나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [3] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치하며 주 위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 ""광주도평초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주
위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버
스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버 스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임. *기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임. *기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임. *기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임.
*기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.
*기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임.
*기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함.
*기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함.
*기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함.
*기호4 : 남동측으로 세로와 접함.
*기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함.
*기호6 : 맹지임.
*기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호10 : 본건이 세로임.
*기호13 : 맹지임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함. *기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함. *기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함. *기호4 : 남동측으로 세로와 접함. *기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함. *기호6 : 맹지임. *기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호10 : 본건이 세로임. *기호13 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>. *기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경
정책기본법>.

*기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

제시목록 외의 물건

본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.

제시목록 외의 물건

*본건 기호1 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.
*본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉡이 소재함.
*본건 기호7,12 지상에 제시외 건물 기호㉢이 소재함.
*본건 기호8,11 지상에 제시외 건물 기호㉣이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 '임야', 기호14 공부상 지목은 '전'이나 현
황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 '대'임.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 &amp;apos;임야&amp;apos;, 기호14 공부상 지목은 &amp;apos;전&amp;apos;이나 현 황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 &amp;apos;대&amp;apos;임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

*기호16 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

기호17 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호16 : 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호17 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호18 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호19 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호20 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호㉠ : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호18 : 단독주택으로 이용 중임. *기호19 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호20 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호㉠ : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

설비내역

기호15~17는 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

설비내역

기호15~20, 기호㉠은 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;건물개황도&amp;apos; 참조.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15~17 임대는 미상임.
2) 본건 제시외 건물 기호㉠은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임.
3) 본건 제시외 건물 기호㉡~㉣은 기호15~17 건물과 구조, 용도가 동일하며 임대는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15,16,17,19,20 임대는 미상임. 2) 본건 기호18 건물은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임. 3) 본건 제시외 건물 기호㉠의 임대는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록17 사용승인 받지 않은 건물임. 2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2021타경130 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

용도: 단독주택

감정가: 339,456,000원

토지 면적: 총 313.00㎡ (약 94.68평)

토지 지분: 212.7193㎡ (약 64.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 107.61㎡ (약 32.55평)

건물 지분: 107.61㎡ (약 32.55평)

건물 제시외 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOO (등기부상 농업협동조합자산관리회사)

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치함.

주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

대부분의 토지(기호1~5, 7~12, 14)는 차량 접근이 가능하나, 일부 토지(기호6, 13)는 차량 접근이 불가능함.

노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 채무 총액: 790,000,000원

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (572,000,000원), 윤승현 (168,000,000원, 일부 이전), 우희주 (50,000,000원)

* 경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (임의경매, 2021타경130), 우희주 (강제경매, 2021타경2716)

건물 등기부상 채무 총액: 50,000,000원

* 근저당: 우희주 (50,000,000원)

* 경매개시결정: 우희주 (강제경매, 2021타경2716)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 건물 등기부상 우희주 근저당 (2021.07.30. 접수) 또는 토지 등기부상 농업협동조합자산관리회사 임의경매 (2021.01.14. 접수)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

그 외 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 유치권 및 기타 신고사항

2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고가 있었음.

2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 있었음.

상기 유치권의 성립 여부는 알 수 없으므로, 입찰 시 확인 및 주의가 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

주: 본건 기호18 건물은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임. 제시외 건물 기호㉠도 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주시 초월읍 도평리 일대는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생산 활동이 복합적으로 이루어지는 곳임.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/전월세 정보는 본건(단독주택)과는 주거 형태가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있음.

다만, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같음:

* 2026년 6월 18일 거래: 58.73㎡ (약 17.77평) 전용면적, 197,000,000원 (1억 9천 7백만원)

* 2026년 6월 16일 거래: 43.41㎡ (약 13.13평) 전용면적, 96,000,000원 (9천 6백만원)

* 2026년 6월 9일 거래: 59.36㎡ (약 17.96평) 전용면적, 202,000,000원 (2억 2백만원)

이와 같은 시세는 본건 단독주택의 가치 평가 시 참고 자료로 활용될 수 있으나, 단독주택의 특성(토지 가치, 개별 건축 등)을 고려하여 별도 평가가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

광주도평초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함. (초등학교 기준)

5.2. 편의 시설

인근에 대규모 상업 시설에 대한 정보는 부족하며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미승인 건물 (목록17)

목록 17번 건물은 사용 승인을 받지 않은 건물로, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등 법적 제재가 발생할 수 있음.

6.2. 유치권 성립 여부 불확실

(주)네이처힐스 및 최원진의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰자가 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있음.

6.3. 신축 공사 중 상태

건물(기호15-17, 19-20) 및 제시외 건물(기호㉠)이 신축 공사 중(80~90% 공정률)으로, 잔여 공사비 발생 및 준공까지 추가 시간 소요가 예상됨.

6.4. 맹지 및 도로 접근성

일부 토지(기호6, 13)는 맹지이며, 전체적인 접근성 및 활용도에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 공부상 지목과 현황 불일치

일부 토지의 공부상 지목(임야, 전)과 현황(대)이 상이하여, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음.

6.6. 대중교통 불편

대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 의존도가 높을 것으로 예상됨.

6.7. 혐오 시설

현재 제공된 정보에 따르면 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 다수의 필지로 구성되어 있으며 신축 공사 중인 상태임.

감정가는 339,456,000원이나, 유치권, 미승인 건물 등 법적, 행정적 이슈가 존재함.

7.2. 총평

본 물건은 신축 가능성 및 토지 가치를 보유하고 있으나, 공사 진행 상태, 미승인 건물, 유치권 신고 등으로 인해 투자 리스크가 높은 편임.

정확한 현장 조사와 유치권 성립 여부 확인, 잔여 공사 비용 및 준공 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재력

준공 시 단독주택으로서의 가치 상승 기대.

계획관리지역으로 건폐율, 용적률 활용 가능성 (상세 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 339,456,000원

본건은 신축 공사 중인 상태이며, 미승인 건물(목록17) 및 유치권 신고 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음.

또한, 건물(기호15-17, 19-20) 및 제시외 건물(기호㉠)은 공정률 80~90% 상태로 잔여 공사비 및 준공 관련 비용을 상당 부분 고려해야 함.

유치권 성립 여부, 미승인 건물 처리 방안, 잔여 공사비 등을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

현 시세 분석에서 제시된 다세대 주택의 가격은 본건 단독주택과 직접 비교하기 어려움.

상기 위험 요소들을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적임.

단, 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 공사비 견적, 유치권 변호사 상담, 미승인 건물 관련 법규 검토 등이 필수적임.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠재적 추가 비용을 제외한 금액임.

추정 입찰가 범위 (잠정): 230,000,000원 ~ 270,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 동향을 바탕으로 한 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 전문가 상담, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

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