나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [5] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치하며 주 위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 ""광주도평초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주
위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버
스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

교통상황

본건 기호1~5,7~12,14는 차량 접근이 가능하고, 기호6,13는 차량 접근이 불가능하며, 노선버 스 정류장과의 거리 및 운행 여건등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임. *기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임. *기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임. *기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임. *기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임.
*기호2,9 : 2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호3 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호4 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호5,14 : 2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호6 : 부정형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.
*기호7,12 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호8,11 : 2필 일단지 장방형의 평탄한 토지로서 단독주택(신축 공사중) 건부지임.
*기호10 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임.
*기호13 : 사다리형 완경사의 토지로서 '토지 임야'임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함.
*기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함.
*기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함.
*기호4 : 남동측으로 세로와 접함.
*기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함.
*기호6 : 맹지임.
*기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함.
*기호10 : 본건이 세로임.
*기호13 : 맹지임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 세로와 접함. *기호2,9 : 일단지로서 남서측 및 북서측으로 세로와 접함. *기호3 : 남서측 및 남동측으로 세로와 접함. *기호4 : 남동측으로 세로와 접함. *기호5,14 : 일단지로서 남서측으로 세로와 접함. *기호6 : 맹지임. *기호7,12 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호8,11 : 일단지로서 북서측으로 세로와 접함. *기호10 : 본건이 세로임. *기호13 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>. *기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호4 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호5 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호10 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경
정책기본법>.

*기호11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호12 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장

제시목록 외의 물건

본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.

제시목록 외의 물건

*본건 기호1 지상에 제시외 건물 기호㉠이 소재함.
*본건 기호2,9 지상에 제시외 건물 기호㉡이 소재함.
*본건 기호7,12 지상에 제시외 건물 기호㉢이 소재함.
*본건 기호8,11 지상에 제시외 건물 기호㉣이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 '임야', 기호14 공부상 지목은 '전'이나 현
황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 '대'임.

공부와의 차이

본건 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12 공부상 지목은 &amp;apos;임야&amp;apos;, 기호14 공부상 지목은 &amp;apos;전&amp;apos;이나 현 황 기호1,2,3,4,5,7,8,9,11,12,14는 &amp;apos;대&amp;apos;임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~14 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

*기호16 : 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

기호17 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감.
내벽 : 몰탈 등 마감.
창호 : 샷시 창호임

건물의 구조

*기호15 : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호16 : 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호17 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임 *기호18 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호19 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호20 : 철근콘크리트구조 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. *기호㉠ : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 판넬 마감. 내벽 : 몰탈 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).
*기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

이용상태

*기호15 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호16 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호17 : 신축 공사중(공정률 약80% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호18 : 단독주택으로 이용 중임. *기호19 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호20 : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람). *기호㉠ : 신축 공사중(공정률 약90% 판단 : 경매 입찰시 재차 확인하는 등 유의 바람).

설비내역

기호15~17는 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

설비내역

기호15~20, 기호㉠은 전기배선 공사, 일부 급ㆍ배수 배관공사 진행된 것으로 보임.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;건물개황도&amp;apos; 참조.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15~17 임대는 미상임.
2) 본건 제시외 건물 기호㉠은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임.
3) 본건 제시외 건물 기호㉡~㉣은 기호15~17 건물과 구조, 용도가 동일하며 임대는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호15,16,17,19,20 임대는 미상임. 2) 본건 기호18 건물은 건축 완공되어 현재 거주인이 있으나 임대는 미상임. 3) 본건 제시외 건물 기호㉠의 임대는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록20 사용승인 받지 않은 건물임. 2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음. 매수보증금은최저매각가격의20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2021타경130 (5)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41

* 용도: 단독주택

* 감정가: 342,417,000원

* 토지면적: 312.00㎡ (약 94.47평)

* 토지지분: 211.7193㎡ (약 64.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 107.61㎡ (약 32.55평)

* 건물지분: 107.61㎡ (약 32.55평)

* 건물 제시외면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유치권, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록20은 사용승인을 받지 않은 건물임. 2021년 2월 24일 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원, 2022년 2월 7일 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 알 수 없음. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치함.

* 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

* 본건 토지는 차량 접근이 가능하나, 일부 기호(6, 13)는 차량 접근이 불가능함.

* 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편함.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2015년 3월 13일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3, 572,000,000원)

* 말소 대상 권리: 을3, 을6, 을7, 을8, 을6-2, 을6-3, 갑9 (임의경매)

* 토지 등기부 채권 총액: 920,000,000원

* 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 12월 2일 농업협동조합자산관리회사 가처분 (갑2)

* 말소 대상 권리: 갑2, 을1, 갑3 (임의경매)

* 건물 등기부 채권 총액: 572,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주위 환경

* 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 산업 시설이 복합적으로 분포함.

* 건물 이용 상태

* 토지 중 다수는 단독주택 건부지이며, 일부는 신축 공사 중인 단독주택 부지임.

* 토지 일부는 임야 또는 도로로 이용 중임.

* 주변 시설

* "광주도평초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호함.

* 주변에 대형마트, 병원 등 편의 시설은 부족할 수 있으며, 차량 이동이 필수적임.

* 별도 검색을 통한 혐오시설은 본 자료에서 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 주변 환경

* 광주도평초등학교 남동측 근거리에 위치함.

* 토지 이용 계획

* 본건 토지 대부분은 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 제한 규제가 적용됨.

* 현황

* 공부상 지목은 '임야' 또는 '전'이나, 현황은 '대'(건축물 부지)로 이용 중인 토지가 다수 있음. (기호 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 14)

* 일부 토지는 '맹지'이며, 차량 접근이 불가능함.

* 건물 상태

* 다수의 건물이 신축 공사 중이며, 공정률은 약 80~90% 수준으로 판단됨.

* 목록 20 건물은 사용승인을 받지 않은 상태임.

* 건물 18호와 제시외 건물 ㉠은 완공되어 거주인이 있는 것으로 보이나, 임대 여부는 미상임.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고

* (주)네이처힐스로부터 630,000,000원, 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부를 알 수 없어 낙찰자가 인수하거나 다툼의 여지가 있음.

* 사용승인 미취득 건물

* 목록 20 건물은 사용승인을 받지 않아 건축물대장 등재가 불가하거나, 양성화에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 신축 공사 미완료

* 다수의 건물이 공사 중으로, 추가 공사 비용 발생 가능성이 높으며, 하자 발생 시 책임 소재 불분명.

* 토지 지목과 현황 불일치

* 공부상 지목이 '임야' 또는 '전'이나 현황 '대'인 토지는 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 발생할 소지 있음.

* 맹지 및 접근성

* 일부 토지가 맹지이거나 대중교통 이용이 불편하여, 토지 활용도 및 거래 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 재매각 및 중복병합사건

* 재매각이라는 점은 이전 매각에서 낙찰자의 잔금 미납 등 문제가 있었음을 시사함. 중복병합사건은 복잡한 권리 관계 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 단독주택 및 토지로서, 계획관리지역에 속하여 개발 가능성이 있는 지역임. 그러나 다수의 건물이 신축 공사 중이고 일부는 사용승인조차 받지 않은 상태이며, 유치권 신고 등 법적 리스크가 산재해 있어 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적임. 또한, 대중교통 불편 및 일부 맹지 등 입지적 제약도 존재함. 현재 감정가는 342,417,000원으로 책정되어 있으나, 위에 언급된 여러 리스크 요인을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 입지 잠재력

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

* 개발 가능성

* 단독주택 부지로 활용 가능하며, 신축 중인 건물들을 완성할 경우 그 가치가 상승할 수 있음.

* 토지 규모

* 312㎡의 토지 면적은 단독주택 부지로 활용하기에 충분한 규모임.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대/빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 면적당 약 220,000원에서 340,000원 수준의 시세를 보이고 있으나, 본건은 단독주택 용도이며 상당수 건물이 신축 공사 중으로 직접적인 비교에는 한계가 있음.

본 물건의 감정가 342,417,000원에서 제기된 유치권, 미사용승인 건물, 공사 미완료 등 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 안전하고 합리적인 낙찰가율은 감정가의 70~80% 수준으로 판단됨.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 2억 6천만원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.