나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [2] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-37 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [2] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-37 단독주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2021타경130 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-37 | 감정가: 320,496,000원 | 최저가: 220,592,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2021타경130 (2)이며, 소재지는 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-37 외 다수입니다. 본 물건의 용도는 단독주택이며, 경매구분은 부동산임의경매, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 320,496,000원입니다.

면적 정보는 다음과 같습니다:

토지 면적: 282.00㎡ (약 85.30평)

건물 면적: 107.61㎡ (약 32.55평)

건물 제시외 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

1.2. 관계자 및 특이사항

소유자는 권OO, 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

본 사건은 중복병합사건이며, 유치권 신고가 있는 것이 가장 큰 특이사항입니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도농 복합 지역의 형태를 보입니다.

2.2. 교통 상황

물건지 중 기호1~5, 7~12, 14 필지는 차량 접근이 가능하나, 기호6, 13 필지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됩니다. 자가용 이용이 필수적인 입지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건의 토지(기호1~14)는 공통적으로 계획관리지역(계획관리)이며, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 다수의 규제를 받고 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.4. 공부상 현황 차이

본건 토지 중 기호1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 11, 12는 공부상 지목이 '임야', 기호14는 '전'이나, 현재 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 신축 공사와 관련된 것으로 판단되며, 지목 현황과 공부상 지목의 불일치에 따른 후속 조치(지목 변경) 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 물건의 형태 및 이용 상태

대부분의 토지는 사다리형 또는 부정형의 평탄한 토지이며, 단독주택 건부지 또는 단독주택(신축 공사 중) 건부지로 이용되고 있습니다. 기호6과 기호13은 완경사의 '토지 임야'이며 맹지입니다.

건물(기호15~20)은 모두 철근콘크리트 구조의 징크판넬지붕 2층 건물로, 기호18을 제외한 대부분의 건물이 신축 공사 중이며, 공정률은 약 80%에서 90% 사이로 추정됩니다. (입찰 시 공정률 재확인 필수)

3.2. 제시외 건물

매각에는 제시외 건물(기호㉠, ㉡, ㉢, ㉣ 등)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 이 제시외 건물들은 기호15~17 건물과 구조 및 용도가 동일합니다. 기호㉠은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대관계는 미상입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 조건

토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 제시외 건물도 포함되어 있으므로, 전체 면적에 대한 명확한 권리 확보가 필요합니다.

4.2. 유치권 분석 (가장 큰 리스크)

총 두 건의 유치권 신고가 있습니다.

1. 2021년 2월 24일 자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고

2. 2022년 2월 7일 자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고

총 702,000,000원의 유치권이 신고되어 있으나, 법원에서 그 성립 여부를 알 수 없다고 고지하고 있습니다. 낙찰 후 유치권 부존재 소송 등 권리 다툼의 가능성이 매우 높으므로, 유치권 배제 가능성에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

4.3. 법률적 주의사항

목록16 건물은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 또한, 제시외 건물(기호㉠ 등) 중 상당수도 사용승인 절차가 완료되지 않았을 가능성이 있어, 낙찰자가 추후 양성화 또는 법적인 문제를 해결해야 할 리스크가 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 상권이 형성되어 있지는 않습니다. 주거 용도 외에 공장 등 생산 시설이 인접해 있어 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 생활정보

광주도평초등학교와 근거리에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호합니다. 그러나 대중교통이 불편하므로, 차량을 이용한 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 접근성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부

총 7억 2백만 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립할 경우, 낙찰자가 인수할 금액이 커져 투자 수익성이 급격히 저하될 수 있는 가장 중대한 리스크입니다.

6.2. 공사 미완료 및 사용승인 문제

대부분의 건물이 신축 공사 중(80~90% 공정)이며, 목록16은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 낙찰자가 잔여 공사를 완료하고 사용승인을 받는 과정에서 추가적인 비용 발생 및 지연 리스크가 있습니다.

6.3. 토지 현황과 공부의 불일치

토지 지목이 '임야'나 '전'으로 되어 있으나 현황은 '대'로 사용 중입니다. 추후 지목 변경 절차와 관련된 행정 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

감정평가서상 '공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역'이라는 점과 '가축사육제한구역(일부제한구역)'이라는 점을 고려할 때, 공장의 소음/분진, 농업 시설 또는 축사 등으로 인한 주거 환경 저해 요소가 존재할 가능성이 있습니다. 현장 답사를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 단독주택(신축 공사 중) 및 부지를 다수의 필지와 함께 일괄 매각하는 건으로, 부동산의 사용 현황(대지로 이용 중)은 양호하나 권리 관계와 사실 관계(공사 미완료)에 심각한 리스크가 내포되어 있습니다. 감정가 대비 투자 매력도를 판단하기 위해서는 유치권의 성립 여부와 잔여 공사비, 사용승인 비용에 대한 정확한 분석이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

계획관리지역 내에 현황이 '대지'로 이용되는 다수의 필지를 확보할 수 있습니다.

신축 공사가 80~90% 수준으로 진행되어 잔여 공사만 완료하면 빠른 시일 내에 주택 이용이 가능합니다.

다수의 필지(14개)와 건물(6개)을 한 번에 확보하여 향후 단지형 주택 개발 또는 대규모 주택으로의 활용 가능성이 있습니다.

7.3. 투자 권고 사항

유치권 신고(7억 2백만 원)에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토(유치권 배제 가능성)가 필수적입니다. 유치권이 낙찰자에게 인수될 경우 감정가를 초과하는 중대한 손실이 발생할 수 있습니다.

미완료 건물 및 미승인 건물(목록16)에 대한 잔여 공사 비용과 양성화(사용승인)에 필요한 비용 및 시간을 정확하게 산출해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계