나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60562 [2] 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 1층 101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60562 [2] 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 1층 101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매3계 2024타경60562 | 소재지: 서울특별시 송파구 송파대로40길 7-9, 1층 101호 (송파동,진웅파크빌) | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 135,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60562 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 1층 101호

용도: 근린생활시설 (공부상 제1종근린생활시설(사무소), 현황 주거용 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 169,000,000원

소유자/채무자/채권자: 남OO / 박OO / 강OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

건물면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

토지 지분율: 1571/N

건물 지분율: 2257/N

제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호

이용 상태: 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중임

내벽/외벽/창호: 벽지 및 일부 타일 마감 등 / 치장벽돌 마감 등 / 섀시창호 등임

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 대상 물건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ‘잠실여자고등학교’ 북서측 인근에 위치한 빌라/다세대주택 밀집 지역에 있습니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

대상 물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

특히, 전철역인 석촌역(8호선 및 9호선)이 가까이에 위치하고 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태 및 토지 형상

북동측으로 세로(좁은 도로)에 접하고 있으며, 토지는 정방형의 형태로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석 (주거용도 측면에서)

대상 물건은 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중이며, 주거지대에 위치하고 있어 일반적인 근린생활시설의 상권 활성화보다는 주거 편의성에 중점을 두고 분석해야 합니다.

주변에 잠실여자고등학교 등 교육 시설과 다세대 주택이 밀집해 있어 실수요자를 위한 주거 편의 시설(소규모 상점, 학원 등)은 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다.

3.2. 생활 정보 (주거 편의 시설)

도보 거리에 지하철 석촌역(8, 9호선)이 위치하며, 주변에 학교(잠실여자고등학교 등)가 인접해 있어 교육 환경 및 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

송파구의 주요 생활 편의 시설(병원, 대형마트, 공원 등) 접근성 또한 용이하여 생활 인프라는 우수한 지역입니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 경매 유형

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 토지와 건물이 모두 매각에 포함되어 권리 분석의 복잡도가 낮습니다.

경매 유형은 '부동산임의경매'입니다.

4.2. 임차인 현황

감정평가서에 따르면 '임차인이 거주하는 것으로 조사되나 상세한 임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 등의 상세한 정보가 알려지지 않은 상태이므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황 파악 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

**주의:** 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법원 기록 열람이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 불일치 리스크 (가장 큰 리스크)

본 물건은 **공부상 제1종근린생활시설(사무소)**이나 **현황 주거용으로 이용 중**입니다.

이 경우, 관할 관청으로부터 **이행강제금 부과** 또는 **원상복구 명령**을 받을 수 있습니다.

낙찰 후에도 주거용으로 사용하고자 한다면, 용도 변경 절차를 알아보거나 이행강제금 부과 가능성 및 그 규모를 예측하고 입찰해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 불확실성 리스크

상세한 임대관계가 미상(未知)이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

(자세한 내용은 법원 서류 및 현장 조사를 통해 확인 필요)

5.3. 도시 계획 및 제한 사항

토지이용계획상 '대공방어협조구역', '비행안전제2구역' 등으로 지정되어 있어, 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 건물의 사용 및 매매에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

(신축 또는 증축 시에는 관할 관청에 별도 확인 필요)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울시 송파구라는 우수한 입지에 위치하며, 석촌역(더블 역세권) 인근의 주택가에 있어 주거 환경 및 교통 편의성이 매우 높습니다.

다만, **가장 큰 핵심 리스크는 '근린생활시설을 주거용으로 이용하는 용도 불일치 문제'**이며, 이로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

또한, '상세 임대관계 미상'이므로 임차인의 대항력 유무 확인이 권리 분석의 핵심이 될 것입니다.

따라서, 실수요 목적의 주거 공간 확보 또는 시세차익을 목적으로 한다면, 용도 변경 가능성 및 이행강제금 규모 등을 면밀히 분석한 후, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 송파구, 석촌역(8호선, 9호선) 더블 역세권의 편리한 교통과 잠실 생활권 접근성.

소형 주택 대체 수요: 소형 아파트나 빌라를 대체할 만한 주거용 공간으로 활용되고 있어, 주변의 1인 가구 또는 소형 주택 실수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있음.

저렴한 감정가: 근린생활시설의 용도 문제로 인해 주택 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 리스크를 관리한다면 시세 대비 저렴한 가격에 취득 가능성이 존재함.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계