나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [4] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치하며 주 위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 ""광주도평초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주
위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버
스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버 스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임. *기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임. *기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임. *기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임.
*기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.
*기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임.
*기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함.
*기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함.
*기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함.
*기호4 : 남동측으로 세로와 접함.
*기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함.
*기호6 : 맹지임.
*기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호10 : 본건이 세로임.
*기호13 : 맹지임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함. *기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함. *기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함. *기호4 : 남동측으로 세로와 접함. *기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함. *기호6 : 맹지임. *기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호10 : 본건이 세로임. *기호13 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>. *기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경
정책기본법>.

*기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

제시목록 외의 물건

본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.

제시목록 외의 물건

*본건 기호1 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.
*본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉡이 소재함.
*본건 기호7,12 지상에 제시외 건물 기호㉢이 소재함.
*본건 기호8,11 지상에 제시외 건물 기호㉣이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 '임야', 기호14 공부상 지목은 '전'이나 현
황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 '대'임.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 &amp;apos;임야&amp;apos;, 기호14 공부상 지목은 &amp;apos;전&amp;apos;이나 현 황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 &amp;apos;대&amp;apos;임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

*기호16 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

기호17 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호16 : 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호17 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호18 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호19 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호20 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호㉠ : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호18 : 단독주택으로 이용 중임. *기호19 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호20 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호㉠ : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

설비내역

기호15~17는 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

설비내역

기호15~20, 기호㉠은 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;건물개황도&amp;apos; 참조.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15~17 임대는 미상임.
2) 본건 제시외 건물 기호㉠은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임.
3) 본건 제시외 건물 기호㉡~㉣은 기호15~17 건물과 구조, 용도가 동일하며 임대는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15,16,17,19,20 임대는 미상임. 2) 본건 기호18 건물은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임. 3) 본건 제시외 건물 기호㉠의 임대는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록15 사용승인 받지 않은 건물임. 2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2021타경130 (4)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-40

용도: 단독주택

감정가: 355,011,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 면적

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

토지지분: 229.7193㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.61㎡ (약 32.5평)

건물지분: 107.61㎡

건물 제시외면적: 37.00㎡ (약 11.2평)

1.3. 가격

감정평가액: 355,011,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 '광주도평초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하나, 기호6,13는 차량 접근이 불가능함. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편함.

2.3. 토지이용및현황

본건 토지는 전반적으로 사다리형, 부정형 등의 다양한 형태를 띠며 대부분 평탄한 토지로서 단독주택 건부지 또는 신축 공사 중인 건부지로 이용되고 있음. 일부 토지는 임야 및 도로로 이용 중임. 공부상 지목은 '임야' 또는 '전'이나 현황은 '대'(주거지)로 이용 중인 부분이 다수임.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지: 2015-03-13 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)이 말소기준권리임.

건물: 2020-12-01 접수된 조영철 강제경매 (2020타경7905) (갑2)가 말소기준권리임.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음. 이는 매수인이 인수해야 하는 권리일 수 있어 주의가 필요함.

3.3. 특이사항

중복병합사건, 유치권, 공동담보, 재매각 물건임.

2021.02. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고가 있었고, 2022.02.07.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 알 수 없음.

목록15 건물은 사용승인을 받지 않은 건물임.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 건물 기호18은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 6월) 거래된 다세대주택의 경우, 전용면적 약 43~60㎡ 기준으로 9600만원에서 20200만원 사이에 거래가 이루어졌음. 이는 해당 지역의 주택 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건은 단독주택으로 면적 및 형태, 토지 보유 여부에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어려움. 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점을 고려할 때, 다세대 주택 시세와는 차별화된 가치 평가가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변은 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 인근 초등학교 존재를 통해 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

광주도평초등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적리스크

6.1. 건축관련

목록15 건물은 사용승인 받지 않은 건물임.

다수의 건물이 신축 공사 중(공정률 약 80~90%)이므로, 입찰 시점에 공사 완료 여부 및 상태를 반드시 재확인해야 함.

6.2. 권리관련

유치권 신고(주)네이처힐스 6.3억원, 최원진 7천2백만원)의 성립 여부가 불확실하여 인수 또는 배제 여부 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 가치에 대한 면밀한 조사가 필수적임. 만약 지상권이 실재하고 주요 권리라면, 이는 매수인이 부담해야 할 큰 위험 요소가 될 수 있음.

6.3. 기타

본건 토지 일부(기호6, 13)는 맹지이며, 대중교통 이용이 불편함.

공장 등 주변 시설과의 혼재로 인한 소음, 악취 등 환경적 요인이 있을 수 있음.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 존재 여부 확인은 현재 불가능함.

7. 종합의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적과 건축 중인 건물을 포함하고 있음. 주변 개발 계획(성장관리구역 등) 하에 있어 잠재적 가치를 가지고 있으나, 사용승인받지 않은 건물, 공사 중단 가능성, 그리고 가장 중요한 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 불확실한 유치권 신고 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음. 특히 지상권의 존재 여부 및 인수 조건은 본건의 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 함.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적(330.00㎡)을 확보한 단독주택 부지.

* 성장관리구역 등 개발 가능성이 있는 지역에 위치.

* 공사 중인 건물을 활용하여 개발 시 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

감정가: 355,011,000원

본건은 다수의 위험 요소(미사용승인 건물, 공사 중단 가능성, 불확실한 유치권, 그리고 가장 중대한 '인수되는 지상권')를 안고 있어, 감정가를 기준으로 직접적인 입찰가 산정이 어려움. 특히 지상권이 실재하고 부담이 된다면 해당 토지의 가치는 크게 하락할 수 있음. 주변 다세대 주택 거래 사례(약 9,600만원 ~ 20,200만원)를 고려하되, 본건은 단독주택 및 넓은 토지라는 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 함.

주요 위험 요소를 감안하여, 감정가의 약 75~80% 수준인 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고함.

예상 입찰가: 270,000,000원

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