나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경60336 [1] 서울특별시 광진구 광장동 334-2 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "지하철5호선 광나루역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 광나루역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주유소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노록 약 18미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (4, 5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (6) : 철골조 경사지붕 단층건으로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 기호 (7) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 (8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, 외벽 : 갈바늄강판 위 도장 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호 (6) 은 정비소, 기호 (7) 은 사무실 및 직원 숙소, 기호 (8) 은 주유소로 이용중임. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)

설비내역

위생 급비수 설비 등 되어 있으며, 기호 (7)에 난방설비 및 도시가스 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같에 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2 건물-일반건축물대장상 건물 일부가 철거되어 건축물대장상면적과 등기부상 면적이 상이하여 건축물대장기준으로 감정평가함(감정평가서 참고)
근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임
재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 1.1. 사건 정보

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7. 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경60336 (1)

8. 경매 구분: 부동산강제경매

9. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

10. 감정가: 13,380,783,000원

11. 재매각 여부: 재매각 (특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

12. 1.2. 물건 현황

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15. 소재지: 서울특별시 광진구 광장동 334-2 (도로명: 서울특별시 광진구 아차산로 614)

16. 용도: 위험물저장 및 처리시설 (현황: 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용 중)

17. 토지 면적: 613.00㎡ (약 185.43평)

18. 건물 면적: 856.29㎡ (약 258.94평)

19. 제시외 건물 면적: 96.00㎡ (약 29.04평) (일괄매각 포함)

20. 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등 (상세 내용은 2.3. 토지 이용계획 및 제한상태 참조)

21. 1.3. 건물 개요

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24. 구조 및 층수: 철골조 단층 (정비소), 철근콘크리트조 4층 (사무실, 직원숙소), 일반철골구조 2층 (주유소)

25. 주요 용도: 정비소, 사무실, 직원숙소, 주유소

2. 입지조건

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5. 2.1. 위치 및 주위 환경

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8. 지하철 5호선 광나루역 북동측 인근에 위치.

9. 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재된 지역.

10. 2.2. 교통 상황

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13. 제반 차량 출입 가능.

14. 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 광나루역 소재.

15. 전반적인 교통 여건은 보통 수준.

16. 2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

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19. 도시지역, 제2종일반주거지역.

20. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변).

21. 상세 내용은 관할청 확인 필요.

22. 2.4. 도로 상태

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25. 북측 약 30미터, 북동측 약 18미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

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6. 3.1. 말소기준권리

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9. 등기부등본상 말소기준권리는 (주)하이원자산관리대부의 근저당권 (접수일자: 2021-06-18).

10. 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정.

11. 3.2. 인수되는 권리

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14. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

15. 3.3. 임차인 현황

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18. * (주)강평텔레콤강평주유소: 보증금 0원, 차임 10,000,000원/월, 사업일자 2023-11-20, 대항력 없음.

19. * (주)동진컴퍼니: 보증금 20,000,000원, 차임 0원/월, 사업일자 2021-02-01, 대항력 있음.

20. * (주)인그립코리아: 보증금 35,000,000원, 차임 0원/월, 사업일자 2020-03-09, 배당신고일자 2024-01-15, 대항력 있음.

21. * 정 : 보증금 0원, 차임 0원/월, 사업일자 2010-11-19, 대항력 있음.

22. 총 인수 보증금 합계: 0원.

23. 주의: 대항력 있는 임차인(정 , (주)동진컴퍼니, (주)인그립코리아)이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 관련 사항은 입찰 전 반드시 법원 공고 및 관련 서류를 재확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

24. 3.4. 특이사항

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27. 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 재매각.

28. 건축물대장상 면적과 등기부상 면적 상이 (건축물대장 기준 감정평가).

4. 상권분석

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7. 4.1. 주변 상권 특성

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10. 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역.

11. 광나루역 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호.

12. 주유소, 정비소, 근린생활시설 등으로 복합적인 상권 형성.

13. 4.2. 잠재적 가치

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16. 역세권 인근으로 향후 지역 발전 가능성 보유.

17. 다양한 업종으로 활용 가능성이 높아 임대 수익 기대.

5. 생활정보

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8. 5.1. 편의시설

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11. 광진구청, 테크노마트 등 편의시설 접근 용이.

12. 주변 상업시설 이용 편리.

13. 5.2. 교육시설

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16. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 입지 제한 가능성 있음 (성동교육청 확인 필요).

17. 5.3. 의료시설

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20. 인근 종합병원 및 병의원 접근성 보통.

21. 5.4. 공공기관

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24. 광진구청 등 행정기관 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

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9. 6.1. 임차인 관련 리스크

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12. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 관련 최종 정산 방식을 반드시 확인해야 함. (인수 보증금 0원 명시되어 있으나, 주의 필요)

13. 6.2. 건축물 관련 리스크

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16. 건축물대장과 등기부상 면적 차이가 발생하여, 실제 현황과 공부상 내용이 다를 수 있음. 건축물대장 기준 감정평가되었으므로, 실사 통한 확인 필수.

17. 6.3. 토지 이용 제한

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20. 다수의 공법상 제한(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 비행안전, 과밀억제, 공장설립제한, 폐기물매립시설 설치제한, 중점경관관리구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

21. 6.4. 재매각 물건

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24. 재매각 물건의 경우, 유찰 원인 및 이전 입찰 과정에서의 특이사항을 면밀히 파악해야 함.

25. 6.5. 혐오시설 및 주변 환경

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28. 검색 결과, 물건지 인근 광장동 318-6번지 일대에서 폐기물 처리 시설(쓰레기 압축장) 설치를 둘러싼 주민 반대 및 지역이기주의(님비 현상) 논란이 있었던 사례가 확인되었습니다. 이는 잠재적으로 해당 지역의 환경적 민감성 또는 지역 사회의 갈등 요인을 시사할 수 있습니다. 다만, 본 물건지(광장동 334-2) 바로 인근에 현재 운영 중인 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 없습니다. 해당 지역의 현재 상황과 추가적인 혐오시설 입지 여부는 현장 조사 및 상세한 주변 환경 분석을 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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10. 본 물건은 서울특별시 광진구 광나루역 인근에 위치한 상업 및 자동차 관련 시설 부지로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

11. 감정가는 133억 원대로 높지만, 토지 및 건물 면적이 상당하며 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

12. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재 및 건축물대장과의 면적 차이 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

13. 다수의 토지 이용 제한이 존재하므로, 해당 규제 내용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

14. 재매각 물건으로서 유찰 원인을 파악하고, 특별 매각 조건(보증금 20%)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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11. 8.1. 역세권 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 탁월한 대중교통 접근성.

12. 8.2. 복합 용도 활용: 주유소, 정비소, 근린생활시설, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수익 극대화 잠재력.

13. 8.3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명도 및 활용 계획 수립 용이.

14. 8.4. 재매각 통한 가격 조정 가능성: 이전 유찰 사유 확인 시, 합리적인 가격으로 취득 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

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12. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이를 기준으로 고려합니다.

13. 감정가: 13,380,783,000원

14. 재매각으로 인한 최저 매각 가격 조정 여부 및 시점 확인 필요.

15. 임차인 보증금 총액: 55,000,000원 (주: 실제 인수 여부는 권리 분석 상세 재확인 필요, 본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'을 따름)

16. 채권 총액 (등기부 기준): 약 160억원 (토지+건물)

17. 본 물건의 가치는 입지, 활용 가능성, 현재 시장 상황, 법원 진행 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

18. 입찰 희망가는 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

19. 다만, 재매각 특별조건(보증금 20%)을 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다.

20. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 법률 자문을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.