나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [3] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [3] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 단독주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2021타경130 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 | 감정가: 339,456,000원 | 최저가: 240,436,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2021타경130 (3)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

감정가: 339,456,000원

소유자/채무자/채권자: 권OO / 이OO / 농OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

용도: 단독주택

2. 물건 상세정보

2.1. 물건 개요

토지면적: 313.00㎡ (약 94.68평)

건물면적: 107.61㎡ (약 32.55평)

제시외면적 (건물): 37.00㎡ (약 11.19평) (일괄 매각에 포함됨)

2.2. 토지 현황

본건은 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

기호1 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

대중교통 사정은 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 보아 불편한 편이나, 본건(기호1)은 차량 접근이 가능하며 남서측으로 세로(도로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역(계획관리) 및 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))에 해당하며, 각종 보전 관련 법규(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등)의 제한을 받고 있습니다.

*주의사항: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.3. 건물 현황

본건 단독주택(기호15)은 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건물이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

현재 신축 공사중(공정률 약 80% 판단)이며, 전기배선 및 일부 급/배수 배관공사가 진행된 것으로 보입니다.

제시외 건물(면적 37.00㎡)이 일괄 매각에 포함되어 있으나, 이와 관련하여 '목록17은 사용승인 받지 않은 건물'이라는 특이사항이 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

본건은 광주도평초등학교 근거리에 위치하며, 도심 외곽의 단독주택 단지 조성 중인 지역으로 판단됩니다.

차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편하므로, 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.

3.2. 주변 환경

주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지와 생산시설이 혼합된 교외 지역의 특성을 보입니다.

*혐오시설 정보: 해당 지번 인근에 특정된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 공장이 혼재되어 있다는 점은 참고해야 합니다.

3.3. 생활정보

주변에 '광주도평초등학교'가 있으나, 그 외 주요 상업시설이나 생활편의시설은 차량으로 일정 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 조용하고 전원적인 환경으로 판단됩니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다.

특이사항: 중복병합사건으로 진행 중입니다.

주의사항: 2021년 2월 24일자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고가 있으며, 2022년 2월 7일자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 추가로 있어, 총 702,000,000원의 유치권이 신고되었습니다.

*유의사항: 위 유치권은 그 성립여부를 알 수 없으므로, **입찰자는 유치권의 성립 여부를 철저히 확인하고 법정에서 다툴 준비를 해야 하는 매우 중요한 권리상의 리스크가 존재합니다.**

4.2. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 총 7억 원이 넘는 거액의 유치권이 신고되어 있어, 이의 성립 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 리스크가 매우 큽니다.

2. 미승인 건물 리스크: 목록17 건물은 사용승인을 받지 않은 건물이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 이는 향후 철거, 양성화(추인), 또는 이행강제금 부과 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

3. 공사 중단 리스크: 건물이 신축 공사 중(공정률 약 80%) 상태로 매각되므로, 잔여 공사 진행 및 완공에 대한 추가적인 비용과 기간을 고려해야 합니다.

4.3. 상권분석 및 개발 잠재력

본건은 상권 형성이 어려운 주거/농경/공장 혼재 지역입니다.

개발 잠재력은 토지이용계획상 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(일반형)**에 속하므로, 광주시 도시계획 조례에 따른 건축 행위의 용이성이 비교적 높은 편입니다. 신축 중인 단독주택 건부지로서 개발 목적의 토지로의 가치는 높으나, 각종 수도권 규제(자연보전권역, 특별대책지역 등)의 영향을 받습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 신축 중인 단독주택을 토지와 일괄 매각하는 물건으로, 토지의 지목 현황과 실제 이용 현황이 일치하지 않는 점(공부상 임야, 현황 대), 그리고 건물이 공사중인 상태라는 점에서 다소 복잡성이 있습니다. 특히, 대규모의 유치권 신고가 되어 있어 **높은 수준의 권리분석 능력과 명도(인도) 관련 소송을 감수할 의지가 있는 투자자에게 적합한 고위험-고수익** 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 개발 용이성: 계획관리지역에 위치한 현황 '대'로 이용 중인 토지로, 주택 건설을 위한 기본적인 토지 가치가 양호합니다.

2. 건물의 신축 상태: 공정률 약 80%의 신축 건물로, 공사를 마무리하면 신축 단독주택을 확보할 수 있습니다.

3. 시세 대비 저감 가능성: 유치권 및 공사중 건물이라는 리스크 때문에 추후 유찰 시, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

*핵심 유의사항: 유치권 신고액(702,000,000원)이 감정가(339,456,000원)의 2배를 초과하므로, **유치권에 대한 법적 대응 전략 수립과 입찰가 산정이 가장 중요합니다.**

법원 정보

성남지원 경매7계