나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [6] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 단독주택 경매
매각기일: 2026-03-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [6] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 단독주택 경매
- 사건번호: 2021타경130
- 주소: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43
- 용도: 단독주택
성남지원 경매7계 2021타경130 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 | 감정가: 352,261,000원 | 최저가: 174,579,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서 (성남지원 2021타경130 (6))
1.1. 물건 개요 및 기본 정보
소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43
용도: 단독주택
사건번호: 성남지원 2021타경130 (6) (중복병합사건)
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 352,261,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)
토지면적: 297.00㎡ (약 89.84평)
건물면적: 107.61㎡ (약 32.55평)
제시외 건물면적: 37.00㎡ (약 11.19평)
소유자/채무자/채권자: 권OO / 이OO / 농OOOOOOOOOOO
1.2. 입지 조건 및 환경 분석
위치 및 주위환경:
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> 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.
> 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 자연환경이 혼합된 외곽 지역의 특성을 보입니다.
>
교통상황:
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> 본건 기호(1~5, 7~12, 14)는 차량 접근이 가능하지만, 대중교통 사정은 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로 미루어 불편한 편입니다. (참고: 일부 기호 6, 13은 차량 접근이 불가능한 맹지입니다.)
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토지 이용상태 (현황):
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> 본건 기호(1, 2, 9 등)는 사다리형 또는 부정형의 평탄한 토지이며, 현재 단독주택 건부지 또는 신축 공사중인 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
> 공부상 지목은 '임야' 또는 '전'이었으나, 현황은 '대'로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
>
용도지역 및 제한:
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> 계획관리지역(계획관리) 및 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))에 속하여 비교적 개발 용이성이 높습니다.
> 다만, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 제한사항을 복합적으로 받고 있어, 향후 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
1.3. 권리 분석 및 유의 사항
매각 방법:
>
> 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 제시외 건물 37.00㎡도 포함되어 매각되나, 목록19는 사용승인을 받지 않은 건물임을 유의해야 합니다.
>
특이 권리 (유치권):
>
> 2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 있습니다.
> 유치권의 합계 신고액은 7억 원 이상으로, 그 성립 여부가 명확하지 않으므로, 입찰 전 반드시 유치권의 존재 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.
>
건물 상태:
>
> 본건 기호(15~17, 19, 20, 제시외 ㉠) 건물들은 철근콘크리트구조의 2층 건으로, 대부분 신축 공사 중(공정률 약 80%~90%)으로 파악됩니다. (기호18은 단독주택으로 이용 중)
> *경매 입찰 시점의 실제 공정률을 재차 확인해야 합니다.
>
공부와의 차이:
>
> 토지의 공부상 지목과 현황 이용상태가 '임야', '전'에서 '대'로 상이하므로, 이 점에 대한 법적 문제나 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.
1.4. 상권 및 생활 정보
생활 편의성:
>
> "광주도평초등학교"가 근거리에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호합니다.
> 주위가 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이므로, 대형 상권 및 도심 편의시설 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.
>
교통 편의성:
>
> 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편하여 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.
1.5. 잠재적 리스크
유치권의 부담:
>
> 가장 큰 잠재적 리스크는 약 7억 원 이상으로 신고된 유치권입니다. 유치권이 성립한다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자금 회수에 치명적일 수 있습니다. 성립 여부에 대한 정밀한 분석과 명도 계획이 필요합니다.
>
미승인 건물 및 공사 미완료:
>
> 목록19는 사용승인을 받지 않은 건물이며, 다수의 건물(기호 15, 16, 17, 19, 20 등)이 신축 공사 중인 상태(공정률 약 80~90%)입니다.
> 잔여 공사 비용과 미승인 건물의 양성화 가능성 및 비용 등을 철저히 산정해야 합니다.
>
중복병합사건:
>
> 사건이 중복병합되어 절차가 복잡할 수 있으며, 관련 사건 정보까지 포괄적으로 확인할 필요가 있습니다.
1.6. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견:
>
> 본건은 계획관리지역 내 현황 '대'로 이용 중인 단독주택 및 신축 공사 중인 건물을 일괄 매각하는 건입니다.
> 감정가는 토지/건물 전체에 대한 평가이나, 현재 미완료된 공사 상태와 거액의 유치권 신고가 존재하므로, 단순 감정가를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것은 매우 위험합니다.
>
투자 포인트:
>
> 1. 유치권 해결 능력: 유치권의 법적 성립 여부를 입찰 전 명확히 판단하고, 불성립 시의 명도 전략 또는 성립 시의 비용 협상 능력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.
> 2. 건축 마감 및 미승인 건물 리스크 해소: 공사 잔여분을 저렴하게 인수하여 완성하고, 미승인 건물(목록19)을 합법화할 수 있는 건축 및 행정 처리 능력이 요구됩니다.
> 3. 개발 가능성: 계획관리지역 내 현황 '대' 상태이므로, 완성 후 주변 주택들과 함께 신축 주택 단지로의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
> 4. 입지: 대중교통은 불편하나, 차량 접근성이 양호하여 초월읍 외곽의 전원생활 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.
법원 정보
성남지원 경매7계