나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경60336 [2] 서울특별시 광진구 광장동 336-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "지하철5호선 광나루역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 광나루역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주유소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노록 약 18미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (4, 5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (6) : 철골조 경사지붕 단층건으로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 기호 (7) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 (8) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, 외벽 : 갈바늄강판 위 도장 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호 (6) 은 정비소, 기호 (7) 은 사무실 및 직원 숙소, 기호 (8) 은 주유소로 이용중임. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)

설비내역

위생 급비수 설비 등 되어 있으며, 기호 (7)에 난방설비 및 도시가스 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같에 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
현황 목록6은 정비소, 목록7은 사무실 및 직원숙소, 목록8은 주유소로 각 이용중 이며 주유소는 영업을 정지한 상태로 보임(24타경50343 현황조사서참고)
재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경60336 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 336-1

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 28,487,443,500원

토지면적: 1262.00㎡ (약 381.76평)

건물면적: 1061.88㎡ (약 321.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대천산업주식회사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 지하철 5호선 광나루역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 광나루역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 대천산업주식회사입니다.

본건에는 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리는 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

*(주)강평텔레콤강평주유소 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

*SK네트웍스(주) : 보증금 500,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2017-09-18, 대항력 있음

*구 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

*김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

*서 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

*에스케이스피드메이트(주) : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

보증금이나 차임이 미상인 임차인(구 , 김 , 서 )은 명도 과정에서 추가적인 불확실성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부 채권 총액은 토지 21,725,139,768원, 건물 21,595,156,650원으로 매우 높은 수준입니다.

다수의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 등기되어 있으나, 말소기준권리(을19, 한국증권금융주식회사 근저당권)를 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 위험물저장 및 처리시설, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등으로 이용 중입니다.

현재 정비소, 사무실 및 직원 숙소로 이용 중이며, 주유소는 영업을 정지한 상태입니다.

주변 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 상업적 활동이 이루어지고 있습니다.

다만, 주유소의 영업 정지 상태는 해당 시설의 활용도에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

지하철 5호선 광나루역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 버스정류장이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 분석이 필요합니다.

다수의 권리관계(중복사건, 중복병합, 공동담보)로 인해 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연을 야기할 수 있습니다.

주유소 영업 정지 상태는 즉각적인 수익 창출에 대한 불확실성을 높입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어, 용도 변경 또는 확장 등에서의 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 대규모 개발 사업이나 공공시설 설치 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2023타경60336), 임의경매개시결정(2024타경50343, 2024타경997, 2024타경61015) 등 다수의 경매 절차가 진행 중이거나 완료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동에 위치한 위험물저장 및 처리시설(주유소 포함)로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 다수의 권리관계와 대항력 있는 임차인 존재, 주유소 영업 정지 상태 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 높은 채권 총액 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철역과 인접한 대로변에 위치하여 향후 개발 가능성이 있는 입지입니다.

부동산 강제경매 사건으로, 권리관계 분석을 통해 명확한 인수/소멸 권리를 파악하면 투자 기회가 될 수 있습니다.

주유소, 정비소, 사무실 등 복합 용도로 활용 가능성이 있어, 재활용 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 28,487,443,500원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'에 따라 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(SK네트웍스(주) 등)의 존재, 매우 높은 총 채권액, 재매각 이력, 그리고 주유소 영업 정지 상태 등은 실제 입찰 시 고려해야 할 중요한 위험 요소입니다.

본 물건의 전략적 가치와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 평가하여 감정가 수준에서 또는 그 이하로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

참고로, 본 건의 감정평가액은 28,487,443,500원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.