나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [5] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2021타경130 [5] 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 단독주택 경매

• 사건번호: 2021타경130
• 주소: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41
• 감정가: 342,417,000원
• 최저가: 242,508,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

성남지원 경매7계 2021타경130 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 | 감정가: 342,417,000원 | 최저가: 242,508,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 성남지원 2021타경130 (5) 단독주택 (신축 공사중)

1.1. 기본 정보

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 소재의 단독주택 (신축 공사중인 다수 물건 포함) 경매 물건 보고서입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 부동산임의경매 사건이며, 중복병합사건으로 진행 중입니다.

2. 물건 개요 및 현황

2.1. 물건 요약

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 139-41 외 다수 (집단형 단독주택 부지 및 건물)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

감정가: 342,417,000원

토지면적 (총합): 312.00㎡ (약 94.38평)

건물면적 (총합): 107.61㎡ (약 32.55평)

제시외 건물면적: 37.00㎡ (약 11.20평)

총 건물 연면적: 144.61㎡ (약 43.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자/채권자: 권OO / 이OO / 농OOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황 상세

본건 토지는 사다리형 또는 부정형의 평탄한 토지이며, 현황은 단독주택 건부지 또는 신축 공사 중인 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다 (일부 기호는 '토지 임야' 또는 '도로'임).

건물은 철근콘크리트 구조의 2층 주택이며, 대부분의 건물이 신축 공사 중으로 공정률 약 80%~90% 수준으로 평가되었습니다. (※목록18은 단독주택으로 이용 중)

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도농 복합 지역의 특징을 보입니다. 일부 공장 등의 존재는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 기호 중 일부 (1~5, 7~12, 14)는 차량 접근이 가능하나, 일부 기호 (6, 13)는 차량 접근이 불가능합니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

3.3. 토지이용계획

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)으로 지정되어 있어 비교적 건축 및 개발이 용이한 편입니다. 다만, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로도 중첩 지정되어 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

참고사항으로, 공부상 지목은 '임야' 또는 '전'이나, 현황은 대부분 '대' (주택 부지)로 이용되고 있습니다 (공부와의 차이 있음).

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 건물 현황

본건은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 특히, 감정평가에 포함된 제시외 건물 (37.00㎡)도 포함하여 매각됩니다.

주의사항으로, 목록20 건물을 비롯하여 다수의 건물이 사용승인을 받지 않은 건물입니다. (제시외 건물을 포함하여 건축 중인 주택들이 상당수임.)

4.2. 특이사항 및 권리 관계 (핵심 리스크)

특이사항: 중복병합사건으로 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

유치권 신고: 총 702,000,000원 규모의 유치권이 신고되어 있습니다. (주)네이처힐스 630,000,000원, 최원진 72,000,000원.

잠재적 리스크: 유치권이 신고되었으나 **"그 성립여부 알 수 없음"**으로 명시되어 있습니다. 낙찰 후 유치권자가 주장하는 채권의 성립 여부에 따라 명도 및 비용 문제가 발생할 수 있으며, 이 금액 (7억 2백만 원)은 감정가 (3억 4천여만 원)보다 훨씬 높으므로, 유치권 성립 여부 확인 및 해결 방안 마련이 본건 투자의 **가장 핵심적인 과제**입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 유치권 리스크

신고된 유치권 금액이 감정가를 크게 상회합니다. 낙찰자는 유치권의 성립 여부 (공사 대금 채권의 발생 및 목적물 점유의 개시 시점 등)를 철저히 조사해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우, 채권 전액을 변제해야 할 위험이 있습니다.

5.2. 공사 미완료 및 미승인 건물 리스크

다수의 건물이 신축 공사 중 (80~90% 공정)이며, 일부는 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 잔여 공사 비용과 사용승인을 위한 절차 및 비용을 낙찰자가 부담해야 합니다. 또한, 미승인 건물에 대한 이행강제금 등의 위험이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 및 교통 리스크

주변에 공장이 혼재되어 있어, 전원주택으로서의 쾌적성이 다소 저해될 수 있습니다. 대중교통이 불편하므로 자가용 이용이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 일대에 위치한 집단형 신축 단독주택 (공사중) 부지 및 건물의 일괄 매각 사건입니다. 계획관리지역 내 실질적인 주택 부지(현황 '대')라는 장점이 있으나, **총 7억 2백만 원의 유치권 신고**라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부, 성립 시 인수 금액, 그리고 미완료된 공사 대금 및 사용승인 비용 등을 종합적으로 고려해야 하는 **고난이도 물건**입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 내 위치: 개발 가능성이 비교적 높고, 용도변경을 통한 지가 상승을 기대할 수 있습니다. (공부상 임야/전 -> 현황 대)

신축 단독주택: 건물이 신축 중이므로 잔여 공사 완료 시 신축 주택을 취득하는 효과가 있습니다.

감정가 대비 유찰 가능성: 유치권 리스크로 인해 다수 유찰될 가능성이 높아, 충분히 낮은 가격에 매입할 기회가 생길 수 있습니다.

6.3. 투자 전략

철저한 유치권 분석: 유치권 채권의 진위 및 성립 여부에 대한 법률적인 검토를 최우선으로 진행해야 합니다. 법원에서 유치권 배제 가능성을 시사하는 경우 (성립 여부 알 수 없음), 명도 및 법적 대응 전략을 미리 수립해야 합니다.

잔여 공사비 산정: 낙찰 후 주택을 완성하는 데 필요한 정확한 잔여 공사비용과 사용승인 관련 비용을 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

현장 확인: 주거 환경 (공장/농경지 혼재) 및 공사 진행 상황 (공정률)을 재차 확인해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계