나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63026 [3] 경기도 하남시 풍산동 493 미사센텀비즈 8층디801호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가),(나) : 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활
시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.
기호(다),(라) : 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 서측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 아파트형공장(지식산업센터) 및 근린생활
시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(가)-(라) : 본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소
재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(가),(나) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중
제5층 제디-507호 및 제디-508호로서
(사용승인일:2019.08.14)
외 벽 - 복합판넬 및 강화유리 등 마감.
창 호 - 페어글라스입니다.
기호(다),(라) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중
제8층 제디801호 및 제디533호로서
(사용승인일:2018.01.23)
외 벽 - 복합판넬 등 마감.
창 호 - 섀시창호입니다.

이용상태

기호(가),(나) : 공장(지식산업센터)로 이용중입니다.
기호(다),(라) : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중입니다.

설비내역

기호(가),(나) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승
강기설비 등 되어있습니다.
기호(다),(라) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승
강기설비, 중앙공급식 냉난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나) : 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 "공장(지식산업센터)" 등의 건
부지로 이용중입니다.
기호(다),(라) : 대체로 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서 "공장(지식산업센터)"
등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(가),(나) : 북측으로 로폭 약 30m 내외, 서측으로 로폭 약 30m 내외 및 남측으로
로폭 약 27m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(다),(라) : 남측으로 로폭 약 70m 내외, 동측으로 로폭 약 42m 내외 및 북측으로
로폭 약 14m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나) : 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
지역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도
법 시행령 제14조의3제1호)입니다.
기호(다),(라) : 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합
), 중로3류(폭 12m-15m)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m
)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설
설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공
장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장(기숙사)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2024타경63026 (3)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 493 미사센텀비즈 8층디801호

용도: 지식산업센터 (현재 공장(기숙사)으로 이용 중)

감정가: 119,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.43㎡ (약 1.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물지분: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다른 아파트형 공장(지식산업센터), 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

물건지는 남측으로 폭 약 70m, 동측으로 폭 약 42m, 북측으로 폭 약 14m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을4 근저당권 (중소기업은행, 2021-12-03, 1,380,000,000원)

본 경매 개시 이후 등기된 권리들(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)은 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,655,500,954원입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 점에 대하여 주의가 필요합니다. 실제 점유 관계 및 임차인 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 아파트 단지와 다수의 지식산업센터가 밀집해 있는 지역입니다. 이는 직주근접 수요와 함께 관련 산업 종사자들을 위한 생활 편의 시설과의 연계를 기대할 수 있는 환경입니다.

4.2. 물건 용도

본건은 지식산업센터 용도로 건축되었으며, 현재는 공장(지원시설-기숙사)으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 도로에 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 환경 확인

추가적으로, 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설이나 잠재적인 민원 유발 시설이 있는지 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차

임대 관계가 미상으로, 명확한 점유 현황 파악 없이 입찰 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 추가 확인은 필수입니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수한 절차를 거치는 경우가 있어, 상세한 권리 분석 및 절차 확인이 요구됩니다.

6.3. 건물 관리 상태

사용 승인일이 2018년 1월 23일로 비교적 최신 건물이나, 건물 전체 및 본건 유닛의 실제 관리 상태, 시설 노후도 등을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 미사센텀비즈 내 지식산업센터(기숙사)로, 입지 조건 및 교통 편리성이 양호합니다. 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 점유 현황 및 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 리모델링 수요 없이 사용 가능한 잠재력이 있습니다.

8.2. 개발 잠재력

하남시는 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 소유권 관계가 명확하며 별도의 권리 분석이나 명도 관련 복잡성이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 제시된 감정가(119,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가, 본건의 현장 상태, 공실률 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되지만, 임대차 관련 불확실성이 해소된 후 결정하는 것이 합리적입니다. 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 도출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.