나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62063 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62063 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층901호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경62063
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 9층901호 (둔촌동,한울둔촌베아체)
• 감정가: 330,000,000원
• 최저가: 264,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매3계 2024타경62063 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 9층901호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 264,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울동부지방법원 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경62063 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 정OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 감정가는 330,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 9층901호이며, 용도는 오피스텔입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층에 위치하고 있으며, 2021년 7월 20일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지면적은 9.20㎡ (약 2.78평)입니다.

건물 전용면적은 27.95㎡ (약 8.46평)입니다. (제시된 건물면적을 전용면적으로 간주함)

2. 분석 보고서

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 길동사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 주거 및 업무 관련 시설이 밀집되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 서울 지하철 5호선 강동역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하고, 노선버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 약 10m 내외, 동측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

본건이 위치한 길동사거리 인근은 강동구의 주요 상권 중 하나로, 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에 오피스텔 및 다세대 주택 거주자를 대상으로 하는 근린생활시설, 음식점, 편의시설 등이 발달되어 있으며, 상업성이 비교적 높은 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등에서 유리하며, 천호지구 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

2.3. 생활 정보

본건이 위치한 강동구 둔촌동 일대는 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

대형 병원(강동성심병원 등) 및 강동구청 등 주요 공공시설 이용이 편리합니다.

교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있으며, 주변에 다양한 학교 시설이 분포하고 있어 교육 환경 측면에서도 무난한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 주거 밀집 지역 및 상권이 형성된 곳이므로, 주변 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대로변 상권 특성상 소음 및 유동인구가 많을 수 있습니다.

2.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 강제집행을 신청한 물건입니다.

등기부상 소유자와 채무자가 동일인인 것으로 추정되며, 기본적인 등기부 현황 분석이 필요합니다.

임대차 관계는 임대미상으로 조사되었으므로, 낙찰자는 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상의 대항력 여부를 면밀히 분석하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 소유권 이전 및 이용에 문제가 없을 것으로 보입니다.

2.5. 잠재적 리스크

첫째, 임대 미상입니다. 현장 조사 및 명확한 임차인 현황 파악이 필수적이며, 명도 저항에 대한 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

둘째, 준주거지역 및 길동사거리 인근에 위치하여 교통량이 많고 유동인구가 활발한 곳이므로, 상업 활동에 따른 소음이나 혼잡도가 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 군사시설 보호법상의 제한사항이 있으므로, 향후 증축이나 재건축 시 규제를 받을 수 있습니다. (오피스텔 사용에는 큰 영향 없음)

2.6. 투자 포인트

신축급 오피스텔입니다. 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

역세권(강동역) 및 길동사거리 인근의 편리한 교통과 상권을 바탕으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

전용면적 27.95㎡의 소형 평형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 오피스 용도로 활용성이 높아 공실 리스크가 상대적으로 낮습니다.

준주거지역 내 입지로 향후 가치 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 강동구 길동사거리 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔로, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 준비 및 철저한 현장 조사가 요구됩니다. 인근 시세 및 임대료 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계