나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63026 [4] 경기도 하남시 풍산동 493 미사센텀비즈 5층디533호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63026 [4] 경기도 하남시 풍산동 493 미사센텀비즈 5층디533호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경63026
• 주소: 경기도 하남시 조정대로 45, 5층디533호 (풍산동,미사센텀비즈)
• 감정가: 119,000,000원
• 최저가: 83,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 지식산업센터

성남지원 경매9계 2024타경63026 | 소재지: 경기도 하남시 조정대로 45, 5층디533호 (풍산동,미사센텀비즈) | 감정가: 119,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서 (성남지원 2024타경63026 (4))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 성남지원 2024타경63026 (4)이며, 소재지는 경기도 하남시 풍산동 493 미사센텀비즈 5층디533호입니다.

용도는 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로 이용 중인 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 119,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자와 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지면적은 5.43제곱미터(약 1.64평)이며, 건물면적은 25.65제곱미터(약 7.76평)입니다. 해당 면적은 전용면적 기준이며, 아파트의 분양면적과 같은 개념은 지식산업센터에 직접 적용하기 어렵습니다.

특이사항으로 유동화물건이며, 공장(기숙사)으로 이용 중이라는 주의사항이 있습니다.

1.2. 입지조건 및 교통 환경

본건(미사센텀비즈 D533호)은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지인 미사강변도시와 아파트형공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 물건이 속한 미사지구는 계획도시로 정돈된 환경을 제공합니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됩니다. 남측 로폭 약 70m 내외, 동측 로폭 약 42m 내외 등 넓은 포장도로에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제5층 제디533호로서, 2018년 1월 23일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 복합판넬 등으로 마감되었고, 창호는 섀시창호입니다.

이용 상태는 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 해당 호실은 기숙사 용도로 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 개시된 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무관계의 가능성은 적으나, 유동화물건이라는 특이사항은 채권이 이미 자산유동화회사 등으로 매각된 물건임을 의미하며, 채권 회수 목적이 강하므로 경매 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

입찰 전 말소기준권리 및 기타 권리(가압류, 근저당 등)를 확인하여 인수되는 권리가 없는지 필히 점검해야 합니다.

2.2. 임대차 관계 분석

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인도명령을 통해 점유를 확보해야 할 가능성이 있으며, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖추는지 여부를 반드시 현장조사 및 문건 확인을 통해 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액 또는 일부를 인수할 리스크가 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 미사센텀비즈는 미사강변도시 내에 위치한 대규모 지식산업센터 집적지입니다.

주변은 아파트단지와 상업시설이 잘 갖춰진 계획도시의 특징을 보입니다. 본 물건은 지식산업센터의 지원시설(기숙사)로, 주 수요층은 지식산업센터 내 입주 기업 종사자 또는 인근 아파트 건설 현장 근로자 등입니다.

기숙사 용도로는 인근 KIC 종사자의 직주근접 수요가 높으며, 면적이 작아 1인 가구 및 단기 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준주거지역에 속하여 상업 및 업무 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

3.2. 생활 정보

미사지구는 신도시로 계획되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 공공시설 이용이 편리합니다.

인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 접근성이 양호합니다. 또한, 한강과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 레저 및 휴식 공간 이용이 용이합니다.

3.3. 혐오시설 및 주변 시설

주변에 주요한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입지적으로 황산사거리 인근의 간선도로 및 광역도로(토지이용계획상 대로3류 등)에 접하고 있어 차량 통행량이 많을 수 있습니다. 이는 교통은 편리하나 소음 발생의 여지가 있음을 의미합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 현재 이용 상태가 '공장(기숙사)으로 이용 중임'으로 명시된 점을 확인해야 합니다. 지식산업센터의 지원시설은 본래 목적(기숙사) 외 용도로 이용 시 법적 제재가 따를 수 있으므로, 현황 및 원상회복 가능성을 점검해야 합니다. 감정평가서상 '지원시설-기숙사'로 되어 있으나, 실제로 '공장' 기능 일부를 수행하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

둘째, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크입니다. 낙찰 후 점유자를 상대로 인도명령 및 명도소송 절차를 준비해야 할 수 있으며, 그에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 하남 미사지구 내 지식산업센터의 지원시설(기숙사)로서, 미사지구의 개발 잠재력과 직주근접 수요를 바탕으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 소액 투자가 가능한 감정가(119,000,000원)와 작은 면적(전용 7.76평)은 투자자에게 진입 장벽이 낮습니다.

다만, '지원시설-기숙사'라는 특정 용도를 감안하여 임대 수요를 정확히 분석하고, 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 미사강변도시 내 KIC 집적지로서 주변 배후 수요가 풍부합니다.

소액 투자: 감정가 대비 작은 면적으로 소액 투자가 가능하며, 지식산업센터 투자 포트폴리오에 적합합니다.

수익형 부동산: KIC 종사자들의 기숙사 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계