나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60562 [1] 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60562 [1] 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 5층 501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경60562
• 주소: 서울특별시 송파구 송파대로40길 7-9, 5층 501호 (송파동,진웅파크빌)
• 감정가: 497,734,000원
• 최저가: 398,187,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매3계 2024타경60562 | 소재지: 서울특별시 송파구 송파대로40길 7-9, 5층 501호 (송파동,진웅파크빌) | 감정가: 497,734,000원 | 최저가: 398,187,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경60562 물건 보고서 (송파동 다세대주택)

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경60562 (1)이며, 매각 물건은 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 5층 501호 다세대주택입니다.

감정가는 497,734,000원으로 책정되었으며, 부동산임의경매 사건입니다. 소유자는 남OO, 채무자는 박OO이며, 채권자는 강OOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

토지 면적은 27.10㎡ (약 8.20평)이며, 건물 전용 면적은 38.95㎡ (약 11.78평)입니다.

다만, 건물 제시외 면적이 51.50㎡로 상당히 크게 포함되어 있으며, 이는 주로 다락 및 확장 부분(약 15.58평)입니다. 해당 제시외 건물은 매각 대상에 포함되어 있으나, 이로 인해 후술할 리스크가 발생합니다.

2. 입지조건 및 생활정보

최고의 입지:

대상 물건은 서울특별시 송파구 송파동에 소재하며 ‘잠실여자고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

교통 상황:

건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(석촌역, 8호선 및 9호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 8호선과 9호선 더블 역세권의 이점을 가집니다.

상권 및 주거 환경:

제2종일반주거지역에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 적절히 분포된 생활권입니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 송파 지역의 주거 인프라를 공유합니다.

혐오시설 여부:

제시된 정보와 송파동의 주거 환경을 고려했을 때, 인근에 주거 환경에 현저한 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 최종적인 현장 확인은 필수입니다.)

3. 권리분석

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

상세한 임대관계는 미상이지만, 임차인이 거주하는 것으로 조사되었습니다. 따라서, 낙찰자는 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계를 철저히 분석하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

위반건축물 리스크:

본 물건(501호)은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 위반 내역은 '판넬/판넬 주거 40㎡'로, 이는 건축물 현황도 및 현황 상 '다락'이 존재하는 다세대주택으로 이용 중인 부분과 관련된 것으로 보입니다. 위반 사항에 대해서는 관할 구청에 별도 확인이 필요하며, 낙찰자는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 점을 반드시 유의해야 합니다.

제시외 건물 포함:

건물 제시외 면적 51.50㎡가 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 불법 증축(확장 및 다락)으로 인한 위반건축물 부분과 상당 부분 겹치며, 이는 향후 건축물 철거 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

공부와의 현황 차이:

5층 501호는 현황 다락이 존재하는 다세대주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(확장부분, 다락, 보일러실 등)이 존재합니다. 이는 위반건축물 문제와 직결됩니다.

5. 종합 의견

본 물건은 송파구라는 우수한 입지 조건(더블 역세권)을 갖춘 다세대주택입니다. 특히, 제시외 면적 51.50㎡가 포함되어 실사용 면적은 상당히 넓은 것으로 추정되어 공간 활용 측면에서는 장점을 가집니다.

그러나 '위반건축물 등재' 및 '제시외 건물의 불법 증축'이라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 명령 가능성은 투자 수익률과 직접적으로 연결되는 핵심 변수입니다. 따라서, 입찰 전 관할 구청(송파구청)에 이행강제금 부과 내역 및 철거/원상복구 계획 등을 반드시 확인하는 정밀한 사전 조사가 요구됩니다.

6. 투자 포인트

핵심 강점:

1. **우수한 입지:** 서울 송파구 주거지역 내 위치.

2. **양호한 교통:** 석촌역(8호선, 9호선) 더블 역세권 인근으로 교통 접근성 최상.

3. **넓은 실사용 면적:** 전용 면적 외 제시외 면적(다락/확장) 51.50㎡가 추가되어 실질적인 사용 공간이 넓음.

필수 고려 사항:

1. **위반건축물 리스크:** 이행강제금 부담액 및 원상복구 명령에 따른 비용을 보수적으로 산정하여 감정가 대비 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

2. **명도 리스크:** 임차인의 대항력 여부를 확인하고 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계