나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102232 [1] 경기도 화성시 서신면 전곡리 1159-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.01.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 ""전곡해양일반산업단지"" 내에 위치하는 토지 및 건물로서, 주위는 중소규모 제조업체 및 지원시설 등이 혼재된 성숙이 완료된 공장지대로 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 형상, 지세 및 이용상황 : 본건 기호(1,2)는 인접 토지와 등고·평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

2) 접면도로 상황 : 본건 기호(1,2)는 동측 및 북측으로 노폭 약 24미터, 15미터의 포장도로와 각각 접하며, 포장상태 및 타 지역으로의 계통성은 보통임.

3) 토지이용계획확인사항

①기호1 : 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(wjqgkq), 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구역), 일반산업단지(전곡해양산업단지), 성장관리권역, 연안육역임.
②기호2 : 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구역), 일반산업단지(전곡해양산업단지), 성장관리권역, 연안육역임.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조

①기호3 : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 판넬마감,
창호 : 알루미늄샤시 창호,

②기호4 : 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 판넬위 석고보드 붙임 및 벽지도배 마감,
창호 : 알루미늄샤시 창호,

③기호5 : 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 판넬마감,
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

2) 이용상황
기호3,5는 공장, 기호4는 1층 사무실, 2층 기숙사 등으로 이용중임.

3) 부대설비 등
기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

4) 부합물 및 종물과의 관계
본건 기호3 건물내에 제시외 건물㉩ 호이스트(1.9ton)이 설치되어 있음.

기계/기구의 현상

본 기호6 기계기구는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 수변전설비 등으로 현장조사일 현재 용량 등 확인이 불가능(이해관계인 부재)하여 유관으로 확인후 목록 등을 통하여 평가하였으니 참고바며, 나머지 기계기구 중 기존 건물에 화재로 인하여 소실된 것은 소재불명으로 감정평가외 하였으니 경매진행시 참고바람.

공작물의 현상

본 공장에는 공장운영을 위한 기본적인 공작물인 대문, 휀스, 바닥포장 등이 설치되어 있으며, 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 참고바람.

기타참고사항

본 공장에 제시외건물 ㉠~㉪이 소재하여 대략적인 면적을 산정하여 표시하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함하고, 그 중 이동가능한 컨테이너 3동은 매각에서 제외.
2.목록3,5는 공장으로, 목록4는 1층은 사무실, 2층은 기숙사 등으로 이용중.
3.공장 및 광업재단 저당법상의 기계기구목록 중 일부는 화재로 인하여 소실되었으며, 이후 채무자겸소유자 회사가 들여온 것은 공장 및 광업재단저당법상의 기계기구목록과 상이하여 매각에서 제외
4. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경102232 (1) 사건번호로 수원지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 서신면 전곡리 1159-2이며, 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 10,446.40㎡(약 3,159.75평)이고, 건물 면적은 4,519.10㎡(약 1,367.06평)입니다.

감정가는 13,319,391,900원입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 '전곡해양일반산업단지' 내에 위치합니다.

주변은 중소규모 제조업체 및 지원시설 등이 혼재된 성숙된 공장지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지와 등고·평탄한 2필지의 일단의 가장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

서측 및 북측으로 노폭 약 24미터, 15미터의 포장도로와 접하며, 도로 접근성은 보통입니다.

토지 이용 계획상 본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지(전곡해양산업단지), 성장관리권역, 연안육역에 해당합니다.

3. 권리분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 총 채권액은 약 16,212,221,225원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 10월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 총 채권액은 약 16,063,719,012원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 방 : 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원.

* 양 : 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

본건은 전곡해양일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 주변에 유사한 제조업체 및 지원시설이 밀집해 있습니다.

이는 관련 산업과의 연계 및 협업에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

화성시 서신면 일대는 산업단지가 다수 조성되어 있으며, 이는 관련 인프라 및 물류 시스템이 비교적 잘 갖추어져 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 산업단지 내 공장이므로 직접적인 주거 편의시설과의 접근성은 낮습니다.

다만, 산업단지 자체의 편의시설이나 인근 지역의 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

본건 소재지 인근 지역에 폐기물 매립장 설치 관련 주민 반대 시위가 있었으나, 본건 토지 및 건물 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 이력이 있습니다. 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 이동 가능한 컨테이너 제외: 제시외 건물 중 이동 가능한 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.

* 기계기구 제외: 공장 및 광업재단 저당법상의 기계기구 중 일부는 화재로 소실되었거나, 이후 반입된 것이 목록과 상이하여 매각에서 제외됩니다.

* 중복사건 및 공동담보: 관련하여 추가적인 권리관계 및 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 전곡해양일반산업단지 내 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 충분한 건물 면적을 갖추고 있습니다.

입지적으로 산업단지 내에 위치하여 관련 산업과의 연계성이 좋으며, 도로 접근성 또한 무난한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 존재했으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 재매각 물건이며, 일부 제시외 건물 및 기계기구의 제외, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등은 투자 전 반드시 상세한 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 부지 면적: 10,446.40㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축이나 추가 개발의 가능성을 제공합니다.

* 산업단지 내 위치: 전곡해양일반산업단지 내에 위치하여 관련 산업과의 시너지 효과 및 인프라 활용이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 명도나 권리 분석의 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 채권·채무가 다수 존재하나, 이들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확해질 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

최종 예상 입찰가는 인수 보증금 외에, 감정가, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 제시외 컨테이너 및 기계 기구 제외, 재매각 이력, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 등의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.