나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62063 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "길동사거리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(강동역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층 901호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.07.20)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(후면 별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 기계식 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<둔촌동 435-1>
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 봅호에 관한 법률>, , 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

<둔촌동 435>
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 봅호에 관한 법률>, , 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 장대겸의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 3. 6.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경62063 (1) 사건의 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62063 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층901호 (신 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 330,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

* 토지 지분: 9.199999999999998㎡ (약 2.78평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

* 건물 지분: 27.95㎡ (약 8.46평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 한울둔촌베아체

* 층수: 9층/12층 (철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층 901호)

* 사용승인일: 2021년 07월 20일

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

* 내부 구조: 기본 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 기계식 주차장 설비 갖춤.

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "길동사거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 강동역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 둔촌동 435-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

* 둔촌동 435: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 서울동부지방법원 2024타경62063 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 장 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 10월 25일

* 배당신고일자: 2023년 08월 11일

본 물건의 임차인인 주택도시보증공사는 장대겸의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따라 임차인의 대항력은 소멸하는 것으로 판단됩니다. 또한, 임차권등기(을5)는 말소기준권리(갑3)보다 후순위이거나, 상기 확약서에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

장 (주택도시보증공사)는 보증금 330,000,000원, 차임 0원에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이러한 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2021-07-27) - 정동용 외 1명

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2021-10-25) - 정선진 (매매 330,000,000원)

* 갑3: 강제경매 (2024-10-02, 348,796,437원) - 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 을5: 주택임차권 (2023-08-11, 330,000,000원) - 장대겸 (전입/확정 2021-10-25) (말소 예정)

3.4. 물건명세서 참고사항

신청채권자 겸 임차권자 장대겸의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금환급채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 3. 6.자로 제출하였습니다. 이에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 둔촌동 지역은 강동구의 주요 업무, 상업, 주거 복합 지역에 해당하며, 길동사거리 인근으로 유동인구가 많은 편입니다. 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 배후수요가 탄탄한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼합된 복합 용도 지역으로 상권의 안정성이 높다고 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 강동역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 경기 지역으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 대중교통: 강동역 (지하철 5호선), 인근 버스정류장

* 쇼핑 및 편의: 주변 상업지구 내 마트, 편의점, 식당가 등 다양한 편의시설 이용 가능

* 의료: 강동성심병원 등 종합병원 및 의원 접근 용이

* 교육: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 분포

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 탐색 결과, 본 물건과 인접하거나 주변 지역에 사회 통념상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 진행되고 있어, 매수인이 인수해야 할 임차권 관련 금전적 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 서류 및 확약 내용을 면밀히 재확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 건물 및 시설 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 장기 미사용 또는 관리 소홀로 인한 건물 노후화 및 설비 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 금리 인상 등 거시 경제 상황에 따라 임대 수익률 및 자산 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 둔촌동의 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달하여 입지 조건이 우수합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 신축 건물로서의 기본적인 가치와 더불어, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 지하철 강동역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 관계 명확

* 업무, 상업, 주거 시설이 복합된 지역으로 배후 수요 풍부

* 강동구 내 개발 잠재력 보유 지역

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건의 건물 면적(27.95㎡, 약 8.46평)과 신축 연식, 역세권 입지 등을 고려할 때, 현 시세는 감정가(330,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준을 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 경쟁 입찰 상황을 예상하고 시장 가격을 반영한 310,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 보수적인 관점에서 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.