% 추정)입니다. 다만, 목록18 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

제시외 건물: 제시외 건물(37.00㎡)이 포함되어 일괄매각되나, 목록18과 제시외 건물 ㉠의 경우 사용승인을 받지 않은 건물로 보입니다. (목록18은 '사용승인 받지 않은 건물'로 명시됨)

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

주거 환경: "광주도평초등학교" 근방에 위치하며, 단독주택 위주의 신축 타운하우스 단지 조성 지역으로 보입니다. 주변에 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 완전한 주거지역이라기보다는 교외형 주거단지로 판단됩니다.

교통: 본건은 차량 접근은 가능하지만, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 보아 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 초월역(경강선)을 이용할 경우 분당 및 서울 접근성이 확보됩니다.

3.2. 상권 분석

본건 주변은 단독주택 및 공장, 농경지가 혼재된 지역으로 상업시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 기본적인 생활 편의시설은 초월읍내 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

3.3. 생활 정보

교육 시설: 광주도평초등학교가 근거리에 위치하며, 초월중, 초월고등학교 등도 인접해 있습니다.

주요 시설: 곤지암천, 광주소방서, 초월도서관, SRC재활병원 등이 주변 환경 정보로 언급됩니다.

혐오 시설: 직접적으로 소재지 주변의 혐오시설에 대한 구체적인 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 소각시설 건립을 두고 주민 찬반 갈등이 격화되는 상황이 있습니다. (본건 소재지와 직접적인 연관성은 입찰 전 별도 확인 필요)

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 경매 진행 정보

경매 구분: 부동산임의경매이며, 중복병합사건으로 진행 중입니다.

4.2. 권리 관계 분석

유치권 신고: 가장 큰 주의사항은 **유치권**입니다.

(주)네이처힐스로부터 630,000,000원 (2021. 2. 24.자)

최원진으로부터 72,000,000원 (2022. 2. 7.자)

총 702,000,000원의 유치권 신고가 있으나 **그 성립여부는 알 수 없음**이 명시되어 있습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 법적 검토가 필요합니다.

특이사항:

1. 일괄매각: 토지 및 건물, 그리고 제시외 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 제시외 건물 포함: 사용승인을 받지 않은 건물(목록18 및 제시외 건물)이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 양성화(추인) 가능성 및 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.

3. 건축 공정률: 대다수의 건물(본건 기호15 포함)이 신축 공사 중(80~90% 추정)인 상태로, 잔여 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 7억 원 이상의 유치권 신고가 있으며, 성립 여부 불명확합니다. 유치권이 성립되면 낙찰자가 이를 변제할 책임이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 조사와 명도 전략이 요구됩니다.

2. 미준공 건물 리스크: 목록18 및 제시외 건물 등 일부가 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 낙찰 후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 위험이 있습니다. 건축 완공 및 준공 절차에 대한 법적 및 비용적 부담을 확인해야 합니다.

3. 공사 비용 추가 부담: 공정률 80%~90% 상태의 공사 중단 건물(기호15 등)이므로, 건물 완공을 위한 잔여 공사비와 사업 정상화를 위한 추가 자금 투입이 필수적입니다.

5.2. 종합 의견

본 경매 물건은 단독주택 건설 사업이 중단되거나 문제가 발생하여 다수의 필지와 건물이 한꺼번에 경매로 나온 사건의 일부입니다. 계획관리지역의 주택 건설 부지로서의 입지는 양호하나, 미준공 건물, 지목과 현황의 불일치, 그리고 가장 치명적인 **유치권** 문제가 복합적으로 얽혀 있는 고난이도의 물건입니다.

5.3. 투자 포인트

1. 낮은 감정가 대비 넓은 대지: 계획관리지역 내 단독주택(타운하우스) 부지로서 토지 가치 잠재력이 있습니다.

2. 개발 잠재력: 여러 필지가 개발 사업의 일환으로 진행되었으므로, 인근 필지까지 포함하여 개발을 추진할 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 경강선 접근성: 초월역을 통해 서울/분당 접근이 용이하여 교외형 주택 수요를 흡수할 수 있습니다.

4. 명도 및 유치권 해결 능력에 따른 고수익 가능성: 유치권이 불성립되거나 적은 금액으로 합의에 성공할 경우, 상대적으로 낮은 가격에 건축 중인 주택을 확보하여 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보에 기초하여 작성되었으며, 투자 결정은 입찰자의 철저한 현장 조사, 법률 검토 및 유치권 분석을 통해 최종적으로 이루어져야 합니다.*

법원 정보

성남지원 경매7계