나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50515 [2] 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양2리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 주택, 자연림, 중소공장 및 창고등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장은 원거리에 소재하여 대중교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1,4 : 사다리형, 완경사의 토지로서 휴경지임.

기호 2 : 부정형, 완경사의 토지로서 휴경지임.

기호 3 : 사다리형, 평지의 토지로서 휴경지임.

인접 도로상태

기호 1,2,4 : 본건 북서측으로 노폭 4미터정도의 현황도로에 접함.

기호 3 : 본건 북서측 및 서측으로 노폭4미터정도의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4 공히 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건 토지는 북측 및 북서측으로 지목은 "전"이나 현황도로인 토지(수양리 316-1)에 접하고 있으나, 해당 토지는 사유지인 것으로 조사되었는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.

본건 기호 3은 서측으로 도로(316-16, 지목 "도로")에 접하고 있으나, 해당 토지는 사유지 것으로 조사되었는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2. 서측으로 도로(316-16, 지목 '도로')에 접하고 있으며, 해당 토지는 사유지임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경50515 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경기광주신용협동조합

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 316-12

용도: 전 (농지)

토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 채권총액

감정가: 146,292,000원

등기부채권 총액: 576,000,000원 (근저당권 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양2리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 주택, 자연림, 중소공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 소재하여 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 김대화 외 1명 (갑1, 2015-11-25)

* 공유자 지분 이전: 최지혜 (갑2, 2022-09-15)

* 선순위 지상권: 경기광주신용협동조합 (을2, 2022-07-05) - 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 토지 전부에 설정되었으며, 존속기간은 30년입니다. (인수되는 권리로 등기되어 있으나, 아래 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 참조)

* 말소기준권리: 근저당권 경기광주신용협동조합 (을3, 2022-11-03, 576,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 경기광주신용협동조합 (갑3, 2025-01-10, 502,476,163원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 2번 지상권설정등기(2022.07.05. 등기)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있습니다. 다만, 지상권자인 신청채권자 경기광주신용협동조합이 2025.10.23.자 말소동의서를 제출하였으므로, 매각 과정에서 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (별도의 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 낮아 일반적인 상업 상권보다는 지역 기반 수요에 의존할 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 토지 시세는 상승 추세를 보이고 있습니다, 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"수양2리 마을회관"이 인근에 위치하나, 대규모 상업시설이나 마트, 병원 등 일상생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5.2. 교통 접근성

자가용 이용 시 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 매각결정기일까지 해당 증명서를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 원상회복명령 가능성: 농지 또는 토지 이용 현황에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 사유지 접도: 본건 토지는 북측 및 북서측으로 현황도로인 사유지(수양리 316-1)에 접하고 있으며, 기호 3 토지는 서측으로 지목이 '도로'인 사유지(316-16)에 접하고 있습니다. 이는 통행로 확보에 대한 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 선순위 지상권: 을구 2번 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있으나, 말소 동의서 제출로 소멸 가능성이 높으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 개발 제한이 존재하여 토지 활용 계획 시 신중해야 합니다.

* 주변 시설: 인근에 곤지암리조트, 화담수목원, 캠핑장 등이 위치하고 있어 관광 및 레저 활동에 대한 접근성은 양호한 편입니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 농지(전)로, 건물이 없는 토지 자체의 매각 건입니다. 주위 환경은 농경지, 주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으며, 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편합니다. 권리 분석상 선순위 지상권(말소 동의서 제출됨) 및 사유지 접도 문제가 존재하며, 농지 취득 자격 증명 제출은 필수입니다. 또한, 다양한 개발 제한으로 인해 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 지역 개발 가능성: 곤지암역세권 개발사업 등 주변 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농지법 관련 정책 변화 시 수혜 가능성: 향후 농지 취득 관련 규제 완화 시 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

* 사유지 도로 문제 해결 시 활용도 증대: 인접 사유지 도로에 대한 소유권 또는 사용권 확보 시 토지 활용 가치가 크게 향상될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 146,292,000원

본 물건은 제시된 리스크 요인(농지 취득, 사유지 접도, 개발 제한 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 농지 취득 불가 시 발생하는 손실과 사유지 도로 이용에 따른 잠재적 비용을 감안해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 함께, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.