나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101741 [1] 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 9 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101741 [1] 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 9 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경101741 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 왕림북길 17 | 감정가: 2,836,950,000원 | 최저가: 1,985,865,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경101741 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 9

용도: 근린생활시설 (수입그릇 판매샵 이용 중)

감정가: 2,836,950,000원

토지면적: 1,629.00㎡ (약 492.77평)

건물면적: 636.00㎡ (약 192.39평)

제시외 건물 면적: 534.00㎡ (약 161.54평) - 매각 포함

총 건물 면적: 1,170.00㎡ (약 353.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 "장안대학교" 남측 인근에 위치하며, 국도변 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

토지의 형태 및 이용상태: 부정형 평지로서, 일단의 근린생활시설(수입그릇 브랜드샵) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 폭 약 6m 도로에 접한 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 3 토지: 생산녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한), 도로구역, 성장관리권역.

일련번호 4 토지: 생산녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 해당지번 중 488㎡는 전원개발사업구역입니다.

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

건물의 구조:

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 기둥은 H-Beam, 벽체는 판넬마감, 바닥은 타일마감, 천정은 텍스마감/합판위페인팅, 창호는 알루미늄새시창호입니다.

제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕이며, 목록 1,2 건물에 연결되어 한 동의 건물을 구성하고 있습니다.

이용상태: 공히 근린생활시설(수입그릇 판매샵)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 화장실, 승강기, 화재 탐지 및 경보, CCTV 설비 등이 되어 있습니다.

1.4. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

경매 구분: 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각입니다. (주의: 컨테이너 2개, 입간판 2개는 매각에서 제외됩니다.)

제시외 건물: 목록 1,2 건물에 연결되어 한 동의 건물을 구성하는 제시외 건물 534.00㎡ (약 161.54평)은 매각에 포함됩니다.

특이사항:

법정지상권: 본 건은 법정지상권 성립 여지가 있는 물건으로, 이 부분이 향후 매수인의 권리 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 분석이 요구됩니다. (현재 토지와 건물의 소유자가 동일하거나, 건축 당시 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.)

유동화 물건: 채권자가 유동화 회사인 점이 특징입니다.

주의사항:

목록 4 토지: 지상 일부에 고압선이 통과하는 선하지이므로, 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

일괄매각 조건: 매각에서 제외되는 물건(컨테이너, 입간판)을 명확히 인지해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 장안대학교 인근 국도변 상가지대에 위치하고 있습니다.

현재 수입그릇 판매샵으로 이용 중인 것으로 보아, 국도변을 이용하는 차량 통행 인구를 대상으로 하는 대형 판매 시설이나 근린생활시설의 수요가 있는 상권으로 판단됩니다.

생산녹지지역 및 성장관리권역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 용도 변경의 제한을 동시에 고려해야 합니다.

생활 정보 (주변):

장안대학교가 인접해 있으며, 주변에는 왕림 휴게소 등 편의시설이 있습니다.

봉담읍은 화성시 북부의 주요 거점 지역으로, 최근 개발 압력이 높은 지역 중 하나입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크:

법정지상권 성립 여부에 대한 판단 및 리스크: 이 부분이 가장 큰 잠재적 리스크로, 해결 방안에 대한 면밀한 검토와 비용 산정이 필요합니다.

선하지(고압선 통과): 목록 4 토지의 일부가 고압선이 통과하는 선하지로, 이는 토지의 효용을 감소시키고 건축 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차인 현황 및 보증금/차임 등 임대관계가 미상이므로, 명도 리스크 및 예상 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

혐오시설:

제시된 자료와 검색 결과에서 주변에 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 목록 4 토지의 '고압선 통과' 자체가 이용상의 제한 및 시각적 혐오 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 화성시 봉담읍의 국도변 상권에 위치한 비교적 대형 근린생활시설 건물입니다. 토지면적 1,629.00㎡ (약 492.77평), 건물면적 1,170.00㎡ (약 353.93평, 제시외 포함)의 규모를 갖추고 있으며, 감정가가 28억대입니다. 생산녹지지역 및 각종 제한(도로구역, 성장관리권역 등)이 있으나, 도로 접근성이 보통이고 상업용으로 이용 중입니다.

가장 중요한 투자 결정 요소는 '법정지상권'의 성립 여부 및 그 해결 방안, 그리고 '선하지'로 인한 토지 가치 하락분을 감안한 적정 입찰가 산정입니다. 임대차 관계 미상이므로 명도 관련 비용과 시간을 예측에 포함해야 합니다.

투자 포인트:

1. 국도변 대형 상가: 장안대학교 인근 국도변에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

2. 대규모 상업 시설: 총 건물 면적이 1,170.00㎡에 달하여, 단일 대형 매장이나 분할 임대를 통한 다양한 활용 가능성이 있습니다.

3. 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역으로, 향후 지역 발전 계획에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 법정지상권, 선하지 등의 리스크가 존재하므로, 이 리스크를 반영한 낮은 가격에 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 추가 검토 사항: 정확한 법정지상권 분석, 토지 중 선하지 면적 및 고압선 철거/지중화 가능성 검토, 임차인 현황에 대한 정밀 조사 (현장 방문 및 명도 계획 수립).

법원 정보

수원지방법원 경매16계